C.H.4.3.3 Ejendomme med skete ændringer siden sidste vurdering foretaget efter det gamle vurderingssystem

Dette afsnit beskriver reglerne for ejendomme, hvor der er sket en ændring i perioden mellem sidste vurdering foretaget efter EVL § 87 og den nye 2020-vurdering. I sådanne tilfælde vil den nye 2020-vurdering ikke være sammenlignelig med de tidligere vurderinger.

Afsnittet indeholder:

• Reglen i EVL § 69
• ’Skyggevurdering’
• Ændret anvendelse.

Reglen i EVL § 69

Er der i forbindelse med 2020-vurderingen af en ejendom sket ændringer i forhold til sidste vurdering eller omvurdering foretaget efter EVL § 87, således at betingelserne for omvurdering i § 3, stk. 1, nr. 1-9 og 11, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (se lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer), ville være til stede, ses der ved tilbageregningen til de tidligere vurderinger bort fra sådanne ændringer. Se EVL § 69.

Hvis der efter den sidste vurdering foretaget efter EVL § 87 sker ændring i f.eks. grundstørrelsen, vil denne ændring først afspejles i den første vurdering foretaget efter ejendomsvurderingsloven. Den nye vurdering vil derfor ikke kunne tilbageregnes til de tidligere vurderinger, da den nye 2020-vurdering er foretaget på et andet grundlag - i dette eksempel en ejendom med en anden grundstørrelse.

Dette er en parallel til den situation, der er omhandlet i EVL § 68. Se afsnit C.H.4.3.2 Omvurderinger foretaget fra den 1. oktober 2011.

I modsætning til situationen, der er omhandlet i EVL § 68, vil der ikke være en vurdering både før grundstørrelsen blev ændret og en vurdering efter grundstørrelsen blev ændret, der kan danne grundlag for en forholdsmæssig regulering af den nye 2020-vurdering. Der er kun en gammel vurdering, der ikke tager højde for den ændrede grundstørrelse, og en ny 2020-vurdering, der tager højde for den ændrede grundstørrelse. Dette bevirker, at der ikke er et retvisende grundlag for tilbageregning.

For at skabe et tilbageregningsgrundlag, foretages der derfor en såkaldt ’skyggevurdering’.

’Skyggevurdering’

En ’skyggevurdering’ er en konkret vurdering af, hvorledes den nye 2020-vurdering af ejendommen ville have været, hvis ejendommen ikke var blevet ændret. Skyggevurderingen er derved en fiktiv vurdering, som bliver tilbageregningsgrundlaget for de tidligere vurderingsår. Ejendomsværdien og/eller grundværdien i skyggevurderingen er alene til brug for tilbagebetalingsordningen.

Skyggevurderingen foretages på baggrund af en konkret vurdering. Vurderingsmyndigheden kan i den forbindelse anvende samme vurderingsværktøjer, som er anvendt ved den nye vurdering af ejendommen efter ændringen.

Er der foretaget en skyggevurdering, får ejendomsejer indsigt i denne samt begrundelsen for denne, når ejendomsejer får tilbud om kompensation. Skyggevurderinger sendes ikke i partshøring. Se EVL § 78.

En skyggevurdering kan ikke påklages til anden administrativ myndighed, da der ikke er tale om en egentlig ejendomsvurdering. Se EVL § 78. Hvis ejendomsejer er uenig i skyggevurderingen eller af anden årsag ikke finder grundlag for at acceptere det tilbud om kompensation, der beregnes på baggrund af skyggevurderingen, kan ejendomsejer klage over de videreførte vurderinger og omvurderinger.

Ændret anvendelse

EVL § 69 finder ikke anvendelse i situationer, hvor der foreligger en omvurderingsgrund som følge af ændret anvendelse efter § 3, stk. 1, nr. 10, i den tidligere gældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (se lovbekendtgørelse nr. 1067 af 30. august 2013 med senere ændringer). Se EVL § 69.

Det skyldes, at ændret anvendelse ikke vil føre til en anden ’efter-vurdering’ end den reelt foretagne pr. 1. januar 2020, da udgangspunktet for vurderingen altid er ejendommens aktuelle kategorisering (anvendelse). EVL § 69 vil dermed hovedsagelig finde anvendelse i situationer, hvor ejendomme har ændret grundstørrelse eller ændret bygningsareal - herunder opførelse eller nedrivning af bygninger - og hvor der er ændrede planforhold.