Hvordan beregnes ejerskiftesummen i forbindelse med tinglysning?
E.B.3.1.2.3 Opgørelse af ejerskiftesummen
Indhold
Afsnittet handler om, hvorledes ejerskiftesummen skal opgøres, når afgiften beregnes af ejerskiftesummen ifølge TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4.
Afsnittet indeholder:
- Den samlede modydelse
- Medregnes i ejerskiftesummen
- Efterfølgende regulering af ejerskiftesummen.
Den samlede modydelse
Ved ejerskiftesummen forstås den modydelse, som køberen eller tredjemand skal præstere ved ejerskiftet. Se TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 3.
Dette betyder, at betalingsforpligtelser, som køberen har påtaget sig udover den aftalte købesum, skal medregnes til ejerskiftesummen. Dette gælder, uanset om betalingen sker i naturalier eller kontanter, og uanset om forpligtelsen fremgår af skødet eller ej.
Berigtiges en del af købesummen ved at sælger skal overtage anden fast ejendom fra køber (mageskifte), skal værdien heraf også medtages i ejerskiftesummen.
Medregnes i ejerskiftesummen
Følgende skal medregnes i ejerskiftesummen:
a) Kontant købesum
b) Beløb til arv/gave
c) Overtagne restancer eller andre ydelser
d) Tinglyste servitutter, der kan forlanges afløst
e) Anlægsbidrag, der er forfaldne ved ejerskiftet.
f) Særligt om mageskifte og tvangsauktion
Ad a) Kontant købesum
I en almindelig ejendomshandel vil der være indgået en købsaftale, hvor de nærmere handelsbetingelser er fastlagt. I købsaftalen er der normalt også opgjort en kontant købesum for ejendommen.
Ad b) Beløb til arv/gave
Modtager køber ejendommen som arv eller gave - helt eller delvist - skal værdien af arveudlægget eller gaven også medtages i ejerskiftesummen. Beløbet skal være selvstændigt opgjort i adkomstdokumentet.
Ad c) Overtagne restancer eller andre ydelser
Restancer vedrørende skatter og afgifter eller vedrørende andre ydelser, som overtages af køberen i forbindelse med ejerskiftet, skal medregnes i ejerskiftesummen. Det samme gælder medlemsforpligtelser, dvs. forpligtelser over for grund- og ejerforeninger mv., som køberen overtager, hvis der er knyttet gæld til medlemskabet.
Ad d) Tinglyste servitutter, der kan forlanges afløst
Servitutter, brugsrettigheder og andre byrder, der hviler på ejendommen, vedrører som udgangspunkt ikke ejerskiftesummen. Hvis disse byrder kan forlanges afløst af en pengeydelse, skal denne dog medregnes til ejerskiftesummen.
Er der tale om periodiske vederlag, skal den samlede sum af disse vederlag for de første 10 år efter ejerskiftet medregnes. Er ydelsen aftalt for en længere periode end 10 år, medregnes kun beløbene for de første 10 år.
Er det periodiske vederlag fastsat for en kortere periode end 10 år, skal kun det aftalte vederlag medregnes. En hjemfaldspligt, der frikøbes af køberen, skal medregnes til ejerskiftesummen. Løbende ydelser, som er omfattet af LL (ligningsloven) § 12 B, skal også medregnes til afgiftsgrundlaget.
Ad e) Anlægsbidrag, der er forfaldne ved ejerskiftet
Anlægsbidrag til vejanlæg mv. medtages i ejerskiftesummen, når bidraget er forfaldent til betaling på tidspunktet, hvor ejendommen overtages af køber.
Det samme gælder for betaling af tilslutning til vej -, vand-, gas-, elektricitets-, fjernvarme- og lignende anlæg (anlægsbidrag).
Løbende ydelser, der betales til vedligeholdelse mv. af de nævnte anlæg, skal ikke medtages i ejerskiftesummen.
Anlægsbidragene opgøres uden moms.
Ad f) Særligt om mageskifte og tvangsauktion
En anmeldelse til tinglysning af et dokument om mageskifte er omfattet af TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4. Den variable afgift på 0,6 pct. betales af ejerskiftesummen for hver ejendom, der mageskiftes. Hvis der byttes "lige over", skal der betales afgift for tinglysning af ejerskifte af begge ejendomme. Se afsnit E.B.3.1.3.1 Mageskifte om mageskifte.
For ejendomme erhvervet på tvangsauktion, skal der betales afgift efter TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4. Ved tinglysning af adkomst for auktionskøberen, skal afgiften beregnes på grundlag af budsummen tillagt størstebeløbet - se afsnit E.B.3.1.3.4 Tvangsauktion.
Efterfølgende regulering af ejerskiftesummen
Ejerskiftesummen udgøres af det samlede vederlag, som køber betaler til sælgeren eller tredjemand.
Ændres vederlaget (ejerskiftesummen) efterfølgende, skal afgiftsberegningen også ændres, og skal nu foretages på baggrund af den nye ejerskiftesum. Se eksempel 1 og 2.
Eksempel 1
En byggegrund sælges for en kontant købesum på 6 mio. kr., og afgiften for tinglysning af ejerskiftet er beregnet heraf. Før byggeriet begyndes, konstaterer bygherren, at grunden er forurenet, og byggeriet kan ikke gennemføres som planlagt. Efter forhandling er køber og sælger blevet enige om, at køber skal have et nedslag i købesummen på kontantomregnet 1,5 mio. kr. Ejerskiftesummen er således på 4,5 mio. kr., og afgiftsberegningen skal ændres i overensstemmelse hermed. Den variable afgift på 0,6 pct. af 1,5 mio. kr. kan derfor tilbagebetales.
Eksempel 2
En byggegrund sælges for en købesum på 6 mio. kr., og afgiften for tinglysning af ejerskiftet er beregnet og betalt på grundlag af købesummen. Skødet indeholder også vilkår om, at hvis der vedtages en lokalplan for området, der giver mulighed for en højere bebyggelsesgrad på området, skal køber efterfølgende betale 54 mio. kr. til sælger, hvorefter den samlede ejerskiftesum i alt udgør 60 mio. kr. I dette tilfælde skal afgiften for tinglysningen nu reguleres. så der betales afgift af 60 mio. kr. Der skal derfor efterbetales 0,6 pct. af 54 mio. kr.
Bemærk
Den afgiftspligtige har pligt til at kontakte Skatteforvaltningen, hvis det viser sig, at ejerskiftesummen ændres til et højere beløb, end det der er betalt afgift af ved tinglysningen.
Læs også:
Med Skatteberegning 2023, kan du beregne skatten for indkomståret 2023. Da skatteberegneren har form af et Excel-regneark, er det muligt at gemme de indtastede oplysninger på din egen computer. Skal du beregne skatten for indkomståret 2022, skal du i stedet benytte Skatteberegning 2022.
,, Advokat Tommy V. Christiansen har gjort gældende, at der på intet tidspunkt rejses kritik af klienten, og at klienten selv må tage stilling til, hvorvidt der er grundlag for en reaktion og i givet fald må anlægge en injuriesag.
En lejeindtægt fra udlejning af et værelse til beboelse vil i mange tilfælde være skattefri. Det gælder, uanset om du selv ejer din bolig eller er lejer.
,, I de løbet af de nævnte tre år har Østre Landsret afsagt i alt 162 domme i skattesager. I disse har den skattepligtige fået helt eller delvis medhold i 19 af sagerne. Det svarer til, at de skattepligtige har tabt 88% af sagerne.I Østre Landsret findes der 3 dommere, der har deltaget i henholdsvis 23, 28 og 37 skattesager, og som aldrig har givet en skatteyder medhold i noget, hverken helt eller delvis.
,, I en artikel i Berlingske Tidende afviser Dommerforeningens formand, at der er behov for specialisering ved domstolene.
,, Skattemyndighedernes opgave er at forvalte den lovgivning, som gælder på skatteområdet. Ved varetagelsen af denne opgave skal myndighederne opretholde borgernes tillid til, at myndighederne holder sig til lovgrundlaget. Den opretholdes ikke, hvis myndighederne giver skatteyderen en opfattelse af, at en lovbunden afgørelse - f.eks. en skatteansættelse - er genstand for forhandling med SKAT.
SKAT er pr. 1. juli 2018 blevet splittet op i 7 styrelser: Skattestyrelsen, Toldstyrelsen, Vurderingsstyrelsen, Gældsstyrelsen, Motorstyrelsen, Udviklings- og Forenklingsstyrelsen samt Administrations- og Servicestyrelsen.
,, Udlejes et sommerhus, som også benyttes privat, vil lejeindtægten ofte være skattefri. I visse tilfælde vil en del af lejen dog skulle beskattes.
,, Selvstændige, der driver deres virksomhed som et ApS eller et A/S, vil således igen kunne få omkostningsgodtgørelse, når en afgørelse fra SKAT indbringes for Landsskatteretten eller de almindelige domstole.
Kommuneskatteprocenterne bliver lagt til grund ved skatteberegningen for indkomståret 2023. Afgørende er, i hvilken kommune man havde bopæl den 5. september 2022.
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil