C.1 Grundværdibegrebet

Kommunerenes praksis for beregning af grundskatteloft vedrørende ejendomme, der har fået ændret fradrag i grundværdien for grundforbedringer, har været gennemgået af Indenrigs- og Sundhedsministeriet og Skatteministeriet. Gennemgangen har vist, at praksis ikke er i overensstemmelse med ejendomsskatteloven, og der er derfor initiativer i gang for at rette op på uoverensstemelsen. Se svar på spørgsmål 335 til Skatteudvalget.

I VUL § 16 uddybes, hvorledes grundværdien ansættes for ejendomme, der ikke er omfattet af reglerne i §§ 14 og 15. Grundværdien ansættes herefter til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages såvel til ejendommens form og størrelse som til udstyknings- og omlægningsmuligheder. I bemærkningerne til ejendomsskyldloven af 1915, forudsattes det, at vurderingsrådene ved grundværdiansættelsen skulle "fastsætte, hvad en forstandig køber må antages at kunne give for jorden".

Efter 1. januar 2011 vil der være moms på salg af byggegrunde når:

• sælger er afgiftspligtig i momslovens forstand eller
• private sælger mere end 3 byggegrunde (de anses i så fald for at udøve økonomisk virksomhed, og bliver dermed afgiftspligtige).

Grundværdiansættelser der foretages efter Vurderingslovens bestemmelser fastsættes inkl. moms, når grunden er handlet med moms og uden moms, hvis den er handlet uden.

Ved ansættelsen af grundværdien udøves der et skøn over værdien af grunden i ubebygget stand, dvs. at grundværdien skal ansættes til, hvad grunden er værd i ubebygget stand med de faktisk foreliggende omgivelser.

Det forudsættes i det hele taget, at grunden ikke er tilført værdier, som må henregnes til den såkaldte forskelsværdi, C.4. Ud over bygningerne drejer det sig om værdien af visse anlægsarbejder som pilotering og pladsbelægning samt om hegn og beplantning.

For bebyggede ejendommes vedkommende er grundværdien en fiktiv værdi, fordi grunden ikke uden videre lader sig sælge i ubebygget stand. Er grunden ikke bebygget, er grundværdien og ejendomsværdien normalt den samme.

Ved ansættelsen af grundværdien medtages hele det areal, der hører til den vurderingspligtige ejendom, se A.4.1. Ved bedømmelsen af arealets størrelse vil told- og skatteforvaltningen i almindelighed kunne støtte sig på ejendommens registrering i matriklen. Omfatter ejendommen et umatrikuleret areal, medtages også dette areal ved grundværdiansættelsen.

Ved lov nr. 292 af 15. maj 2002 blev der indsat en ny § 16 B i VUL, der er en undtagelse fra hovedreglen i VUL § 13, stk. 1, om at grunden skal vurderes i ubebygget stand. Der er her tale om en særregel for grundværdiansættelsen af ejendomme (parcel- og sommerhuse), hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i relation til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning. Bestemmelsen sikrer, at ejere af sådanne ejendomme bedre kan acceptere grundværdiansættelsen, da det kunne være svært at forstå, at en ejendom var ansat med 2 byggeretter, selvom der ikke kunne gives tilladelse til udstykning. Ændringen medfører, at en del af de ejendomme der hidtil har været ansat med 2 byggeretter, vil få dette antal reduceret til 1 og i konsekvens heraf få nedsat grundværdien. Tilsvarende vil ejendomme med 3 eller flere byggeretter have mulighed for at få antallet reduceret med én. For at opnå en reduktion af antallet af byggeretter, skal det være beboelsesarealers placering der forhindrer en udstykning. For at undgå spekulation i opførelse af nye bygninger eller udvidelse af eksisterende bygninger, der ville umuliggøre en udstykning, er det bygningens placering den 1. januar 2002, der er afgørende for, om der skal knyttes 1 eller 2 byggeretter til grunden. § 16 B har virkning fra vurderingsåret 2003.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af et areal i henhold til gældende kommune-/lokalplanlægning kræver ekstrafundering/pilotering, vil arealets værdi ofte være reduceret i forhold til arealer, hvor sådanne foranstaltninger ikke er nødvendige. Grundværdien må derfor ansættes under hensyn hertil.

Et forhold, der samtidig må tages i betragtning ved grundværdiansættelsen i et område, hvor kældre er almindeligt, er, om etablering af kælder helt eller delvis kan indgå som alternativ til ekstrafundering. I disse områder vil den i økonomisk henseende gode anvendelse af grunden være at etablere kælder, hvorfor grundværdien almindeligvis ikke bør ansættes lavere end for tilsvarende grunde, hvor der ikke er behov for ekstrafundering.

Hvor bundforholdene er af en sådan beskaffenhed, at normal udnyttelse af grunden ikke kræver ekstrafundering/pilotering, må grundværdien ikke ansættes lavere, fordi en speciel bebyggelse af grunden kræver ekstrafundering, f.eks. opførelse af højhuse eller støbning af særligt svære fundamenter til tung belastning.

Omfatter grunden skrænter, der er til hinder for en hensigtsmæssig placering af bebyggelsen eller har grunden en uhensigtsmæssig form tages der hensyn hertil ved værdiansættelse. Om "koteletgrunde" se C.2.1.2.

Om forurenede ejendomme se C.2.3.

Selv om ejendommen kan udstykkes, skal der ansættes en værdi af grunden under ét. Ved ansættelsen tages det ikke i betragtning, at ejendomsværdien eventuelt kan falde ved en udstykning. Derimod tages der i grundværdiansættelsen højde for udstykningsomkostninger.

For landbrugsjords vedkommende ses der bort fra jordens aktuelle driftstilstand, når grundværdien skal ansættes. Derimod tillægges driftstilstanden betydning for ejendomsværdien.

I SKM2004.467.HR, der drejede sig om et forskningscenter drevet som selvejende institution, slog Højesteret fast, at en rådighedsbegrænsning i form af et lovbestemt forbud mod salg af grundarealet ikke havde karakter af en offentligretlig byrde, der efter VUL § 13, stk. 2, skulle indgå i bedømmelsen af grundværdien. Tilsvarende gjaldt en bestemmelse om, hvad der skulle ske med formuen, hvis institutionen nedlægges.

I dom af 27. november 1974 fra Højesteret vedrørende det fredede Odd Fellow Palæ, jf. UfR 1975, side 59, er det fastslået, at der ved ansættelsen af grundværdien i ubebygget stand skulle ses bort, at bygningerne på ejendommen var fredet. På baggrund af den nævnte højesteretsdom har Landsskatteretten i SKM2004.420.LSR endvidere fundet, at grundværdiansættelsen for en ejendom er upåvirket af, at ejendommens bygninger er omfattet af en bevaringsplan, der bevirker, at der på grunden ikke kan opføres det antal etagemeter, som er tilladt ifølge den gældende lokalplan.

Der skal endvidere tages hensyn til privatretlige servitutter, der er pålagt et grundareal til fordel for et areal under en anden ejendom, såvel ved vurderingen af den herskende som af den tjenende ejendom, jf. VUL § 13, stk. 3, se A.5.4.