D.A.5.8.4.1.3.1 Hvornår udlejes der fast ejendom, og hvornår udlejes noget andet?
Indhold
Dette afsnit beskriver reglen for, hvornår der udlejes fast ejendom, og hvornår der udlejes noget andet.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Hvis der sammen med det lejede leveres andre ydelser, skal det undersøges, om de leverede ydelser i det foreliggende tilfælde udgør en enkelt udelelig økonomisk ydelse, som det ville være kunstigt at opdele, eller om de består af en hovedydelse, i forhold til hvilken de andre ydelser har en sekundær karakter. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmis 22.
Med henblik på denne undersøgelse kan indholdet af en lejeaftale udgøre et vigtigt indicium for så vidt angår bedømmelsen af, hvorvidt ydelsen har karakter af en enkelt ydelse. Men selv om tilføjelsen af ydelser i den pågældende lejeaftale taler for, at der foreligger en enkelt ydelse, kan det ene forhold, at en ydelse er indføjet i en lejeaftale, ikke i sig selv udgøre det afgørende forhold i denne retning. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmisserne 23 og 25.
I det tilfælde, hvor der i en lejeaftale er tilføjet ydelser, som på grund af deres art objektivt set ikke kan anses for udelelige eller sekundære i forhold til udlejning af fast ejendom, men er uafhængige af udlejningen, vil disse ydelser således ikke være en del af en enkelt momsfritaget ydelse bestående i udlejning af fast ejendom. Det vil være tilfældet, hvis ydelserne kun fremviser en kunstig forbindelse til hovedydelsen. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmis 25.
Driftsmidler og løsøregenstande, der i mindre omfang bliver stillet til rådighed som led i udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, bliver normalt efter praksis set som en integreret del af ejendommen, og er dermed fritaget for momspligten. Det er en betingelse for fritagelsen, at der ikke medfølger driftsmidler og løsøregenstande ud over det normale.
Det forhold, at virksomheden foretager momspligtige leverancer til lejeren, medfører ikke, at lejeaftalen bliver sekundær i forhold til disse leverancer, med den virkning at også lejevederlaget bliver momspligtigt.
En ydelse skal nemlig anses for at være en hovedydelse
- når den for kunderne udgør et mål i sig selv, og
- ikke udgør et middel til at udnytte tjenesteyderens hovedydelse på de bedst mulige betingelser.
Se sag C-349/96, Card Protection Plan Ltd., præmis 30, hvor disse kriterier fremgår.
En biydelse tæller derimod ikke som en selvstændig ydelse, da den momsmæssigt skal behandles som hovedydelsen. Se sag C-349/96, Card Protection Plan Ltd., præmis 30.
Der skal altså ikke beregnes moms af det samlede vederlag for en momsfri leverance, selvom der indgår momspligtige biydelser. Dette gælder selvom biydelsen er blevet faktureret særskilt. Se UfR1970.813H.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| EU-domme | ||
| C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP | Lejeaftalen mellem Field Fisher Waterhouse LLP (FFW) og dennes udlejer fastsætter, at lokalerne udlejes mod betaling af tre typer lejeafgifter. Disse svarer for det første til benyttelse af lokalerne, for det andet til FFW's andel af omkostningerne i forbindelse med forsikring af bygningen og for det tredje til de ydelser, som i henhold til aftalen obligatorisk skal leveres af udlejeren. Denne tredje type lejeafgifter består af afgifter, der erlægges som modydelse for ydelser, der bl.a. omfatter vandforsyning, opvarmning af hele bygningen, reparation af bygningens konstruktion og maskinel (bl.a. elevatorerne), rengøring af fællesarealer og opsyn med bygningen. I det tilfælde, hvor lejeren ikke betaler disse tre typer afgifter, er det i lejeaftalen fastsat, at udlejeren kan opsige denne aftale. I hovedsagen synes opnåelse af de pågældende ydelser imidlertid efter domstolens opfattelse ikke at udgøre et mål i sig selv for lejeren. | Om rengøring, se videre SKM2010.405.VLR samt afsnit D.A.5.8.4.1.3.2 Hovedydelsen er udlejning af fast ejendom og D.A.5.8.4.1.3.3 En anden hovedydelse end udlejning af fast ejendom. |
| C-349/96, Card Protection Plan Ltd. | En ydelse skal anses for sekundær i forhold til en hovedydelse, når den ikke for kunderne udgør et mål i sig selv, men et middel til at udnytte tjenesteyderens hovedydelse på de bedst mulige betingelser. Sekundære ydelser stilles afgiftsmæssigt som hovedydelsen. | |
| Højesteretsdomme | ||
| UfR1970.813H. | Der skal beregnes moms af det samlede vederlag for en momspligtig leverance, selvom der indgår momsfri biydelser. Dette gælder selvom biydelsen er blevet faktureret særskilt. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil