Indhold

Dette afsnit indeholder reglerne om beskatning af indtægter og udgifter på mindre udlejningsejendomme, der bebos af en eller flere ejere.

Afsnittet indeholder:

• Indledning
• Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse
• Delvis erhvervsmæssig benyttelse
• Udlejning af privat bolig. 

Bemærk

Ved lov nr. 654 af 8. juni 2017 er der vedtaget en ny Ejendomsvurderingslov. Loven trådte i kraft den 1. januar 2018.

Det fremgår af EVL § 5, stk. 2, 1. pkt., at ejerboliger vurderes i lige år. Andre ejendomme vurderes efter EVL i ulige år. Se EVL § 5, stk. 2, 3. pkt.

Ved lov nr. 1729 af 27. december 2018 (udskydelse af de nye ejendomsvurderinger) er de nye ejendomsvurderinger efter §§ 5 og 6 i EVL udskudt til første gang at blive foretaget per 1. januar 2020 for ejerboliger og per 1. januar 2021 for andre ejendomme. Se ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelserne i EVL § 87 og 88.

Ved lov nr. 2227 af 29. december 2020 er vurderingsterminen for andre ejendomme, der skal vurderes i 2021 ændret til 1. marts 2021. Se EVL § 81, stk. 7. I medfør af lov nr. 291 af 27. februar 2021 foretages der fra 1. marts 2021 ikke længere ansættelse af samlede ejendomsværdier for erhvervsejendomme mv. Se EVL § 10, stk. 1, nr. 3.

Det fremgår desuden af § 88 i EVL  indsat ved lov nr. 1729 af 27. december 2018, at der for ejendomme, der skulle vurderes i ulige år som andre ejendomme efter § 1, 3. pkt., i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013, foretages en almindelige vurdering i per 1. oktober 2018-2020 ved en videreførelse af den seneste ansættelse efter VUL.

Vurderinger foretaget i medfør af hidtidig lovgivning gælder indtil nye vurderinger er foretaget efter EVL. Se EVL § 81, stk. 3. Der foreligger endnu ikke nye vurderinger for andre ejendomme, der skal vurderes per 1. marts 2021 efter EVL.

Som en følge heraf vil der i teksten i dette afsnit alene blive omtalt reglerne efter den tidligere gældende VUL. Reglerne efter EVL vil blive omtalt i Den juridiske vejledning, når der foreligger nye vurderinger for andre ejendomme efter EVL. 

Indledning

Mindre udlejningsejendomme omfatter i denne forbindelse beboelsesejendomme med tre til seks lejligheder. En sådan ejendom behandles som udgangspunkt skattemæssigt som udlejningsejendom, dvs. en ejendom, der anvendes erhvervsmæssigt.

Selv om en eller flere ejere har bolig i en lejlighed i ejendommen, anses ejendommen for en udlejningsejendom, når den husleje, der gælder for ejerne, fastsættes svarende til den objektive udlejningsværdi for lejlighederne efter statsskattelovens regler.

Når ejendommen udelukkende anses erhvervsmæssigt, kan ejeren eller ejerne anvende virksomhedsordningen på deres ejerandel, når betingelserne herfor i øvrigt er opfyldte. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 1.

Ejendommen anses for delvist erhvervsmæssigt benyttet, hvis ejerne bebor en eller flere lejligheder i ejendommen, og der er foretaget en fordeling af ejendomsværdien efter VUL § 33 A, så ejerne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i forbindelse med beboelse af lejlighederne. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6 og 7.

I så fald kan virksomhedsordningen kun anvendes på den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for ejere. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 3, 3. pkt.

Se i afsnit (C.C.5 Virksomheds- og kapitalafkastordningen) om de nærmere betingelser for at anvende virksomhedsordningen.

Udelukkende erhvervsmæssig benyttelse

Indtægter

Ved indkomstopgørelsen skal ejeren/ejerne medregne en andel af egen beregnede lejeindtægt og af de øvrige lejeindtægter mv. på ejendommen.

Lejeindtægten for den eller de lejligheder, der bebos af ejere, opgøres efter statsskattelovens regler om fastsættelse af en skattepligtig lejeværdi. Lejeværdien ansættes til skønsmæssig lejeværdi svarende til den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom. Se SL (statsskatteloven) § 4, litra b, 2. pkt., og afsnit (C.H.3.2.2.2.3 Lejeværdi af egen bolig) om lejeværdi af egen bolig.

Den enkelte ejeres andel af de samlede beregnede lejeindtægter opgøres forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.

Andelen af lejeindtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.

Udgifter

Der er fradrag for drifts- og vedligeholdelsesudgifter på ejendommen efter statsskattelovens regler, herunder også på den del, som ejeren/ejerne selv bebor. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra a og e.

Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter mv. Det gælder også for ejendomsskatter mv. for de lejligheder, som ejeren/ejerne selv bebor. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 1.

Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 2.

Der er også fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter, der vedrører såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og SL (statsskatteloven) § 6, litra e.

Hvis der er flere ejere, beregnes fradragene forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.

Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk.1, nr.1.

Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen, fratrækkes erhvervsmæssige renter dog i virksomhedsindkomsten. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 6.

Se afsnit (C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på en fast ejendom.

Delvis erhvervsmæssig benyttelse

Ejendomsværdiskat

En ejer af en mindre udlejningsejendom kan blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat ved beboelse af en lejlighed, der ligger i en mindre udlejningsejendom med tre til seks lejligheder til beboelse.

Se afsnit (C.H.3.5.5.4 Beregning for ejendomme med særlige forhold) om beregning af ejendomsværdiskat for ejendomme med særlige forhold, hvor betingelserne for at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat nærmere er beskrevet.

Reglerne om ejendomsværdiskat kan, når betingelserne er opfyldte, gælde for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere, i følgende ejendomme:

• Udlejningsejendomme med tre til seks beboelseslejligheder, hvoraf højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere. Det er dog en betingelse for at være omfattet af ejendomsværdiskatteloven, at ejeren har anmodet om en vurdering efter VUL § 33 A af den beboede lejlighed senest ved indgivelse af selvangivelse for det første indkomstår, hvor de nævnte krav er opfyldt i forhold til den pågældende ejer. Det er endvidere en betingelse, at ejeren senest den 1. oktober i det år, hvor vurderingen kommer, giver Skatteforvaltningen (Skattestyrelsen) meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af ejendomsværdiskatteloven. Det foretagne valg omfatter såvel det pågældende indkomstår som senere indkomstår. Se i øvrigt EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6.
• Udlejningsejendomme med tre til seks beboelseslejligheder, hvor mere end én lejlighed var beboet af en ejer den 27. april 1994. Det er dog en betingelse, at ejendommen i indkomståret 1999 var undergivet en standardiseret lejeværdiberegning efter de dagældende lejeværdiregler, herunder at der var foretaget en vurdering efter VUL § 33 A. Reglen om ejendomsværdibeskatning gælder kun for det antal lejligheder, som var beboet af en ejer den 27. april 1994. Hvis en ejer flytter fra en lejlighed i mere end to år, indgår denne lejlighed ikke længere i det antal af lejligheder, der er omfattet af reglen. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 7.

Indtægter

Når ejerne af mindre udlejningsejendomme betaler ejendomsværdiskat af bolig i egen lejlighed, skal de kun medregne lejeindtægter for de udlejede lejligheder i ejendommen ved indkomstopgørelsen.

Når der er flere ejere, skal lejeindtægten beregnes i forhold til ejerandelen.

Lejeindtægterne medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.

Udgifter

Der er ikke fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter eller ejendomsskatter mv. vedrørende den del af ejendommen, der anvendes til beboelse for en eller flere ejere. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 14, stk. 2.

For den del af ejendommen, der ikke tjener til bolig for en eller flere ejere, er der fradragsret for drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3.

De ikke-fradragsberettigede drifts- og vedligeholdelsesudgifter =

Samlede driftsudgifter x (værdien af lejligheder, beboet af ejere)
(værdien af lejligheder beboet af ejere + værdien af den øvrige del af ejendommen)

Ved værdien af lejlighederne og den øvrige del af ejendommen forstås værdierne ved seneste ejendomsvurdering.

Endvidere er der fradrag for ejendomsskatter mv. for de lejligheder, som ejerne ikke selv bebor. Det er dog en betingelse for fradrag, at udlejningen af de øvrige lejligheder i ejendommen har et ikke uvæsentligt omfang. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 2 og 3.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se afsnit (C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter) om fradrag for ejendomsskatter.

Hvis der er flere ejere, beregnes fradraget forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.

Drifts- og vedligeholdelsesudgifter samt ejendomsskatter mv. fratrækkes ved opgørelsen af den personlige indkomst (virksomhedsindkomsten). Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 2.

Der er ved indkomstopgørelsen fradrag for renter samt eventuelle administrationsbidrag og reservefondsbidrag til realkreditinstitutter for såvel boligdel som den øvrige del af ejendommen.

Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1, og SL (statsskatteloven) § 6, litra a.

Hvis der er flere ejere, beregnes fradraget forholdsmæssigt i forhold til ejerandel.

Renter mv. fratrækkes som udgangspunkt i kapitalindkomsten. Se PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr.1.

Hvis ejeren anvender reglerne i virksomhedsordningen på den erhvervsmæssigt anvendte del af ejendommen, fratrækkes erhvervsmæssige renter i virksomhedsindkomsten. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 6.

Se afsnit (C.H.3.2.3 Udgifter på fast ejendom) om de generelle regler for fradrag ved indkomstopgørelsen for driftsudgifter, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter på fast ejendom.

Udlejning af privat bolig

Ved udlejning af egen lejlighed en del af året eller ved udlejning af værelser i lejligheden gælder reglerne i LL (ligningsloven) §§ 15 P og Q for opgørelse af resultatet af udlejningen, når lejligheden er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat.

Se LL (ligningsloven) § 15 P og afsnit (C.H.3.4 Udlejning af privat bolig) om udlejning af privat bolig.