På hvilket grundlag foretages der vurdering af fast ejendom? Kan en ejendomsvurdering afvige fra den faktiske handelspris?

H.A.3.2.1 Vurderingsnormen

Indhold

Dette afsnit omhandler vurderingsnormen.

Det følger af EVL § 15, stk. 1, at ved vurderingen af en ejendom ansættes den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende kategori under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika. Dette kaldes vurderingsnormen. Vurderingen kan afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom.

Der gælder dog særlige regler for vurderingsnormen ved ansættelse af:

• Grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder
• Grundværdien for rækkehuse på moderejendomme
• Ejendoms- og grundværdi for landbrugs- og skovejendomme

Der henvises til afsnit H.A.5 Grundværdi om grundværdi, hvor ansættelse af grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder og grundværdien for rækkehuse på moderejendomme er nærmere beskrevet.

Som nævnt i indledningsafsnittet til H.A om ejendomsvurderinger vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme, ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (2021-2). Det gælder også beskrivelsen af ejendoms- og grundværdi for landbrugs- og skovejendomme.  

Spændet i vurderingsnormen

Det er et grundvilkår, som er alment anerkendt blandt aktørerne på ejendomsmarkedet, at der ved værdifastsættelse af ejendomme, er en naturlig usikkerhed forbundet med værdifastsættelsen.

Usikkerheden skyldes blandt andet, at det for den enkelte ejendom kun med store mellemrum er muligt at observere handelspriser, som er resultatet af en fri handel mellem uafhængige og fornuftige parter, da den enkelte ejendom kun sjældent handles.

Desuden vil enten køber eller sælger ofte have specielle interesser, der kan have betydning for prisen. Det kan for eksempel være, at køber har en særlig interesse i netop den pågældende ejendom - liebhaveri - eller sælger kan have en interesse i et hurtigt salg og derfor vil være villig til at acceptere en lavere pris.

Det er derfor ikke muligt at foretage en eksakt vurdering, der rammer den pris, som en given ejendom viser sig at blive solgt til. Med de bestående usikkerhedsfaktorer vil en vurdering ikke nødvendigvis være "forkert", blot fordi den ligger over eller under en faktisk konstateret handelspris.

I udgangspunktet om en "forventelig kontantværdi i fri handel" ligger, at der altid vil være et spænd, inden for hvilket en i øvrigt fornuftig køber og sælger vil kunne mødes, når der er taget højde for individuelle præferencer og behov mv.

Der ligger desuden en antagelse om, at der foretages et salg på armslængdevilkår mellem en villig køber og en villig sælger efter passende markedsføring, hvor begge parter har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Vurderingsnormen indebærer, at en vurdering vil kunne afvige fra en faktisk konstateret handelspris for den pågældende ejendom. Afvigelsen vil kunne være i såvel opadgående som nedadgående retning.

Vurderingsnormen ligger tæt op ad det, der var gældende efter den nu ophævede vurderingslov, hvor der skulle vurderes til "værdien i handel og vandel", men den nye vurderingsnorm giver ikke samme sproglige associationer om præcision. I erkendelse af, at det ikke er muligt at fastsætte en eksakt værdi, indeholder den nye vurderingsnorm en usikkerhedsmargin, hvorefter vurderingen skal ansættes inden for et acceptabelt spænd. Det betyder, at en værdiansættelse inden for dette spænd ikke er "forkert".  

Niveauet for dette spænd er fastlagt, så det er realistisk i forhold til, hvad der er muligt at opnå i forhold til de anvendte vurderingsmetoder. For nogle ejendomstyper kan usikkerheden være højere, men det forventes, at hovedparten af landets ejendomme med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan vurderes inden for et spænd på plus/minus 20 pct.

Vurderingsstyrelsen har metodefrihed i vurderingsarbejdet, dog i begrænset omfang i forholdt til vurdering af grundværdien for ejerlejligheder, hvor metoden er fastsat i EVL § 19 a. Ved metodefrihed forstås, at det afgørende er, at Vurderingsstyrelsen når frem til en vurdering, der afspejler vurderingsnormen, jf. EVL § 15. Det afgørende er således ikke, om Vurderingsstyrelsen er nået frem til vurderingen på den ene eller anden måde.

For en beskrivelse af vurderingsmetoderne henvises der til afsnit H.A.4 Ejendomsværdi om ejendomsværdi og H.A.5 Grundværdi om grundværdi.