Hvad forstås ved værdien af grunden i ubebygget tilstand? Hvilken betydning har jordbundsforhold for grundværdien?

H.A.5.1.1.1 Værdien af grunden i ubebygget stand

Indhold

Dette afsnit omhandler værdien af grunden i ubebygget stand.

Det følger af EVL § 17, stk. 1, 1. pkt., at der ved grundværdien forstås "værdien af grunden i ubebygget stand".

Udtrykket "ubebygget" betyder, at grunden skal vurderes ud fra, at der ikke er opført bygninger eller andre anlæg på grunden, dog under hensyn til eventuelle byggemodningsarbejder.

At en grund skal vurderes i "ubebygget" stand, betyder dermed ikke, at grunden skal vurderes, som om der havde været tale om "rå" jord, dvs. en bar mark. Er der foretaget byggemodningsarbejder, følger det af EVL § 17, stk. 1, 2. pkt., at værdien af sådanne arbejder indgår i ansættelsen. Grundværdien skal således ansættes inkl. værdien af eventuelle byggemodningsarbejder og ikke blot som værdien af den "rå" jord. Ved byggemodning forstås, at der er etableret veje, kloak- og vandledninger og forsyningsledninger til el.

Den værdi, som byggemodningsarbejde tilfører de enkelte grunde, skal indgå i grundværdien på samme måde, uanset hvem der har afholdt udgifterne til de pågældende byggemodningsarbejder og på hvilket grundlag. Det skyldes, at den samlede omkostning - og dermed også værdien af grunden i ubebygget stand - er den samme, uanset om infrastrukturarbejderne er udført af sælger, fx en kommune, forud for et salg, eller det efterfølgende er udført af køber.

Udtrykket "ubebygget stand" indebærer ikke, at, at de omkringliggende grunde også skal betragtes som ubebyggede. Den pågældende grund skal vurderes, som om den selv havde været ubebygget, mens de omkringliggende grunde - bebyggede eller ej - fremtræder, som de på vurderingstidspunktet faktisk gør.

Ved værdiansættelsen af den ubebyggede grund tages også højde for, om der er forhold ved grunden, som medfører, at den ikke kan anvendes og udnyttes som forudsat i plangrundlaget. Hvis Vurderingsstyrelsen fx bliver bekendt med, at grundens jordbundsforhold er så dårlige, at det ikke er muligt at anvende og udnytte grunden på sædvanlig vis uden at foretage ekstrafundering af grunden, kan det påvirke grundens værdi.

Årsagen til grundens dårlige jordbundsforhold indgår i vurderingen af, om de dårlige jordbundsforhold har betydning for grundens værdiansættelse. Hvis de dårlige jordbundsforhold fx skyldes en tidligere bebyggelse på grunden, skal der ikke tages højde for behovet for ekstrafundering ved ansættelsen af grundværdien. Det giver derfor ikke anledning til en lavere grundværdiansættelse, hvis det fx er nødvendigt at fjerne rester af tidligere bebyggelse eller foretage ekstrafundering, fordi fjernelsen af den tidligere bebyggelse har efterladt jorden med en ringere bæreevne, jf. SKM 2014.654.ØLR. Det skyldes, at grunden skal vurderes i ubebygget stand.

Hvis der er foretaget anden menneskelig påvirkning af jorden, som har medført dårlige jordbundsforhold, herunder som følge af forurening fra erhverv, losseplads eller råstofudvinding, kan der tages højde for dette ved ansættelsen af grundværdien. Dette foregår i en manuel proces, da sådanne forhold ikke automatisk indgår i vurderingsforslaget.

Hvis det dokumenteres, at der på en ejendom er behov for - eller allerede er foretaget - ekstrafundering pga. af grundens dårlige jordbundsforhold, kan det give anledning til et nedslag i grundværdien. Når ekstrafunderingen allerede er foretaget på en ejendom, vil det imidlertid som udgangspunkt ikke give anledning til et nedslag i ejendomsværdien, da det sjældent vil have en værdimæssig betydning for ejendomsværdien, at der er dårlige jordbundsforhold, når dette konkret er afhjulpet ved ekstrafundering under den eksisterende bebyggelse.