A.G.2.7 Sommerhuse, herunder fritidslejligheder

Der henvises til det under afsnit A.G.2.2 Enfamilieshuse anførte om énfamilieshuse.

I øvrigt bemærkes: Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset uanset manglende mulighed for at anvende huset hele året, idet der ved ejendomsvurderingen er taget hensyn til eventuelt manglende anvendelighed som følge af forbud eller lignende, se TfS 1996,531 og TfS 1996, 601.

En ejendom på Bornholm, der vurderingsmæssigt havde status som helårsbolig, anvendtes som sommerbolig for ejeren samt til udlejning. Ejendommen ansås for en fritidsejendom, der havde stået til rådighed for ejeren. Overskud ved udlejningen skulle opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 3, jf. TfS 1999.108.LSR.

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerhuset til disposition, selv om han ikke gør brug af sin beboelsesret, og selv om huset ikke må anvendes hele året. En fritidsejerlejlighed i Frankrig blev anset for henholdsvis privat og erhvervsmæssigt benyttet, TfS 1997, 259ØLD.

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har huset til disposition, selv om den pågældende samtidig annoncerer huset til udlejning eller har overladt udlejningen til et bureau, medmindre ejendommen har været anvendt til erhvervsmæssig udlejning, Ligningsvejledningen Erhvervsdrivende, afsnit E.A.1.2.3.6 Sommerhusudlejning m.v..

I lsr. 1980.25 havde ejeren ikke medregnet lejeværdi for månederne okt.-dec., men havde i stedet indtægtført 30 kr. som lejeindtægt for disse 3 måneder. Lejen var oppebåret fra en bekendt til klageren, der mod det nævnte vederlag havde ret til at benytte huset bl.a. i forbindelse med lystfiskeri. Landsskatteretten fandt ikke, at den omtalte lejeaftale kunne ligestilles med de former for udleje af sommerhuse, som medfører, at den oppebårne lejeindtægt ved opgørelsen af ejendomsregnskabet kan erstatte en til udlejningsperioden svarende del af den procentvis beregnede helårslejeværdi (nu ejendomsværdiskat).

Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren ikke havde fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset, SKM2005.78.H.

Et sommerhus kunne ikke anses for erhvervsmæssigt udlejet, da ejeren havde mulighed for, i det omfang han selv ville benytte sommerhuset, at give udlejningsbureauet besked herom senest 31. oktober med virkning for det næstkommende kalenderår. Endvidere havde ejeren med visse begrænsninger mulighed for selv at benytte sommerhuset efter udtrykkelig aftale med udlejningsbureauet uanset den aftalte rådighedsperiode, SKM2005.23.VLR.

Ved køb og salg af et sommerhus beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunkt til overtagelsestidspunkt, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11.

>Der sondres mellem, om fritidsboligen udelukkende anvendes til udlejning, eller om fritidsboligen anvendes til udlejning en del af året.<

Udlejes sommerhuset med inventar, kan der fratrækkes udgifter til vedligeholdelse heraf. Der kan endvidere foretages afskrivning på inventaret efter reglerne i afskrivningslovens kapitel 2. Selve sommerhuset kan derimod ikke afskrives.

Udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer i et sommerhus, der anvendtes til udlejning ansås ikke som fradragsberettigede, jf. SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra e, TOLD-SKAT Nyt 1993.12.558 VLD TfS 1993, 195. Der kan heller ikke afskrives på udgiften, jf. AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4.

>Indtægter fra udlejning af en fritidsbolig en del af året, som ejeren også selv benytter privat, skal medregnes ved indkomstopgørelsen.<

>Udlejeren kan opgøre resultatet ved udlejningen ved anvendelse af én af to forskellige metoder. <

Enten kan udlejeren anvende den skematiske opgørelsesmetode i LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, eller den regnskabsmæssige opgørelsesmetode i LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2.

Vælger ejeren at anvende den skematiske opgørelsesmetode, kan der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages et bundfradrag, der udgør>10.000 kr. (2010-niveau) i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig. Se LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1. <

>Bundfradraget på 10.000 kr. reguleres efter § 20 i PSL (personskatteloven), jf. § 2 i lov nr. 547 af 26/5 2010. <

Ved bruttolejeindtægten forstås modtagen lejebetaling, herunder evt. særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, >vand,< telefon o.lign. TfS 1996,183 og TfS 1998, 409.

Det er herefter kun den del af >bruttolejeindtægten<, som overstiger bundfradraget, som medregnes ved indkomstopgørelsen.

Bundfradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Af den reducerede lejeindtægt, der fremkommer efter >bundfradraget på 10.000 kr. (2010-niveau<), kan der yderligere fradrages 40 pct.

40 pct.'s fradraget skal dække samtlige udgifter mv. forbundet med udlejningen og tillige modsvare ejendomsværdiskat i udlejningsperioden. Der kan heller ikke fradrages ejendomsskatter udover 40 pct.-fradraget.

Ejendomsværdiskatten betales for hele indkomståret, når den skematiske opgørelsesmetode anvendes.

>Eksempel<

>Har en fritidsboligejer i 2010 eksempelvis bruttolejeindtægter på 110.000 kr. ved udlejning af sin fritidsbolig, kan vedkommende foretage et fradrag 10.000 kr., der således virker som et skattefrit bundfradrag.<

>I den reducerede lejeindtægt på 100.000 kr. kan der fradrages 40 pct., hvorefter beskatningsgrundlaget udgør 60.000 kr.<

>Bruttolejeindtægten efter fradrag for bundfradrag (positiv) og 40 pct.-fradraget indgår ved opgørelsen af kapitalindkomsten.<

>Sommerhusudlejere kan, som nævnt, i stedet for at anvende den skematiske opgørelsesmetode vælge den regnskabsmæssige metode i LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2.<

Benyttes en regnskabsmæssig opgørelse, jf. LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2, kan der fradrages faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemæssige afskrivninger efter AL (afskrivningsloven), kapitel II, og ejendomsskatter efter LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Fradrag kan foretages med den forholdsmæssige del af disse beløb, der svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Fradrag efter regnskabsmæssig opgørelse kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Der er kun fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages, skal der dog ses bort fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren, jf. LL (ligningsloven) § 14, stk. 3. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den pågældende ejendom.

Ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor udlejning har fundet sted, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11.

Benyttes der regnskabsmæssig opgørelse, kan ejeren ikke senere overgå til 40 pct. fradrag, jf. LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2, sidste pkt.

Se SKM2009.269.BR om opgørelse af fradragsberettigede udgifter til sommerhuse efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2. Herefter beregnes fradraget for udgifter efter forholdet mellem antallet af udlejede uger og kalenderåret.

>SKM2010.120.BR. >Sagsøgeren ejede et sommerhus, der delvis anvendtes til udlejning. Sagsøgeren ønskede i medfør af ligningslovens § 15 O, stk. 2, fradrag for en forholdsmæssig del af de udgifter til el, der var forbrugt i perioder, hvor sommerhuset ikke havde været udlejet. Sagsøgeren begrundede dette med, at udlejningsfirmaet betingede sig, at sommerhusets swimmingpool ved begyndelsen af en udlejningsperiode skulle være opvarmet, hvorfor sagsøgeren havde udgifter til opvarmning af swimmingpoolen forud for udlejningsperioden. Retten udtalte, at der kan foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Dette indebærer, at el-udgifterne i udlejningsperioden kan fradrages. Derimod fandt retten ikke, at der er hjemmel til at fradrage el-udgifter i de perioder, hvor sommerhuset ikke er udlejet. Skatteministeriet blev herefter frifundet.<<