Ved anpartslejligheder i denne forbindelse forstås beboelsesejendomme med 3 eller flere lejligheder i sameje. For »ejere« af anpartslejligheder (lejligheder som anpartshaverne har brugsretten til i kraft af, at de ejer en ideel anpart af den ejendom, hvori lejligheden er beliggende) gælder, at de pågældende i princippet er stillet som »lejere« i forhold til den lejlighed, de har brugsret til, således at afholdte udgifter til leje og afholdte udgifter til lejlighedens vedligeholdelse er indkomstopgørelsen uvedkommende.
Anpartshaverens medejerskab i den faste ejendom medfører, at ejendommen skattemæssigt behandles som en udlejningsejendom. Ved indkomstopgørelsen skal anpartshaveren medregne en til anparten svarende del af ejendommens samlede over- eller underskud, hvori for indtægternes vedkommende indgår huslejer, herunder anpartshaverens egen fulde husleje, hvad enten leje rent faktisk er betalt af den enkelte anpartshaver eller ej, og for udgifternes vedkommende indgår renter, ejendomsskatter, administrationsudgifter, vedligeholdelsesudgifter m.m. TfS 1996, 360.
Såfremt anpartshaveren ikke betaler - eller kun delvis betaler - leje til fællesskabet for den lejlighed, der stilles til den pågældendes rådighed, skal der indkomstbeskattes af en lejeværdi, der fastsættes skønsmæssigt under hensyn til, hvad lejligheden kunne indbringe ved almindelig udlejning, reduceret med et i forhold til den pågældende ideelle anpart svarende beløb.
Ejere af små udlejningsejendomme - dvs. udlejningsejendomme, der indeholder 6 eller færre beboelseslejligheder eller deltagere i visse boligfællesskaber m.v. - kan anvende EVSL (ejendomsværdiskatteloven), når nærmere angivne betingelser er opfyldte.
Den første kategori er ejere af udlejningsejendomme, hvor højst een af lejlighederne bebos af en eller flere ejere. Det følger af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk 1, nr. 6 .
Den anden kategori er de ejere, som bebor mere end en lejlighed den 27. apr. 1994. Det følger af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 7.
Den tredje kategori er de såkaldte boligfællesskaber, som omfatter boligsamejer og andre boligfællesskaber, der ikke er selvstændige skattesubjekter, fordi deltagerne hæfter personligt. Det følger af lovens § 4, stk. 1, nr. 8.
Ejendomme der er omfattet af EVSl § 4, stk. 1, nr. 6 - 8
De ejendomme, der er omfattet af § 4, stk. 1, nr. 6- 8, er ejendomme, der har mere end to lejligheder. Det er alene ejendomme til helårsbeboelse. Bortset fra de ejendomme, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 8, dvs. boligfællesskaberne, skal der være tale om udlejningsejendomme med højst 6 lejligheder.
EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6
Bestemmelsen i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, giver mulighed for, at der vælges anvendt ejendomsværdibeskatning. I VURDL § 33 A er indsat en bestemmelse om, at en lejlighed omfattet af § 4, stk. 1, nr. 6, kan blive vurderet, som om den var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed.
Ejere af lejligheder omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, hvor en eller flere ejere bebor en udlejningsejendom med 3 til 6 beboelseslejligheder, hvoraf højst en lejlighed er beboet af en eller flere ejere, skal for at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat - anmode SKAT om en særskilt vurdering af lejligheden efter vurderingslovens § 33 A senest ved indgivelsen af selvangivelsen for det indkomstår, hvor man har købt ejendommen. Senest den 1. oktober i det år, hvor vurderingen foreligger, skal ejeren give SKAT meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.
For ejere som nævnt i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, gælder, at valget af opgørelsen af ejendomsværdiskat er endelig og gælder for det pågældende indkomstår. Tilsvarende gælder for ejendomme erhvervet i indkomståret 1999 eller tidligere indkomstår, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning, jf. den dagældende § 15 C.i LL (ligningsloven), som senest affattet i LBK nr. 819 af 3/11 1997.
EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 7
For ejere af ejendomme omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 7, er det en betingelse for at være omfattet af ejendomsværdiskatten, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter LL (ligningsloven) regler, som affattet i LBK nr. 819 af 3/11 1997 herunder, at der er foretaget en vurdering efter VURDL § 33 A. Som udgangspunkt er det antal lejligheder, som ejerne beboede den 27. april 1997, omfattet af ejendomsværdiskatten. Det er ikke et krav, at de lejligheder, der bebos af ejere, skal være de samme som den 27. april 1994. Ejerne kan omfordele det antal lejligheder i ejendommen, der oprindeligt tjente til beboelse for en eller flere ejere, under den forudsætning, at antallet af ejerbeboede lejligheder ikke forøges. I sådanne tilfælde skal ejeren bede SKAT om en § 33 A vurdering for den nye ejerbeboede lejlighed. Hvis en ejer fraflytter sin lejlighed i mere end to år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal, der omfattes af ejendomsværdiskatten.
EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 8
ejere, der i boligfællesskab ejer en ejendom, som nævnt i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 8, hvor ejerne har brugsret til en lejlighed i ejendommen, er det en betingelse for at være omfattet af ejendomsværdiskatteloven, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter ligningslovens regler, som affattet i lovbekendtgørelse nr. 819 af 3/11 1997, herunder at der er foretaget en vurdering efter VURDL § 33 A.
Fradrag
EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6- 8, indebærer, at ejeren overgår fra et regnskabsprincip til ejendomsværdiskat, som gælder for ejerlejligheder. Det betyder, at fradragsretten for udgifter begrænses. Der kan således ikke foretages fradrag for den del af ejendommens driftsudgifter, der knytter sig til den del af ejendommen, der anvendes til beboelse for én eller flere ejere. For denne del kan der kun fratrækkes prioritetsrenter samt reservefonds- og administrationsbidrag til realkreditinstitutter efter LL (ligningsloven) § 15 J. Reglen i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6- 8, tager ikke stilling til den interne fordeling af disse udgifter mellem flere ejere.
Udlejning
Adgangen til skattefri udlejning i henhold til LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2, >omfatter< også gælde anpartshavere i boliginteressentskaber, boligsamejer m.v., jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk.1, nr. 6-8. Det betyder, at ejere af lejligheder, som er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6-8, og som udlejer en del af værelserne i en lejlighed, kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr. For ejere, der kun har ejet lejligheden en del af indkomståret, skal minimumsfradraget ligesom procentfradraget fordeles forholdsmæssigt. Endvidere betyder det, at ejere af lejligheder omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6-8, der udlejer boligen en del af indkomståret til beboelse, ved indkomstopgørelsen kan vælge kun at medregne den del af bruttolejeindtægten, der overstiger et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsværdien pr. 1. oktober i indkomståret, dog altid mindst 24.000 kr. For ejere, der kun har ejet lejligheden en del af indkomståret, skal mínimumsfradraget ligesom procentfradraget fordeles forholdsmæssigt.
,, Skattemyndighedernes opgave er at forvalte den lovgivning, som gælder på skatteområdet. Ved varetagelsen af denne opgave skal myndighederne opretholde borgernes tillid til, at myndighederne holder sig til lovgrundlaget. Den opretholdes ikke, hvis myndighederne giver skatteyderen en opfattelse af, at en lovbunden afgørelse - f.eks. en skatteansættelse - er genstand for forhandling med SKAT.
Folketingets Ombudsmand i redegørelse af 21. marts 2018
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.
