E.K.2.5 Særlige regler for nyerhvervede ejendomme

Reglen fortolkes således:

Hvis udlejningsejendommen er erhvervet f.eks. den 1. oktober 2007 er de 3 første ejerår 2007, 2008 og 2009.

Hvis ejeren ikke i de første 3 ejerår (indkomstår) har afholdt udgifter svarende til det maksimale fradrag for de 3 år, så vil ejeren i det 4. år - men inden for 3 års ejertid - kunne fratrække udgifter efter særreglen svarende til det uudnyttede maksimale fradrag for de 3 ejerår.

Eksempel:

Ejendom erhvervet 1.oktober 2001

Se TfS 1989, 521 LSR om procentreglen som formodningsregel.

Fradrag (procentreglen) for vedligeholdelse for nyerhvervede en- og tofamiliesejendomme og udlejningsejendomme, kunne anvendes på en ejendom, der blev anvendt til såvel erhverv (herreekvipering) som beboelse, SKM2004.429.LSR. I begrundelsen for afgørelsen nævnes, at procentreglen må finde anvendelse på udlejningsejendomme til såvel beboelse som erhverv, idet hensigten er at lette sondringen mellem vedligeholdelse og forbedring i de første ejerår. Se også TSS-cirk. 2004-28.

For fredede ejendomme anerkendes dog større fradrag, jf. LSRM 1980, 151 LSR. Se LV Almindelig del afsnit A.G.4.1 Fredede ejendomme.

Ifølge TfS 1994, 846 LSR, er det lejeindtægten for den enkelte ejendom, der er afgørende for fradragets størrelse i de første 3 ejerår. Det forhold, at der var erhvervet flere udlejningsejendomme på samme tidspunkt og med en beliggenhed i umiddelbar nærhed af hinanden, kunne ikke medføre, at ejendommenes samlede lejeindtægter dannede grundlag for fradragets størrelse.

TfS 1994, 23 LSR. Ved fastsættelsen af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter for en nyerhvervet udlejet ejerlejlighed skulle standardreglerne for nyerhvervede udlejningsejendomme anvendes. Der kunne herefter indrømmes fradrag for vedligeholdelse med 25 pct. af årslejen.

En skatteyder havde overtaget en ejendom pr. 1. januar 1980. Efter forskellige reparationsarbejder blev ejendommen udlejet fra 1. marts 1980. De samlede udgifter androg 25.000 kr., og skatteyderen anså 50 pct. som vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at de afholdte ejendomsudgifter i vidt omfang måtte antages at være medgået til forbedring af ejendommen i forhold til dens tilstand ved skatteyderens erhvervelse, men - da der var tale om et udlejet enfamiliehus - blev der givet fradrag for vedligeholdelsesudgifter med et beløb svarende til 35 pct. af årslejen, LSRM 1984, 40 LSR.

Vedligeholdelsesudgifterne for 3 nyerhvervede udlejningsejendomme kunne fradrages med 25 pct. af lejeindtægten, hvori indgik budgetteret leje for ikke udlejede lejligheder. Procentreglen fandtes anvendelig på alle udgifter, der vedrørte vedligeholdelse set i forhold til ejendommenes opførelsestidspunkt, TfS 1989, 521 LSR.

Procentfradraget beregnes i forhold til den fulde årsleje, selv om ejendommen først er erhvervet i løbet af året, LSRM 1948, 65 LSR og LSRM 1959,162 LSR.

Højesterets dom af 16. november 1984 (skd. 1985.72.174) fandt procentbegrænsningen anvendelig i et tilfælde, hvor den nuværende ejer af en udlejningsejendom - efter at have solgt ejendommen i 1968 - havde erhvervet ejendommen igen på en tvangsauktion i 1973 ved som panthaver at overbyde et tilbud, som ikke dækkede hendes eget pant.

En andelsboligforening udlejede beboelseslejemål til såvel medlemmer som ikke medlemmer af andelsboligforeningen. Landsskatteretten fandt, at da en fordeling af fradraget for istandsættelsesudgifter mellem den erhvervsmæssige og den ikke erhvervsmæssige andel skete på baggrund af den faktiske lejeindtægt og en reguleret boligafgift, skulle fradraget efter 25 pct.-reglen ligeledes beregnes på grundlag af den faktiske lejeindtægt og en reguleret boligafgift, SKM2002.433.LSR.

Vedligeholdelsesudgifter ud over 25/35-pct.-begrænsningen afholdt i de(t) første år kan ikke overføres til fradrag i det(de) efterfølgende år, selv om maksimumsfradraget ikke udnyttes fuldt ud i disse år.

Hvis en ejer ikke har afholdt udgifter svarende til det maksimale fradrag i det(de) første ejerår, kan han i det(de) efterfølgende år forøge dette års maksimumsfradrag med det(de) tidligere års uudnyttede del, LSRM 1951, 196 LSR. Det er dog en forudsætning, at der i det pågældende år er afholdt udgifter svarende til fradraget.

Afskrivning på installationer kan fratrækkes ved siden af fradrag for vedligeholdelse i henhold til procentreglerne, TfS 1987, 552 LSR.

En skatteyder havde arvet en andel af en ejendom i 1980, og i årene 1980-1982 var der efter krav fra kommunen foretaget eftersyn og reparation af ejendommens altaner. Landsskatteretten fandt, at de afholdte udgifter kun kunne fratrækkes med et beløb svarende til 25 pct. af årslejen, idet det anførtes, at det forhold, at udgifterne var afholdt efter krav fra det offentlige, ikke i sig selv kunne begrunde, at udgifterne blev anset som fuldt fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, samt at de heromhandlede udgifter måtte anses at gå ud over, hvad der i den nedenfor omtalte Højesterets dom i UfR 1962, 356 HRD var betegnet som udgifter af »ikke ekstraordinær størrelse«, jf. TfS 1986, 334 LSR.

Der kan herefter efter omstændighederne både blive tale om at godkende fradrag i videre omfang, og i mindre omfang end efter procentreglerne. Se LSRM 1948, 174 LSR, LSRM 1963, 69 LSR og LSRM 1967, 151 LSR. Se herudover LSRM 1968, 65 LSR, hvor ejendommen fuldstændig havde skiftet karakter ved ombygning.

Når procentreglen fraviges til ugunst for skatteyderen, betragtes større reparationsudgifter til nyerhvervede ejendomme som et ikke fradragsberettiget tillæg til købesummen.

Udgifter til skader kan fradrages fuldt ud og ved siden af procentbegrænsningen, medmindre udgiften er anvendt til afhjælpning af egentlige mangler ved den overtagne ejendom. Se Østre Landsrets dom i UfR 1962, 400 ØLD. Se endvidere om skader eller mangler LSRM 1952, 81 LSR, LSRM 1953, 94 LSR, LSRM 1954, 149 LSR, LSRM 1954, 154 LSR, LSRM 1955, 81 LSR og LSRM 1957, 64 LSR.

I TfS 1995, 20 LSR er udgifter til brøndboring i forbindelse med et udlejet enfamilieshus godkendt fradraget fuldt ud uden hensyn til den for nyerhvervede ejendomme normalt gældende procentvise begrænsning. Der var i den forbindelse henset til, at boringen var nødvendiggjort af en relativt begrænset skade på den tidligere boring, hvis årsag formentlig kunne henføres til ejendommens brug til udlejning, samt til at der med udbedringen af skaden ikke var indtrådt nogen kendelig forbedring af ejendommen.