H.A.2.2.6 Reglerne for beslutningen om en ejendoms kategorisering

Indhold

Dette afsnit omhandler reglerne for beslutningen om henholdsvis kategoriseringen af en ejendom efter EVL § 3 og underkategorisering af en ejerbolig efter EVL § 4. Der gælder forskellige regler for disse beslutninger.

Afsnittet indeholder:

• Beslutning om en ejendoms kategorisering efter EVL § 3
• Beslutning om underkategorisering af en ejerbolig efter EVL § 4

Beslutningen om en ejendoms kategorisering efter EVL § 3

Beslutningen om, hvilken kategori en ejendom tilhører, træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter. Når beslutningen træffes, indgår oplysninger i BBR om den registrerede anvendelse af bygninger og enheder beliggende på grunden og oplysninger fra offentlige registre i øvrigt. Det følger af EVL § 3, stk. 2.

Ved beslutningen om, hvordan en ejendom skal kategoriseres, ses der således på den samlede karakter af den pågældende ejendom. En vigtig faktor vil her være bygningernes registrerede anvendelse i BBR, og i det hele taget sker kategoriseringen af ejendomme i videst muligt omfang på grundlag af objektive data og objektive kriterier.

I nogle tilfælde kan der være flere bygninger på en ejendom enten med samme eller forskellig anvendelse.

Eksempel              

Er der fx en ejendom med to bygninger, hvoraf den ene er registreret i BBR med hovedanvendelsen fritliggende enfamilieshus og den anden med hovedanvendelsen transport- og garageanlæg, må Vurderingsstyrelsen som led i vurderingen beslutte, hvorvidt der efter EVL er tale om en ejerbolig, eller om der er tale om en erhvervsejendom. Spørgsmålet er, hvad der er det væsentligste element, når værdien skal ansættes.

Ved kategoriseringen kan der ikke tages udgangspunkt i en bestemt fordeling mellem den erhvervsmæssigt anvendte del og den del, der anvendes til boligformål. Der kan dermed ikke anlægges en betragtning om, at hvis fx mere end halvdelen af ejendommens areal eller ejendommens værdi kan henføres til erhvervsmæssige formål, er der tale om en erhvervsejendom. Praksis efter vurderingsloven, hvorefter en ejendom vurderes som en erhvervsejendom, hvis mindst 25 pct. af ejendomsværdien kunne henføres til erhvervsdelen, er ikke videreført med ejendomsvurderingsloven, og er heller ikke erstattet af en anden absolut regel.

Ved kategoriseringen af ejendomme kan andet end oplysninger fra BBR være nødvendige. Således fremgår det af EVL § 3, stk. 2, at der ved beslutningen om, hvilken kategori en ejendom tilhører, indgår oplysninger fra offentlige registre i øvrigt. Dette kan fx være Det Centrale Husdyrbrugsregister (CHR-registret), hvor landbrugets husdyrbesætninger er registreret.

Kategorisering sker som led i vurderingen, og er en del af det vurderingsmæssige skøn, der foretages, når Vurderingsstyrelsen træffer afgørelse efter ejendomsvurderingsloven. Beslutningen om en ejendoms kategorisering er ikke en selvstændig afgørelse og kan derfor ikke påklages særskilt. Ejeren af en ejendom kan dog i forbindelse med en klage over en vurdering påberåbe sig, at ejendommen efter ejerens opfattelse ikke er kategoriseret korrekt. 

Beslutning om underkategorisering af en ejerbolig efter EVL § 4

Ved beslutningen om underkategoriseringen af ejerboliger efter EVL § 4, følger det af EVL § 4, stk. 2, 1. punktum, at denne skal træffes ud fra de oplysninger, der fremgår af BBR om den registrerede anvendelse af enheder og bygninger beliggende på grunden, medmindre disse oplysninger må anses for åbenbart urigtige. Dermed er underkategoriseringen af en ejerbolig i højere grad objektivt styret end kategoriseringen af en ejendom efter EVL § 3, hvor det fremgår af stk. 2, at beslutningen træffes ud fra en bedømmelse af ejendommens samlede karakter.

For så vidt angår underkategoriseringen af grunde med bygninger på fremmed grund og ubebyggede grunde henvises til nedenstående afsnit om underkategorisering af grunde med bygninger opført på fremmed grund og ubebyggede grunde.

Som et eksempel på, hvad der i praksis kan anses for åbenbart urigtigt, er tilfældet, hvor det af BBR fremgår, at anvendelsen af en ejendom er »fritliggende enfamiliehus (parcelhus)« - kode 120, men hvor ejeren af ejendommen i forbindelse med deklarationsproceduren fremlægger dokumentation for, at der er tale om en etagebolig med ejerlejligheder. I dette tilfælde er ejendommens registrering i BBR åbenbart urigtig, og Vurderingsstyrelsen lægger ikke oplysningerne til grund ved underkategoriseringen efter EVL § 4.

I de tilfælde, hvor der ikke foreligger registreringer i BBR om anvendelsen af bygninger og enheder beliggende på grunden, følger det af EVL § 4, stk. 2, 2. punktum, at beslutningen om underkategorisering efter EVL § 4, stk. 1, nr. 1-5 - dvs. ejendomme og ejerlejligheder til helårsbeboelse, sommerhuse og andre fritidshuse samt sommerhusejerlejligheder - skal træffes på baggrund af ejendommens samlede karakter. Bestemmelsen regulerer de situationer, hvor der ikke foreligger en registrering på hverken ejendommens bygning eller enhed. Vurderingsstyrelsen vil derfor ikke have mulighed for at basere kategoriseringen på en registrering i BBR. I dette tilfælde skal Vurderingsstyrelsen træffe beslutning om underkategorisering på baggrund af de foreliggende oplysninger om ejendommens samlede karakter.

Vurderingsstyrelsen vil i forbindelse med dette kunne inddrage oplysninger om bl.a. ejendommens plangrundlag, skråfotos og orto-fotos. Vurderingsmyndighedens undersøgelsespligt i disse tilfælde, hvor der ikke vil foreligge en registrering på hverken ejendommens bygning eller enhed, vil dog typisk kunne foretages ved gennemgang af det foreliggende billedmateriale samt opslag i andre autoritative registre.

I andre tilfælde vil der foreligge oplysninger i BBR, der imidlertid ikke er forenelige. Som et eksempel på dette er den situation, hvor der på en ejendom er to bygninger med forskellige registrerede anvendelser i BBR. Dette kan være tilfældet, hvor der på en ejendom er to bygninger, hvor den ene bygnings registrerede anvendelse er »fritliggende enfamiliehus (parcelhus)« - kode 120, og hvor den anden bygnings registrerede anvendelse er »sommerhus« - kode 510. I dette tilfælde vil de registrerede oplysninger ikke give svar på, hvordan ejendommen skal kategoriseres, og kategoriseringen baserer sig derfor på Vurderingsstyrelsens vurdering af ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelsesmuligheder.

At kategoriseringen efter EVL § 4, stk. 2, som udgangspunkt skal foretages på baggrund af de oplysninger, der fremgår af BBR vedrørende enhedernes og bygningernes anvendelse gælder også i relation til flexboliger. Flexboliger er helårsboliger, der lovligt kan anvendes som sommer- og fritidshuse.

EVL § 4, stk. 2, indebærer således, at kategoriseringen af ejendomme, hvor der i BBR ud over den registrerede anvendelse tillige fremgår en registrering af dispensation eller ret til helårsbeboelse i feltet "lovlig anvendelse", alene skal lægges vægt på den registrerede anvendelse.

Dette vil fx være tilfældet, hvis en ejendom beliggende i et sommerhusområde lovligt må anvendes som helårsbolig efter planlovens § 40, stk. 1. Her kan ejendommens registrerede anvendelse fx være »sommerhus« - kode 510, og der vil desuden foreligge en registrering i feltet »lovlig anvendelse«, hvoraf det fremgår, at ejendommen kan anvendes som en helårsbolig. Kategoriseringen vil efter EVL § 4, stk. 2, alene skulle foretages på baggrund af den registrerede anvendelse, dvs. i eksemplet BBR anvendelseskoden 510 "sommerhus" og vurderingsmyndigheden vil herefter kategorisere ejendommen som et sommerhus, jf. EVL § 4, stk. 1, nr. 3.

Underkategorisering af grunde med bygninger opført på fremmed grund og ubebyggede grunde

Der fremgår ikke oplysninger om ejendommens anvendelse i BBR for så vidt angår selve grunden. Af den årsag kan BBR for den pågældende ejendom ikke anvendes ved underkategoriseringen af grunde, hvorpå der alene er opført bygninger på fremmed grund og ubebyggede grunde i henholdsvis byzone og sommerhusområde, jf. EVL § 4, stk. 1, nr. 6, 7 og 8.

Ved kategoriseringen af en "fremmed grund" under bygninger på fremmed grund vil der som udgangspunkt blive lagt vægt på anvendelsen af bygningerne på den "fremmede grund". Dette er en følge af, at der ved ordlyden af EVL § 4, stk. 1, nr. 5 og 6 er etableret en nær sammenhæng mellem nr. 5-ejendommene, dvs. ejerboliger på fremmed grund, og nr. 6-ejendomme, dvs. grunde hvorpå der udelukkende er opført ejerboliger på fremmed grund. Herved bliver de fremmede bygninger som udgangspunkt styrende for kategoriseringen af grunden, uden at der vil blive taget hensyn til plangrundlaget. Plangrundlaget kan dog bl.a. blive inddraget, hvis der er tvivl om kategoriseringen af den eller de fremmede bygninger, dvs. § 4, stk. 1, nr. 5-ejendommene.