E.I.4.2.2.2 Forpagtnings- og lejekontrakt

Ved forpagtnings- eller lejekontrakt forstås enhver kontrakt, hvor ejeren af et formuegode mod vederlag overdrager brugs- eller udnyttelsesretten hertil. Forpagtning adskiller sig fra leje ved, at forpagtningsaftaler typisk også omfatter den til formuegodet knyttede erhvervsvirksomhed.

Se afsnit E.C.5.3.2 Andre immaterielle aktiver om SKM2003.406.VLR., som omhandler betaling for brugsretten til opførelse af en vindmølle. Se også SKM2005.500.HR (tidligere SKM2004.198.VLR).

Det er uden betydning om de omhandlede formuegoder har karakter af fast ejendom eller løsøre, ligesom retten til at indtræde som lejer eller forpagter og retten til at fortsætte et lejemål er omfattet. Bestemmelsen finder ikke anvendelse for retten ifølge leje- og forpagtningskontrakter, hvor lejeren ud over den i kontrakten fastsatte leje eventuelt yder en éngangsydelse til udlejer. Éngangsydelsen skal behandles efter SL (statsskatteloven) §§ 4-6.

>Se også SKM2010.253.SR, hvor Skatterådet bl.a. blev spurgt, om en ret til en eventuel erstatning til lejer for opgivelse af en uopsigelighedsperiode i et erhvervslejemål kunne anses for en fordring efter KGL (kursgevinstloven). Da lejer og udlejer endnu ikke havde indgået aftale om opsigelse af uopsigeligheden og erstatningsbeløbet, og da det foreliggende udkast til aftale indebar, at erstatningsbeløbet først skulle udbetales ved lejers fraflytning, fandt Skatterådet, at retten til erstatningen først indtrådte ved fraflytningen af lejemålet, hvorfor der som følge heraf ikke var opstået en pengefordring. Først når der opstår et retligt krav på erstatningsbeløbet, som i øvrigt er omfattet af AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf. stk. 2, opstår en fordring efter KGL (kursgevinstloven).<

Fortjeneste ved afhændelse af brugsret til timesharelejligheder, der udelukkende havde været anvendt til udlejning, var skattepligtig efter LL (ligningsloven) § 16 E, stk. 1, nr. 3 (dagældende), jf. SKM2002.135.LSR.

I tilfælde, hvor et erhvervslejemål afstås, og der er afholdt udgifter til ombygning, forbedring eller indretning, skal fortjeneste og tab herpå medregnes i henhold til AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 6. Efter omstændighederne kan der imidlertid bag aftalen være tale om betaling for indtræden i lejemålet. Vederlaget vil i så fald være skattepligtigt for afhænderen i henhold til AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf stk. 2.

En skatteyder havde for perioden 1987-1997 lejet sig uopsigeligt ind i bygningerne i et gods. Herfra drev hun virksomhed med hotel og pension. I 1991 solgtes virksomheden til tredje mand. Af den samlede overdragelsessum på 1,4 mio. kr. var 690.000 kr. anført som betaling for indretning af lejede lokaler. Skattemyndighederne anså 590.000 kr. af det herfor anførte vederlag for retteligt at være betaling for retten til indtræden i et lejemål, jf. LOSI § 2, nr. 5, - nu AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf. stk. 2. Landsretten stadfæstede afgørelsen med den begrundelse, at parterne for den del af vederlaget, der vedrørte indretning af lejede lokaler ikke havde modstående interesser, samt at skatteyderens egen skattemæssige angivelse af indretningsudgifter alene beløb sig til 4.908 kr. Derudover var der ikke dokumenteret betydelige udgifter vedrørende indretning. I forbindelse med sagen var der indhentet en vurdering af værdien af de lejede lokaler fra en ejendomsmægler. Landsretten tillagde ikke denne vurdering betydning, da den blev anset for ensidigt indhentet, og da det ikke var anført, hvilke kriterier der var lagt til grund for vurderingen, TfS 1997, 394 VLD.

Har en lejer modtaget en godtgørelse for at opgive lejeretten til tidligere anvendte lokaler, er godtgørelsen skattepligtig. Etablerer lejeren sig i andre lokaler kan udgifterne til nyetableringen ikke modregnes i godtgørelsen ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. skd. 1973.23.21.

SKM2009.560.VLR Et selskab havde overdraget sine rettigheder til nogle lejede arealer på en havn og i den forbindelse modtaget et vederlag på 17,5 mio. kr. Det var et led i lejeaftalen, at selskabet forpligtede sig til at nedrive bygningerne på den lejede grund. Selskabet ønskede fradragsret for nedrivningsudgifterne på ca. 1,1 mio. kr. Landsretten afviste, at der var fradragsret. Landsretten afviste for det første, at udgifterne var driftsomkostninger omfattet af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Landsretten afviste videre, at udgiften kunne fradrages i afståelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten ved salget af rettighederne til de lejede lokaler efter afskrivningslovens § 40, stk. 6.

Erstatning til en forpagter, i anledning af at der for en længerevarende periode blev nedlagt forbud mod fortsat udnyttelse af en ejendoms råstoffer såsom sten, grus og så videre, skulle beskattes som særlig indkomst, idet erstatningen var vederlag for opgivelse af retten ifølge en lejekontrakt eller lignende, jf. LOSI § 2, nr. 5, - nu AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf. stk. 2., jf. skd. 1982.60.33.

Tilladelser til transport med motorkøretøjer i henhold til lov om godstransport, som gives for indtil 5 år ad gangen, kan ifølge loven overdrages på visse betingelser. Fortjeneste ved salg af sådanne køretilladelser var omfattet af LOSI § 2, nr.5, - nu AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf. stk. 2., jf. LSRM 1982, 150 LSR.

Afståelse af stadeplads blev betragtet som afståelse af lejemål. En gartneriejer havde i ca. 25 år solgt grøntsager fra en lejet stadeplads på Københavns Engros Grønttorv. Fra 1986 havde lejeren af nabostadepladsen, der handlede med samme type grøntsager, anvendt klagerens stadeplads og betalt for denne. Klageren havde derefter solgt sine grøntsager gennem en kommissionær. I 1988 havde klageren solgt retten til stadepladsen til brugeren af denne for 80.000 kr. Fortjenesten herved blev anset for særlig indkomstskattepligtig som betaling for afståelse af lejemål, jf. LOSI m.v. § 2, nr. 5, - nu AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 6, jf. stk. 2., jf. TfS 1992, 71 LSR.