Hvornår foretages den almindelige ejendomsvurdering? Under hvilke betingelser kan der ske genoptagelse af en ejendomsvurdering? Hvornår vurderes ejerboliger?

H.A.3.1.1 Almindelig vurdering og vurderingstermin

Indhold

Dette afsnit omhandler almindelig vurdering og vurderingstermin.

Efter EVL § 5, stk. 1, foretages der almindelig vurdering af fast ejendom hvert andet år, bortset fra de tilfælde, hvor ejendomme er undtaget fra vurdering, jf. EVL § 9. Se afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering, der omhandler ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering.

Af samme bestemmelse fremgår det, at vurderingerne foretages pr. 1. januar i vurderingsåret (vurderingsterminen). Se dog nedenfor om de særlige overgangsregler i EVL § 81, stk. 7 og, §§ 87 og 88.

Vurderinger foretaget efter vurderingsloven gælder, indtil vurdering efter VUL §§ 5 eller 6 er foretaget. Det følger af EVL § 81, stk. 3.

Ejendommene vurderes på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt på vurderingstidspunktet, jf. EVL § 5, stk. 3. Vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt. Ansættelsen af ejendomsværdien og grundværdien pr. 1. januar 2020 foretages dog på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt ved udgangen af den 31. december 2019, ligesom vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt, jf. EVL § 81, stk. 5.

Det er ejendommens faktiske (fysiske) fremtræden og forholdene på vurderingsterminen i øvrigt, der skal danne grundlag for vurderingen. Dette gælder også i tilfælde, hvor der måtte være uoverensstemmelse mellem det, der er registreret i et offentligt register, og den faktiske ejendom.

Det er altid ejendommen, som den forefindes pr. 1. januar i vurderingsåret, der skal vurderes, med undtagelse af følgende:

• 2020-vurderingen, hvor ejendommen vurderes, som den forefindes ved udgangen af den 31. december 2019. Det vil sige, at hvis en ejendom ændres efter den 1. januar i vurderingsåret, eller der efterfølgende sker væsentlige prisændringer, er det uden betydning for vurderingen, der skal foretages pr. 1. januar.
• 2021-vurderingen, hvor ejendommen vurderes, som en forefindes pr. 1. marts 2021.

Eksempel

Hvis en ejendom beskadiges - måske helt nedbrænder - efter den 1. januar i vurderingsåret (vurderingsterminen), vil ejendommen fortsat skulle vurderes, sådan som den fremtrådte den 1. januar i vurderingsåret.

Alvorlige skader på en ejendom som følge af brand, storm, oversvømmelse eller andet kan efter EVL § 6 give anledning til omvurdering i det følgende år.

Det er endvidere muligt at få foretaget vurderinger af ejendomme, hvor der efter de generelle regler i EVL ikke skal ansættes en ejendomsværdi eller en grundværdi, men hvor det kan ske på foranledning af ejeren eller anden med interesse i ejendommen, jf. EVL § 11. Der henvises til afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering, der omhandler ejendomme, som er helt eller delvist undtaget fra vurdering. Af EVL § 81, stk. 4, fremgår det, at anmodning om vurdering efter § 11 kan ske fra det tidspunkt, hvor der foreligger en vurdering for ejendommen pr. 1. marts 2021.

Det er også muligt at få foretaget en vurdering i de tilfælde, hvor ejendomme ikke længere opfylder betingelserne for at været helt eller delvis at være undtaget fra vurdering, jf. EVL § 14. Der henvises til afsnit H.A.2.3 Ejendomme helt eller delvist undtaget fra vurdering. der omhandler ejendomme, som er helt eller delvist undtaget fra vurdering.

Særlig adgang til genoptagelse af vurderingerne pr. 1. januar 2020

Ved vurderingen pr. 1. januar 2020 ansættes ejendomsværdien og grundværdien som oven for nævnt på grundlag af ejendommenes størrelse og forholdene i øvrigt ved udgangen af den 31. december 2019, ligesom vurderingen sker efter prisforholdene på dette tidspunkt. Det følger af EVL § 81, stk. 5.

EVL § 81, stk. 5, finder alene anvendelse for vurderingen pr. 1. januar 2020. EVL § 81, stk. 7, finder anvendelse for vurderinger i vurderingsåret 2021, hvorefter almindelig vurdering efter § 5, stk. 1, og omvurdering efter § 6, stk. 1, foretages pr. 1. marts 2021. For efterfølgende vurderinger, dvs. ved 2022-vurderingen og frem, vil ejendommene skulle vurderes, som de fremtræder på vurderingstidspunktet den 1. januar i vurderingsåret og efter prisforholdene på dette tidspunkt. Dvs. ved udgangen af den 1. januar i det pågældende vurderingsår.

Som følge af den særlige bestemmelse i EVL § 81, stk. 6, skal en vurdering pr. 1. januar 2020 genoptages efter anmodning fra en klageberettiget, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 35 a, stk. 2, der anmoder om genoptagelse senest 90 dage fra datering af meddelelsen om klagestart. Denne meddelelse bliver sendt, jf. EVL § 89, stk. 8, 1. pkt., når adgangen til at klage over 2020-vurderingen åbner.

Hvis en klageberettiget inden for den nævnte frist indgiver en sådan anmodning om genoptagelse, bortfalder den vurdering pr. 1. januar 2020, der oprindelig er udsendt, og der foretages en ny vurdering ud fra ejendommens størrelse og forhold i øvrigt samt prisforhold den 1. januar 2020, som herefter udgør vurderingen pr. 1. januar 2020.

Når der er anmodet om genoptagelse af vurderingen pr. 1. januar 2020, jf. EVL § 81, stk. 6, kan der ikke klages over vurderingen pr. 1. januar 2020, før der er truffet en ny afgørelse om vurdering, da den oprindelige vurdering pr. 1. januar 2020 er bortfaldet som følge af anmodningen. En klage over vurderingen pr. 1. januar 2020, der er indgivet, når der anmodes om genoptagelse, anses derfor som tilbagekaldt og bortfalder samtidig med anmodningen om genoptagelse.

Klager over vurderingen pr. 1. januar 2020, der er modtaget inden udløbet af fristen for anmodning om genoptagelse efter EVL § 81, stk. 6, overgår af samme grund til behandling hos Vurderingsstyrelsen som anmodninger om genoptagelse efter EVL § 81, stk. 6, hvis klagen helt eller delvist vedrører ansættelse på grundlag af ejendommens størrelse, prisforhold eller forhold i øvrigt den 1. januar 2020.

Når der er anmodet om genoptagelse, jf. EVL § 81, stk. 6, ansættes en ny vurdering pr. 1. januar 2020, og hvis der ikke er sket ændring af ejendommens størrelse eller forhold i øvrigt eller prisforholdene den 1. januar 2020, ansættes ejendoms- og grundværdien efter den bortfaldne vurdering, som herefter udgør vurderingen pr. 1. januar 2020.

Ved vurderingen af, om sådanne anmodninger om genoptagelse skal føre til, at der foretages en ny vurdering på andet grundlag end det grundlag, der blev lagt til grund for den oprindelige 2020-vurdering, henses til, om ejendommens forhold er ændret netop den 1. januar 2020, jf. EVL § 81, stk. 6, og til om der er konstateret handler for sammenlignelige ejendomme den 1. januar 2020. En handelspris betragtes også i denne sammenhæng som konstateret, når endeligt overdragelsesdokument for den pågældende handel er tinglyst, jf. EVL § 24, stk. 2.

Vurderingen pr. 1 januar 2020 vil også kunne anmodes genoptaget som følge af en konstateret handelspris den 1. januar 2020 for den ejerbolig, der skal vurderes.

Overgangsregler i EVL § 81, stk. 7 og §§ 87 og 88

Af EVL § 81, stk. 7, fremgår, at der i vurderingsåret 2021 foretages almindelig vurdering efter § 5, stk. 1, og omvurdering efter § 6, stk. 1, pr. 1. marts 2021.

Den almindelige vurdering i 2021 af erhvervsejendomme m.v. efter EVL § 5 skal som følge heraf foretages på baggrund af ejendommens størrelse og forholdene i øvrigt pr. 1. marts 2021 og efter prisforholdene på dette tidspunkt. 

Af §§ 87 og 88 fremgår en række overgangsregler for vurderingerne fra 2018 frem til første vurdering efter EVL §§ 5 og 6. Overgangsreglerne indebærer, at tidligere års vurderinger som udgangspunkt er blevet videreført, således at vurderingerne er baseret på en videreførelse af den seneste ansættelse foretaget efter VUL eller efter de tidligere gældende regler i EVL §§ 87 og 88 - i alle tilfælde en vurdering foretaget med afsæt i niveauet pr. 1 oktober 2011 (ejerboliger efter vurderingsloven) eller pr. 1. oktober 2012 (andre ejendomme efter vurderingsloven).

Vurderingsterminen

Ejerboliger vurderes i lige år. Dog vurderes ejerboliger i ulige år, hvis ejendommens grundareal udgør 2 ha eller mere, hvis der på ejendommen er registreret bygningsarealer til erhvervsmæssig anvendelse, eller hvis der på ejendommen er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg. Andre ejendomme end ejerboliger vurderes i ulige år. Det fremgår af EVL § 5, stk. 2. Som nævnt i indledningsafsnittet til H.A om ejendomsvurderinger vil erhvervsejendomme, landbrugsejendomme og skovejendomme ikke blive behandlet nærmere i denne version af Den juridiske vejledning (2021-2).

En ejerbolig med et registreret erhvervsareal skal vurderes i ulige år, uanset om der faktisk drives erhvervsmæssig virksomhed på ejendommen.

Eksempel

Hvis det er registreret i Bygnings- og Boligregistret (BBR), at X antal m² af en ejerbolig er erhvervsareal, vil ejendommen skulle vurderes i ulige år (som andre ejendomme end ejerboliger), selvom den erhvervsmæssige virksomhed er ophørt.

Hvis ejeren senere bringer registreringen i BBR i overensstemmelse med de faktiske forhold, og hele ejendommen herefter er registreret som beboelse, vil ejerboligen fremover blive vurderet i lige år.

Det forhold, at der på en ejendom er registreret et erhvervsareal, som fører til, at ejendommen vurderes i ulige år (som andre ejendomme), indebærer derimod ikke i sig selv, at ejendommen vurderes som en erhvervsejendom. Der henvises i den forbindelse til afsnit H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme om kategorisering af ejendomme.

For ejerboliger indebærer reglerne om kategorisering i ejendomsvurderingsloven, at alle ejendomme ikke vurderes i samme prisniveau.

Den "rene" ejerbolig, som ikke har et grundareal på to hektar eller mere, hvor der ikke er registreret et bygningsareal til erhvervsmæssig anvendelse, og hvor der ikke er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, vurderes således i lige år og efter prisforholdene ved vurderingstermin i lige år. En ejendom, der i øvrigt er identisk med førnævnte ejendom, men har registreret et bygningsareal til erhvervsmæssig anvendelse, har et grundareal på to hektar eller mere, eller hvor der er opført eller er ret til at opføre en eller flere produktionsvindmøller eller et eller flere erhvervsmæssige solenergianlæg, vurderes derimod i ulige år og efter prisforholdene ved vurderingstermin i ulige år.

Det vil således kunne forekomme, at to i øvrigt identiske naboejendomme bliver vurderet i hvert sit år og efter prisforholdene på to forskellige vurderingsterminer, hvis der fx kun på den ene af ejendommene er registreret erhvervsmæssige arealer.

Der henvises til afsnittet H.A.2 Definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme om definition af fast ejendom, kategorisering og undtagne ejendomme.