C.2 Grundværdiberegningen

Told- og skatteforvaltningen foretager i GRUS en registrering af til hvilket formål et bestemt område er udlagt ved den fysiske planlægning, jf. A.5.1. Registreringen foretages ud fra den registrering af tilsvarende oplysninger, der kan ske i Planregistret. I Planregistret kan disse oplysninger for hvert planområde (områdeenhed i kommuneplan eller lokalplan) registreres:

• Zonestatus (landzone, byzone, sommerhusområde)
• Generel plankode (boligområde, centerområde, erhvervsområde, sommerhusområde, fritids- og ferieformål, jordbrug o.s.v.)
• Specifik plankode (f.eks. for boligområde: parcelhuse, tæt-lavt byggeri, etagebebyggelse, blandet)
• Områdets maksimalt tilladte bebyggelsesprocent

Ved grundværdiberegningen er der ikke behov for så detaljerede oplysninger som dem, der kan registreres i Planregistret. Derfor defineres der i Grundværdisystemet et mere begrænset antal GRUS-plantyper, der ikke må forveksles med plantyperne i Planregistret.

GRUS-plantyperne bestemmes ud fra områdernes zonestatus og generelle plankode. For boligområder anvendes endvidere den specifikke plankode.

• Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med den samme type planlagte anvendelse
• Et grundværdiområde må kun omfatte ejendomme beliggende i én og samme kommune/vurderingskreds
• Der skal være sammenhæng mellem grundværdiområde- og planområdeinddelingen. Et grundværdiområde må dog godt omfatte flere planområder (og omvendt)
• Hvert grundværdiområde må kun omfatte ejendomme med ensartede prisforhold for grunde og med en forventet ensartet prisudvikling
• Hvert grundværdiområde skal udgøre et geografisk sammenhængende område

Grundprisanalyserne sigter på at systematisere en almindelig vurderingsmæssig praksis. I f. eks. parcelhusområder, hvor der ikke findes salg af ubebyggede grunde, fordi områderne er fuldt udbyggede, vil man almindeligvis skele til prisniveauerne for parcelhuse, når man skal fastlægge grundværdiniveauerne. Det vil være en hjælp at sammenligne huspriserne i de pågældende områder med huspriserne i andre områder, hvor grundværdierne kan fastlægges ud fra grundsalg.

Eksempel C.2. a.

I område A ansættes grundværdien for normalgrunde med udgangspunkt i salgspriserne for sådanne grunde. I område B, hvor salgspriserne for standardhuse er højere end i område A, formodes grundværdiniveauet at være højere end i område A. Omvendt skal grundværdiniveauet i område C, hvor salgspriserne for standardhuse er lavere end i område A, formodentlig være lavere end i område A. Ved tillæg til eller fradrag i grundværdierne korrigeres der for indflydelsen af områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard.

Behovet for at finde frem til grundværdiniveauer på denne indirekte måde er steget kraftigt som følge af det meget begrænsede antal salg af ubebyggede grunde. Dette forstærkes yderligere af, at analysen kræver, at grunden er registreret med en vurdering som ubebygget grund ved foregåede vurdering, således at udstykning først kommer med året efter. I mange bymæssigt udbyggede kommuner forekommer stort set ingen grundsalg. Det vil derfor være de færreste grundværdiområder, hvor man umiddelbart op til vurderingen vil kunne finde vejledning direkte i salg af ubebyggede grunde.

Hvis man manuelt - og med rimelig nøjagtighed - skal anvende denne indirekte metode, hvor grundværdiniveauerne fastlægges ud fra husprisernes variation, vil det være meget tidskrævende for de lokale told- og skatteforvaltninger. Det der især vil volde problemer, er en manuel korrektion af huspriserne for indflydelsen fra områdevise forskelle i de solgte huses bygningsstandard. Derfor er grundprisanalyserne udviklet til dette formål.

De beregninger, som ligger i de velkendte forslagsmodeller - f. eks. parcelhusmodellen - kan relativt let foretages manuelt for enkelte ejendomme. Grundprisanalyserne er imidlertid mere komplicerede. Dette skyldes især to forhold: Dels skal analyserne fastlægge de relativt komplicerede forhold mellem bygningsværdi og grundværdi. Dels er der tale om at fastlægge normalpriser for områder og ikke for enkeltejendomme.

Ved hjælp af dertil udviklede grundprisanalyser udfindes forholdet mellem forskellene i huspriserne og forskellene i grundprisniveau.

I praksis vil det ikke være muligt at eftergøre beregningerne i grundprisanalysesystemet manuelt på samme måde, som de lokale told- og skatteforvaltninger gør med forslagsmodellerne. Den lokale opgave vil derimod være at anvende lokalkendskab og erfaring til en kritisk bedømmelse af resultaterne.

Som følge af kompleksiteten vil analyser og beregninger ikke her blive beskrevet i alle detaljer. Hovedprincipperne er imidlertid følgende:

Vurderingsforslagsmodellerne anvendes til at korrigere prisen for hvert bebygget salg for den indflydelse, som det har, at det solgte hus afviger fra standardhuset. Det opnås herved, at alle salgspriser for huse i princippet er sammenlignelige. Alle salgspriser omregnes altså til salgspriser for standardhuset.

På det tidspunkt i vurderingsprocessen, hvor grundværdierne skal fastlægges, er vurderingsforslagsmodellerne ikke endeligt fastlagt. Derfor må der fastlægges en foreløbig forslagsmodel, før salgspriserne for bebyggede ejendomme kan omregnes til priser for standardhuset. Den foreløbige forslagsmodel må udarbejdes på den måde, at der først findes et foreløbigt grundværdiniveau ud fra de ubebyggede salg opgjort for større områder. Dette niveau fratrækkes salgspriserne for de bebyggede salg, og det er den forskelsværdi, der fremkommer herved, som nu bruges i foreløbige forslagsanalyser.

Ligesom det er nødvendigt at gøre priserne for bebyggede salg sammenlignelige på tværs af områder, er det også nødvendigt at gøre salgspriserne for grunde sammenlignelige. Det indebærer, at man for hvert grundsalg skal korrigere prisen for den indflydelse det forventes at have, at en solgt grund har et større eller mindre areal og antal byggeretter. Alle salgspriser for grunde omregnes altså til priser for normalgrunden. Det er her nødvendigt at arbejde med en fælles standard for normalgrunden, som er sat til 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder.

Ved anvendelse af de sammenligneliggjorte salgspriser for bebyggede og ubebyggede ejendomme er det muligt ud fra en given områdeinddeling i hele landet at beregne gennemsnitlige prisniveauer for standardhuse svarende til eksemplet ovenfor. For de områder, hvor der findes salg af grunde, kan tillige opgøres priser for normalgrunde, og huspriserne kan sammenholdes med grundpriserne. Formålet hermed er at finde frem til, hvor meget af de beliggenhedsbetingede variationer i huspriserne, som skal henføres til grundværdiniveauet, og hvor meget der skal henføres til beliggenhedsforskelle i bygningsværdier.

Set i forhold til eksempel C.2.a er spørgsmålet altså: Hvor meget højere eller lavere skal grundværdierne i område B og C være i forhold til område A, når huspriserne i område B og C er henholdsvis 50.000 kr. højere og lavere end i område A.

Metoden til at undersøge dette forhold statistisk er vist i figur 1. For hver kommune er det beregnet, hvad standardhuset i gennemsnit har kostet. Det bestemmer kommunens placering på den vandrette akse i figuren.

Grundsalgene i den pågældende kommune placeres så i forhold til den lodrette akse. Når dette er gjort for alle de kommuner, hvor der er solgt grunde, kan der statistisk beregnes en grundværdikurve, som viser det generelle forhold mellem huspriser og grundpriser.

Der kan nu for et grundværdiområde eller en gruppe af områder opgøres en gennemsnitspris for standardhuset. Denne huspris afsættes på den vandrette akse i figur 1. Ud fra kurven kan man finde det grundværdiniveau på den lodrette akse, som svarer til husprisen. I praksis vil systemet fungere på den måde, at man indberetter, for hvilke grundværdiområder man ønsker en sådan beregning. Beregningen af grundværdiniveau sker så maskinelt.

Set i forhold til eksempel C.2.a er det altså nu muligt at give et statistisk svar på, hvor store forskelle i grundværdiniveau mellem de tre områder den givne variation i huspriser forventes at give anledning til.

Figur 1. Statistisk fastlæggelse af grundværdikurve

I første omgang er alle resultater af grundprisanalyserne samlede værdier af normalgrunde på 800 m² i boligområder og 1.200 m² i sommerhusområder. Ved tilbagemeldingen til de lokale told- og skatteforvaltninger vil der ske en omregning til normalpriser for den givne normalgrundstørrelse.

Der bliver opstillet grundværdikurver for områder ansat efter byggeretsværdiprincippet, idet der kun for disse områder kan forventes en tilstrækkelig omsætning af relativt ensartede ejendomme til, at det er statistisk muligt at foretage de beskrevne beregninger. Systemet omfatter således kun parcelhusområder og sommerhusområder.

Når systemet ikke omfatter rækkehusområder, skyldes dette, at der ikke forekommer selvstændige salg af enkeltgrunde til rækkehusbebyggelse. Som anført er systemet baseret på en dokumenterbar sammenhæng mellem niveauet for ubebyggede og bebyggede salg. Denne sammenhæng kan ikke - da der ikke findes salgsmateriale - påvises for rækkehusområder.

Områdeprisen i rækkehusområder må indirekte fastlægges på grundlag af niveauet for de tilstødende parcelhusområder.

Hver prisgruppe skal bestå af grundværdiområder, der har nogenlunde samme prisniveau. Endvidere skal hver prisgruppe bestå af grundværdiområder inden for samme vurderingskreds eller kommune. Endelig skal hver prisgruppe bestå af grundværdiområder med relativt ensartede planmæssige forhold, idet de skal være inden for samme kategori af plantyper. Kategorierne af plantyper er:

• Kategori I. Byzone
• Kategori II. Landzone (undtagen områder udlagt til sommerhuse)
• Kategori III. Sommerhusområder og landzone udlagt til sommerhuse.

Hver prisgruppe anbefales som minimum at indeholde så mange ejendomme af den pågældende hovedtype (parcel- eller sommerhuse), at der er ca. 15 bebyggede salg til rådighed for de statistiske analyser. Det vil i praksis sige, at prisgruppen skal indeholde mindst 3-400 ejendomme af hovedtypen.

Det kan være nødvendigt at samle grundværdiområder med svagt afvigende prisniveauer i én prisgruppe. Dette kan f. eks. være tilfældet, hvis et af grundværdiområderne er nær kystlinien, og derfor har en lidt højere værdi, men der er ikke ejendomme nok i dette grundværdiområde til at det kan udgøre en prisgruppe i sig selv. I dette tilfælde slås grundværdiområdet ved kysten sammen med de tilgrænsende grundværdiområder, og der vil så være mulighed for at indberette en afvigelse for dette grundværdiområde.

Denne teoretiske betragtning forudsætter imidlertid, at nybyggeriet hele tiden er tilstrækkeligt stort til, at handelspriserne på ældre ejendomme retter sig efter dette, og at de nybyggede huse har helt samme karakter som de ældre huse.

Disse forudsætninger er ikke til stede, og det viser sig også, at for f. eks. enfamiliehuse kan kun halvdelen af beliggenhedsværdien opfanges af grundværdien. Det vil sige, at blandt sammenlignelige enfamiliehuse er bygningsværdien højere, hvis huset ligger i et område med højt grundværdiniveau, end hvis det ligger i et område med lavt grundværdiniveau.

Figur 2. Grundværdikurve for parcelhuse 1996

Som omtalt ovenfor indgår dette forhold i grundprisanalyserne. Her estimeres det gennemsnitlige forhold mellem værdien af en normalgrund og standardejendomsværdien (værdien af et standardhus på en standardgrund). Resultatet af analyserne for parcelhuse i prisniveauet i 1996 er vist i fig. 2. Figuren skal læses på den måde, at i et område, hvor standardejendomsværdien er 400.000 kr, vil grundværdien være ca. 100.000 kr, mens grundværdien for en normalgrund vil være ca. 400.000 kr, hvor standardejendommens værdi er 1 million kr.

Konsekvensen af denne sammenhæng er - som illustreret i fig. 3 - at bygningsværdien for en standardbygning er godt 600.000 kr. hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 400.000 kr. Samtidig er bygningsværdien for en standardbygning kun ca. 450.000 kr., hvis den ligger i et område, hvor grundværdien for en normalgrund er 200.000 kr.

Der vil altså fortsat være behov for lokalkorrektioner i forslagsmodellerne.

Figur 3. Sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi for parcelhuse 1996