E.K.2.4 Vedligeholdelse contra forbedring

Kun udgifter til vedligeholdelse er fradragsberettigede, jf. SL (statsskatteloven) § 6 e, hvorimod udgifter til forbedringer ikke kan fradrages, jf. SL (statsskatteloven) § 6 in fine.

Udgifter til vedligeholdelse kan fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst.

Vedligeholdelsen bedømmes i forhold til ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet, Højesterets dom i UfR 1958, 1173 HRD. Udgifter, afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen, er således ikke fradragsberettigede.

Hvis en ejendom efter erhvervelsen er forbedret (uden skattemæssigt fradrag) kan der senere blive tale om at afholde fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter på disse forbedringer.

Fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter er herefter normalt sådanne udgifter, der er en følge af almindelig slid og ælde i ejertiden. Herudover kan der i visse tilfælde som vedligeholdelse fradrages udgifter til skader indtrådt i ejerens besiddelsestid. Se eksempelvis LSRM 1984, 39 LSR om istandsættelse af altaner.

Princippet om, at ejendommens tilstand på erhvervelsestidspunktet er afgørende, gælder, hvad enten erhvervelsen sker ved køb, arv, gave, bytte eller på anden måde.

Såfremt ejendommen tilhører en i uskiftet bo hensiddende ægtefælle, er det afgørende dog ejendommens tilstand ved den afdøde ægtefælles overtagelse af den, LSRM 1961, 58 LSR, ligesom ejendomme overtaget ved skifte i anledning af separation og skilsmisse må bedømmes ud fra tilstanden ved den oprindelige erhvervelse (LSRM 1960, 159 LSR), hvilket også er tilfældet, hvor en ejendomshandel annulleres, og den solgte ejendom tages tilbage, LSRM 1951, 195 LSR.

Der kan ikke ske succession med hensyn til ejertid i relation til spørgsmålet om vedligeholdelses-/forbedringsudgifter,jf. SKM2007.333.ØLR og SKM2002.173.LSR.

At udgifternes afholdelse har været strengt nødvendig som følge af ejendommens almindelige tilstand, lsr. 1963.69, eller nødvendig som følge af påbud fra offentlig myndighed, LSRM 1951, 198 LSR, LSRM 1957, 162 LSR, LSRM 1958, 64 LSR, LSRM 1964, 155 LSR og TfS 1987, 133 LSR, er uden betydning for afgørelsen af spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom er forbedret, ligesom det er uden betydning, at de afholdte udgifter eventuelt bevirker en nedgang i de fremtidige vedligeholdelsesudgifter, LSRM 1950, 77 LSR og LSRM 1961, 59 LSR.

TfS 1997, 331 VLD. Halvdelen af udgifterne til istandsættelse af 2 nyligt erhvervede udlejningsejendomme i Tyskland blev skønsmæssigt anset for forbedringsudgifter. De omhandlede udgifter til ejendommene vedrørte maling af hele facader efter hærværk samt istandsættelse af tag, altaner, køkkener og baderum.

Udgift til nedtagning af et ca. 50 år gammelt lavtryksdampanlæg og opsætning af nyt fjernvarmeanlæg blev anset for vedligeholdelsesudgift, SKM2002.378.LSR. Det bemærkes, at der var tale om en installation, der blev afskrevet sammen med bygningen, jf. AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 1.

SKM2009.480.BR. Sagen vedrørte en totalrenovering af sagsøgerens badeværelse. SKAT havde anerkendt fradragsret for 3/30 af renoveringsudgifterne. Det var ubestridt, at sagsøgerens udlejningsperiode udgjorde 3 år, samt at den samlede levetid for badeværelset efter praksis på området var 30 år. Sagsøgerens påstand, om at hendes fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter skulle opgøres som forholdet mellem badeværelsets "restlevetid" på renoveringstidspunktet set i forhold til den skønnede samlede levetid for badeværelset, havde ikke støtte i praksis. SKATs skøn kunne ikke tilsidesættes som værende åbenbart urimeligt eller udøvet på et forkert grundlag.

>SKM2010.252.ØLR. Retten fandt, at klager ikke havde godtgjort, at udgifter til beplantning og diverse jordarbejder alene vedrørte almindelig vedligeholdelse som følge af slid og ælde og ikke udgifter til forbedring, hvorfor udgifterne ikke ansås for fradragsberettigede. (Tidligere instans, se SKM2009.495.BR.)<

SKM2009.511.HR. Sagen vedrørte bl.a. udgifterne til udskiftning af punkterede ruder på en udlejningsejendom der skulle opdeles i en fradragsberettiget vedligeholdelsesdel og en ikke fradragsberettiget forbedringsdel, og da levetiden for trævinduer efter praksis var på 30 år, og da appellanten havde ejet ejendommen i 6 år, blev der godkendt fradrag med 6/30 af de samlede udgifter. At appellanten og appellantens ægtefælle afgav forklaring om, at vinduerne var blevet fejlbehandlet og derfor havde haft en kortere levetid, kunne ikke føre til et andet resultat.

Udgifter til istandsættelse eller genopførelse efter en brand mv. kan derimod ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter, LSRM 1949, 50 LSR, LSRM 1978, 39 LSR og LSRM 1981, 36 LSR. Ved afskrivningsberettigede bygninger kan udgifter til udbedring af skader som de nævnte dog afskrives, jf. AL (afskrivningsloven) § 23. Til dækning af udgifter som de omhandlede vil en husejer i øvrigt i almindelighed have sørget for forsikringsmæssigdækning eller modtage erstatning fra anden side, således at der normalt ikke fremkommer noget tab som følge af skaden, se som eksempel herpå Østre Landsrets dom i UfR 1970, 265 ØLD om piloteringsskader.

Udgifter til ombygning af vandbassin til et swimmingpool blev af Landsskatteretten anset for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter, TfS 1998, 719 LSR.

En ejendom bestod af 2 butikslejemål og 2 beboelseslejemål. Den ene lejlighed beboedes af ejeren, medens den anden hidtil havde været udlejet. Denne lejlighed havde i ejerperioden på 24 år ikke været istandsat. Ved lejemålets frigivelse blev lejligheden ombygget og indrettet til tandlægeklinik. For de i denne forbindelse afholdte udgifter fik klageren et skønsmæssigt fradrag for de udgifter, der måtte anses medgået til almindelig vedligeholdelse, LSRM 1983, 26 LSR. Se også TfS 1989, 621 LSR.

En ejer af en udlejningsejendom udskiftede i 1987 de af ham i 1978 isatte forsatsvinduer til 2-lags termovinduer. Ifølge en skønserklæring havde den tidligere vindueskonstruktion under forudsætning af løbende vedligeholdelse haft en restlevetid på 10-15 år i 1987. Ejeren havde ikke afholdt vedligeholdelsesudgifter på vinduerne siden 1978, og der skulle foretages en hovedistandsættelse, der ifølge skønserklæring ville have kostet ca. det samme som isatte termovinduer. Landsskatteretten fandt, at der var tale om en opsat vedligeholdelsesudgift, der var fuldt fradragsberettiget, jf. SL (statsskatteloven) § 6e, jf. § 6a, TfS 1993, 482 LSR.

Se TfS 1997, 785 LSR og TfS 1996, 918 LSR som eksempler på henholdsvis godkendt og nægtet fradrag for opsat vedligeholdelse.

Hvis der sker beskatning efter ejendomsværdiskatteloven, sker der begrænsning af fradragsretten for udgifter, se herom LV Almindelig del afsnit A.G.4.5 Anpartslejligheder.

Indtægter og driftsudgifter, herunder lejeværdi for ejendomme med 3 eller flere lejligheder er personlig indkomst. Se dog LV Almindelig del afsnit A.G.4.5 Anpartslejligheder.

Se TfS 1997, 259 ØLD om fordeling af private udgifter og erhvervsmæssige udgifter vedrørende en fritidsejerlejlighed i Frankrig. Se i øvrigt LV Almindelig del afsnit A.G.2.7 Sommerhuse, herunder fritidslejligheder om fritidsboliger.