H.A.2.2.7 Overgangsbestemmelser for ejendomskategorisering af landbrugsejendomme og skovejendomme

Indhold

Dette afsnit omhandler en overgangsordning, hvorefter det på visse betingelser er muligt, at en ejendom forsat skal vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom, uanset at ejendommen efter den første egentlige vurdering efter EVL, vil skulle vurderes som en ejerbolig, herunder muligheden for at få kategoriseret ejendommen i en salgssituation.

Afsnittet indeholder:

• Opretholdelse af ejendomskategori
• Kategorisering i en salgssituation

Opretholdelse af ejendomskategori

Den kategorisering af ejendomme, der bliver foretaget efter EVL, medfører, at et antal ejendomme, som hidtil har været anset som landbrugsejendomme eller skovejendomme, fremover vil blive kategoriseret som ejerboliger. Tilsvarende vil der være ejendomme, som hidtil har været kategoriseret som ejerboliger, og som fremover vil blive kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme. Dette vil være tilfældet, selvom ejendommene ikke er ændret i forhold til tidligere.

EVL indeholder derfor en overgangsordning, hvorefter det på visse betingelser er muligt at opretholde en kategorisering, hvis en ejendom efter første vurdering efter EVL vil "skifte" kategori. Overgangsordningen fremgår af EVL §§ 83 og 84.

Det følger af EVL § 83, stk. 1, at alle ejendomme, som efter EVL §§ 87 og 88 er vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, vurderes første gang efter EVL med termin pr. 1. marts 2021, jf. EVL § 5. For yderligere vedrørende §§ 87 og 88, henvises der til afsnit H.A.3.1.1 Almindelig vurdering og vurderingstermin om almindelig vurdering, vurderingstermin og omvurdering.

Det følger af EVL § 83, stk. 2 og 3, at ejeren eller flere ejere af ejendomme, der ved overgangen fra vurdering efter VUL til vurdering efter EVL, vil skifte fra vurdering som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug til ejerbolig - eller omvendt fra ejerbolig til landbrug eller skovbrug - kan vælge fortsat vurdering som enten landbrugsejendom eller skovejendom eller i det omvendte tilfælde som ejerbolig, når ejendommen skal vurderes efter EVL.

Muligheden for at skifte ejendomskategori gælder alene for ejere af ejendomme, der skifter ejendomskategori på grund af den ændrede vurderingslovgivning, og ikke på grund af ændringer af selve ejendommen.

Valget om at opretholde den tidligere kategorisering efter EVL § 83, stk. 2 eller stk. 3, skal efter EVL § 83, stk. 4, træffes senest ved udløbet af den frist, inden for hvilken den første vurdering af ejendommen, der er foretaget efter EVL, kan påklages. Fristen for klage fremgår af EVL § 89, stk. 7. Se desuden afsnit H.A.12 Overgangsregler om klage over de første nye vurderinger og de historiske vurderinger om overgangsregler om klager over de første nye vurderinger og de historiske vurderinger.

Valget kan ikke omgøres og gælder frem til ejerskifte. Ved ejerskifte skal også forstås delsalg, dvs. når kun en del af en ejendom overdrages til en anden. Overdragelse mellem ægtefæller betragtes ikke som ejerskifte. Overdragelse til længstlevende ægtefælle anses heller ikke som ejerskifte.

Hvis ejendommen efterfølgende ændres på en sådan måde, at betingelserne for omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, nr. 2-7, er opfyldt, skal ejendommen vurderes efter EVL, medmindre der er tale om ændringer, der ikke sker på ejerens eller ejernes foranledning, og hvor ejeren eller ejerne ikke har indflydelse på ændringen, dvs. uanset om ændringen skyldes fx ekspropriation, bortskylning af arealer og andre katastrofer, såsom brand, storm- og stormflodsskade. >Desuden gælder det for de specifikke ændringer, der er beskrevet i EVL § 83, stk. 4, 6.-8. pkt., at sådanne ændringer heller ikke medfører, at ejendommen skal vurderes efter EVL. Disse ændringer gennemgås længere nede i dette afsnit.<

I praksis betyder dette, at et valg af overgangsordning bortfalder, hvis der - efter at valget er truffet - gennemføres ændringer af ejendommen, der udgør en omvurderingsgrund efter EVL § 6, stk. 1, nr. 2-7, og blot én af flere ejere har foranlediget eller haft indflydelse på denne ændring af ejendommen. Se afsnit H.A.3.1.2 Omvurdering om omvurdering.

At valget af overgangsordning bortfalder, skal ses i lyset af, at det, hvor der er flere ejere af ejendommen, der skal træffe valg, efter § 84, stk. 2 og 3, er en forudsætning for, at overgangsordning kan vælges, at ordningen vælges af alle disse ejere i enighed. Dette vil også gøre sig gældende, hvor der er tale om flere ejere, der ejer en ejendom i sameje, og hvor der er tale om en ejendom, der skifter ejer eller ejere i perioden, hvor valget kan træffes, dvs. i perioden fra vurderingen modtages, til fristen for at klage over vurderingen udløber.

Årsagen hertil er, at alle sælgere og købere i så fald vil være berettiget til at vælge ordning, og at valg af ordning derfor vil forudsætte, at alle købere og sælgere er enige om valget, fordi ejendomsvurderingen vil have betydning for dem alle.

Er der ikke enighed mellem alle, der har ejet ejendommen i perioden fra vurderingen modtages, til klagefristen udløber, vil ejendommen pr. 1. marts 2021 og frem skulle vurderes ud fra den ejendomskategori, som ejendommen tilhører efter EVL.

De ejere, der skal anses for at have ejet ejendommen i perioden fra vurderingen modtages, til fristen for at klage over vurderingen udløber, og som derfor skal være enige om valget af overgangsordning, jf. § 83, stk. 2 eller 3, vil være de ejere, der i denne periode har været registreret som aktuelle ejere af ejendommen i Det Fælleskommunale Ejendoms-stamregister (ESR), eller, hvis Ejerfortegnelsen er idriftsat i den nævnte periode, Ejerfortegnelsen.

>Det fremgår af EVL § 83, stk. 4, 6.-8. pkt., at hvis ejendommens grundareal eller anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder er ændret som følge af en jordfordelingssag eller salg i henhold til jordfordelingsloven, medfører en sådan ændring ikke, at ejendommen falder ud af overgangsordningen.

Tilsvarende gælder, hvor ejendommens grundareal eller anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder er ændret som følge af et mageskifte, hvis der er tale om en enkelt handel med ubebyggede arealer indgået mellem to parter, og et vederlag for arealet højest udgør 10.000 kr.

Er en ejendoms anvendelses- og udnyttelsesmuligheder ændret som følge af deltagelse i et projekt, er skal tilgodese internationale forpligtelser nationale interesser vedrørende natur, miljø og klima, og tinglyses der en rådighedsindskrænkning, medfører ændringen i anvendelses- og udnyttelsesmuligheder heller ikke, at ejendomme falder ud af overgangsordningen.

Bestemmelserne sikrer således, at ejendomsejere kan deltage i jordfordelinger, vådområdeprojekter m.v. og visse mageskifter, uden at en ejendom, der er omfattet af overgangsordningen i EVL § 83, skal ændre ejendomskategori i forhold til den hidtidige kategorisering, dvs. de nævnte ændringer medfører ikke, at ejendommen skal vurderes efter EVL, uanset at betingelserne for omvurdering er til stede.<

Kategorisering i en salgssituation

Det fremgår af EVL § 84, stk. 1, at en ejendom, som vurderes som landbrugsejendom eller skovejendom efter EVL § 83, stk. 2, i en salgssituation - på foranledning af ejer eller ejere i enighed - kan vurderes som ejerbolig forud for indgåelse af købsaftale. Tilsvarende kan en ejendom, som vurderes som ejerbolig i medfør af § 83, stk. 3, vurderes som en landbrugsejendom eller skovejendom. Dermed kan en ejendom, som er omfattet af bestemmelserne i EVL § 83, på ejers foranledning vurderes i en salgssituation i sin "nye" ejendomskategori, så en potentiel køber vil have den nødvendige viden om de vurderingsmæssige - og dermed også de beskatningsmæssige - forhold vedrørende ejendommen.

Ovenstående gælder ikke ved ejerskifte mellem ægtefæller. Det følger af EVL § 84, stk. 1, sidste punktum.

Vurderingen efter § 84, stk. 1, skal foretages på grundlag af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet og efter prisforholdene pr. den senest forudgående almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori. Dette følger af EVL § 84, stk. 2.

Det vil være en betingelse for en sådan vurdering, at der foreligger en egentlig salgssituation, dvs. at ejendommen er udbudt til salg, og at der udfoldes sædvanlige salgsbestræbelser gennem professionel ejendomsformidler eller offentligt udbud eller på anden vis.

En sådan vurdering er først gyldig, efter at ejerskiftet har fundet sted. Ejeren af en sådan ejendom kan hermed ikke undgå en eventuel ejendomsavancebeskatning ved at sætte en landbrugs- eller skovejendom til salg, få ejendommen vurderet som ejerbolig, og derefter tage den af markedet igen. Vurderingen vil efter ejerskifte være gyldig indtil førstkommende almindelige vurdering af ejendomme af den pågældende kategori.

Der skal betales et gebyr for vurderingen, som udgør et grundbeløb på 2.750 kr. (2010-niveau), hvilket svarer til 3.300 kr. i 2021-niveau. Beløbet reguleres efter personskattelovens § 20. Dette fremgår af EVL § 84, stk. 3.