Hvordan ansættes grundværdien for et parcelhus? Hvordan ansættes grundværdien for et rækkehus?

H.A.5.2.2 Ansættelse af grundværdi for parcel- og rækkehuse

Indhold

Dette afsnit omhandler ansættelse af grundværdi for parcel- og rækkehuse.

Som nævnt ovenfor i afsnit H.A.5.2.1 Generelt om ansættelse af grundværdi for ejerboliger, vurderes ejerboliger med udgangspunkt i modelberegninger. Modelberegningerne vil være forskellige efter typen af ejerbolig.

Modelberegningerne er tekniske hjælpemidler i vurderingsarbejdet og er ikke vurderinger i sig selv. De elementer der indgår i modelberegningerne, er ikke selvstændige ansættelser, som kan påklages. Det samme gælder selve modelberegningen. Det er alene den endelige vurdering, der vil kunne påklages.

Som nævnt i afsnit H.A.5.2.1 Generelt om ansættelse af grundværdi for ejerboliger, kan alle ejendomme ikke undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces, og værdiansættelsen vil i visse tilfælde blive suppleret med en manuel behandling.

Grundværdikurven

Det er ikke muligt at anvende samme tilgang ved beregning af grundværdier som ved beregning af ejendomsværdier, hvor handelspriser for nærtliggende ejendomme er et afgørende parameter i beregningen. Dette skyldes, at der kun omsættes et begrænset antal ubebyggede grunde hvert år. Se om beregningen af ejendomsværdi i afsnit H.A.4 Ejendomsværdi.

Grundværdien for et parcel- eller rækkehus bestemmes derfor ved hjælp af en såkaldt grundværdikurve. Grundværdikurven viser forholdet mellem ejendomsværdi og grundværdi. Grundværdikurven er konstrueret med udgangspunkt i handelspriser for ubebyggede grunde, salg af ejendomme med henblik på nedrivning. Der anvendes også handelspriser for grunde, der er vurderet af ejendomsmæglere, for at sikre at der også er datagrundlag i områder, hvor der ikke er højt transaktionsomfang.

Grundværdikurven er en statistisk model, der fastlægger værdien af grunden ud fra det lokale prisniveau for ejendomme. Det lokale ejendomsprisniveau findes ved at omregne de lokale handelspriser, så de er ensartede, ved hjælp af vurderingsmodellen for ejendomsværdier.

Dette gøres ved at beregne ejendomsværdien af en tænkt ejendom med referencekarakteristika for bygningen og eventuelt andre relevante grundkarakteristika, men på grundens faktiske beliggenhed. Dette indebærer, at når standardejendomsværdien er fundet, er den foreløbige grundværdiansættelse samtidigt beregnet. Idet grundens udnyttelsesmuligheder ikke indgår som et selvstændigt element ved beregningen af standardejendomsværdien (som benyttes til at finde den foreløbige grundværdi), foretages der en yderligere korrektion af grundværdiberegningen, førend modelberegningen ligger fast. Ved denne korrektion tages der højde for grundes udnyttelsesmulighed, jf. plangrundlaget, og hvor stort et restareal, der vil være tilbage, hvis grunden udnyttes bedst muligt.

Værdien af disse ejendomme, beregnes som om der var bygget et "standardhus" på hver af dem på baggrund af de fastlagte referencekarakteristika - for at beskrive sammenhængen mellem ejendomsværdi og grundværdi.

Standardhuset er et teoretisk hus, der er defineret ud fra statistiske data om typiske ejendomme i Danmark. Det er et parcelhus i mursten fra 1970. Det har cementstentag, ydervæg af mursten, ét badeværelse, ét toilet, fjernvarme, ingen supplerende varme og et vægtet areal på 140 kvm. Standardhuset tillægges den faktiske grundstørrelse, idet det kun er bygningskarakteristika, der ændres til referenceværdier.

Den endelige grundværdi er uafhængig af den konkrete definition af standardhuset - den konkrete anvendelse af ejendomskarakteristika skyldes udelukkende behovet for at have et fælles referencegrundlag. Til udarbejdelse af grundværdikurven holdes handelsprisen for en handlet, ubebygget grund op mod den vurderede værdi af grunden med et standardhus på. Ved vurdering af grundværdien anvendes ejendomsværdien af standardhuset på grunden, der skal vurderes, til at aflæse en grundværdi på grundværdikurven.

Konstruktionen af grundværdikurven sikrer, at beliggenhedsmæssige karakteristika behandles på en sammenhængende måde i vurderingen af både ejendomsværdien og grundværdien.

Da datamaterialet for handlede grunde til enfamilieshuse ikke indeholder fyldestgørende oplysninger for alle prisniveauer og alle planregistreringer, sker der en statistisk ekstrapolation, for at sikre, at metoden kan anvendes på alle ejendomme. Den statistiske ekstrapolation udføres, når datagrundlaget er sparsomt og/eller viser stor statistisk usikkerhed. Ved statistisk ekstrapolation forstås i denne sammenhæng, at der ved konstruktionen af grundværdikurven - på baggrund af det foreliggende datagrundlag - kalibreres værdier udenfor de intervaller, som der er datadækning for. Dette gør sig navnlig gældende for de meget store grunde, og grunde med meget høje standardejendomsværdier.

Ved fastlæggelse af ekstrapolationen, tages der derudover hensyn til at der kan ske en økonomisk fortolkning af resultatet. Det skal sikres i ekstrapolationen, at f.eks. større grunde ikke kan få lavere vurdering end mindre grunde, med samme plan- og beliggenhedsforhold. Ligeledes skal det sikres, at der ikke sker store skift i forholdet mellem standardejendomsværdien og grundværdien, når prisniveauet/værdien af standardhuset skrifter. Disse forhold er økonomiske forhold, som er empirisk understøttet, når der er tilstrækkeligt datagrundlag, men hvor det er nødvendigt at sikre sammenhængen, hvor der er et usikkert eller manglende datagrundlag via ekstrapolation. Ekstrapolationspunktet - dvs. den del af grundværdikurven hvorfra ekstrapolationen starter - er baseret på ovenstående kriterier.

Som nævnt i afsnit H.A.5.2.1 Generelt om ansættelse af grundværdi for ejerboliger, kan alle ejendomme ikke undergå en fuldstændig automatiseret vurderingsproces, og værdiansættelsen vil i visse tilfælde blive suppleret med en manuel behandling.