| Udgifter til anskaffelse og forbedringer af erhvervsbygninger, der opføres på lejet grund, men som ikke opfylder betingelserne for at kunne afskrives efter den almindelige bestemmelse i AL (afskrivningsloven) § 14, kan afskrives efter bestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 25, stk. 1, medmindre der er tale om bygninger, der benyttes til beboelse, herunder udlejning til beboelse. I SKM2010.58.SR har Skatterådet bekræftet, at bygninger, der udlejedes til drift af hospice, kunne afskrives i den konkrete situation efter AL (afskrivningsloven) § 25, når bygningerne var beliggende på lejet grund. Bygninger, der er anskaffet før indkomståret 1999, og som var afskrivningsberettigede efter de tidligere regler om afskrivning af bygninger på lejet grund, kan fortsat afskrives, jf. afsnit E.C.4.8.9 Videreførelse af hidtidige afskrivninger. Hvis en bygning opfylder betingelserne for at kunne afskrives efter den almindelige regel i AL (afskrivningsloven) § 14, stk. 1, er det udelukket at anvende den særlige regel i AL (afskrivningsloven) § 25, stk. 1, om afskrivning af bygninger på lejet grund.
Afskrivningen kan fra og med anskaffelsesåret udgøre indtil 4 pct. årligt af bygningens anskaffelsessum (til og med indkomståret 2007 var den maksimale afskrivningssats 5 pct.). Afskrivningen kan dog ikke overstige et beløb svarende til, at afskrivningen sker med lige store årlige beløb over lejeperioden, hvis lejemålet er indgået for et bestemt tidsrum, eller - hvis lejemålet er indgået på ubestemt tid - over en periode, hvori der er sikret lejeren uopsigelighed. Der vil således kun kunne afskrives med 3 pct. årligt, hvis et lejemål er indgået for et tidsrum på 33 1/3 år, eller hvis der ved et lejemål indgået på ubestemt tid er sikret lejeren uopsigelighed i 33 1/3 år. Den tidligere adgang til i visse tilfælde at afskrive på bygninger på lejet grund med en højere sats end den almindelige sats for afskrivning på bygninger, er bortfaldet. Der kan foretages fuld afskrivning i anskaffelsesåret, mens der ikke kan afskrives i det indkomstår, hvor lejemålet ophører eller bygningen afhændes. Det følger af AL (afskrivningsloven) § 25, stk. 6.
Adgangen til at afskrive på bygninger på lejet grund tilsigter at dække det tab, der opstår, fordi bygningens ejer ikke kan råde over bygningen ud over lejeperioden. Efter AL (afskrivningsloven) § 25, stk. 7, kan der derfor ikke afskrives, hvis der ydes erstatning efter vurdering for en bygning, der afstås. Et på forhånd fastsat erstatningsbeløb fragår i afskrivningsgrundlaget. Der kan ligeledes ikke afskrives, hvis lejeren har en køberet til den lejede grund. Det er dog en betingelse, at der er tale om en køberet på vilkår, herunder til en pris, der afviger fra sædvanlige markedsvilkår. Er der tale om en køberet på helt sædvanlige markedsvilkår, har køberetten ingen indflydelse på lejers mulighed for at afskrive efter reglerne i AL (afskrivningsloven) § 25. Det er en betingelse, at ejendommen overtages på de markedsvilkår, der er gældende på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes.
Der kan endvidere ikke afskrives, hvis der som følge af, at den ene part har bestemmende indflydelse på den anden part, ikke er nogen reel risiko for opsigelse.Bestemmende indflydelse vil altid foreligge, hvor en eller flere personer på grund af ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i et selskab, der er part i lejemålet/salget. I selskaber, der ikke omfattes af aktieselskabslovgivningen, vil der foreligge bestemmende indflydelse, såfremt en eller flere personer direkte eller indirekte har mere end 50 pct. i ejerandel. Hermed vil der ikke kunne afskrives på udgifter til anskaffelse og forbedring af bygninger på lejet grund i tilfælde, hvor en eller flere personer via ejerskab eller stemmerettigheder har en bestemmende indflydelse på det selskab, der optræder som lejer af grunden. Den omvendte situation, hvor en eller flere personer lejer grunden fra et selskab, hvor de samme personer har en bestemmende indflydelse, vil ligeledes være omfattet af bestemmelsen. Ved indirekte ejerskab forstås ejerskab via andre selskaber m.v., hvor den pågældende personkreds ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen. Hermed vil også den situation, hvor en flerhed af personer ejer en grund, der udlejes til et selskab, hvor samme personkreds ejer over 50 pct. af aktiekapitalen/ejerandelene eller stemmerne i selskabet, være omfattet af bestemmelsen. Også i andre sitiationer end dem, der nævnes i § 25, stk. 7, vil der kunne foreligge bestemmende indflydelse. Dette beror på en konkret vurdering af, om der foreligger risiko for opsigelse af lejemålet.
Med virkning for lejemål, der indgås den 1. januar 2000 eller senere, kan der heller ikke afskrives, hvis der er tale om et lejemål indgået mellem nærtstående, og derfor ikke består en reel risiko for opsigelse af lejemålet. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn samt disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold.
Ved lov nr. 458 af 9. juni 2004, der trådte i kraft den 11. juni 2004, blev § 25, stk. 7, ændret således, at det bestemmes, at der ikke kan afskrives ved lejemål, hvor lejemålet er indgået mellem selskaber eller mellem personer og selskaber, i det omfang nærtstående har bestemmende indflydelse i det eller de selskaber, der er part i lejemålet. Ændringen indebærer eksempelvis, at der ikke kan afskrives på udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af en bygning på lejet grund i en situation, hvor en far lejer grunden ud til et aktieselskab, der er 100 pct. ejer af hans søn. Lovændringen vedrører alene lejemål, der indgås mellem personer og selskaber og mellem selskaber indbyrdes.
Afskrivningsgrundlaget er anskaffelsessummen med tillæg af omkostninger ved erhvervelsen. I anskaffelsessummen indgår også grundmodningsudgifter (evt. incl. renter), LSRM 1976.65. Prioriteringsomkostninger, herunder kurstab, kan ikke henregnes til anskaffelsessummen, LSRM 1969.137. Udgifter til forbedringer afskrives særskilt.
Med hensyn til nedrivningsfradrag for bygninger på lejet grund henvises til afsnit E.C.4.5 Nedrivningsfradrag |
