Hvilken betydning har en hjemfaldspligt for ejendomsvurderingen?

H.A.3.2.4.1 Privatretlige servitutter efter EVL § 15, stk. 4

Indhold

Dette afsnit omhandler:

• Hjemfaldspligter

Det følger af EVL § 15, stk. 4, at der ved vurderingen alene tages hensyn til tinglyste servitutter af privatretlig karakter, i det omfang en servitut er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom og disse ikke har samme ejer. Der tages ikke hensyn til private foreningsvedtægter.

Ved en privatretlig servitut forstås, at en privatperson har tinglyst en ret over en ejendom.

Eksempel

Ejeren af ejendom A har en tinglyst ret til at færdes på ejendom B. I så fald vil servitutten være værdipåvirkende i positiv retning for den "herskende" ejendom A og i negativ retning for den "tjenende" ejendom B, og der kan derfor være anledning til at tage hensyn til servitutten ved vurderingen, alt efter hvor intensiv færdselsretten er.

Det gælder dog ikke, hvis de to ejendomme har samme ejer, da det, jf. ovenfor, ikke skal være muligt at nedbringe sin vurdering og dermed sin skattebetaling ved at tinglyse værdipåvirkende servitutter, som ejeren selv vil kunne aflyse igen, når dette måtte være ønskeligt.

Hjemfaldspligter

Hjemfaldspligter (tilbagekøbsklausuler) er en ret for rettighedshaveren til at købe en ejendom tilbage for den oprindelige salgssum, og anses også for privatretlige servitutter uanset det forhold, at det er en kommune, der kan tilbagekøbe ejendommen til en bestemt pris. Det skyldes, at hjemfaldspligten er en del af en købsaftale, som i sin tid blev indgået mellem to parter i en ejendomshandel - en privatperson som køber og kommunen som sælger. Der er ikke tale om, at en kommune eller anden offentlig myndighed i egenskab af myndighed har pålagt en ejendom en bestemt forpligtelse.

I VUL blev der ved lov nr. 1887 af 29. december 2015 indsat §§ 12 A og 13 A. Disse regler beskrev, hvordan hjemfaldspligter (tilbagekøbsklausuler) skulle håndteres i vurderingsmæssig henseende. Efter disse bestemmelser skulle der ved vurderingen ikke tages hensyn til ændrede planforhold, hvis der på ejendommen senest den 31. december 2015 var tinglyst en hjemfaldspligt, hvor der på vurderingstidspunktet var 10 år eller mindre til det tidspunkt, hvor kommunen tidligst kunne udnytte hjemfaldspligten.

Tilsvarende bestemmelser er ikke blevet videreført i EVL. Imidlertid er der i EVL § 86 indsat en overgangsbestemmelse, hvoraf det fremgår, at de tidligere gældende bestemmelser i VUL §§ 12 A og 13 A fortsat gælder for ejendomme, som på tidspunktet for ejendomsvurderingslovens ikrafttræden (1. januar 2018) var omfattet af disse bestemmelser.

Kommunerne kan fortsat under visse betingelser vælge at fritage ejeren for de skattemæssige konsekvenser af en ændret lokalplan. Der er indsat bestemmelser herom i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven).