M.5.1 Erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom § 51, stk. 1

Der kan gives tilladelse til frivillig registrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom.

Der kan kun gives tilladelse til erhvervsmæssig udlejning.

Tilladelse til frivillig registrering kan ikke gives til boligformål.

Fra 1. juli 2009 indeholder momsloven ikke længere krav om, at allerede bestående erhvervslejemål kan kun blive omfattet af den frivillige registrering, hvis lejeren er indforstået med, at lejemålet vil blive omfattet af momsregistreringen. Formålet med lovændringen er at lette virksomhedernes administrative byrder, især i forbindelse med overdragelse af udlejningsejendomme.

Det er kun lokaler, som rent faktisk er udlejet eller forsøges udlejet, der kan blive omfattet af den frivillige registrering. Virksomheden skal kunne dokumentere, at den prøver at udleje lokalerne, f.eks. i form af udlejningsaftale med en ejendomsmægler/advokat eller ved annoncering i dagblade mv. At udlejer delvist anvender lokalerne selv, er ikke til hinder for den frivillige registrering, se SKM2008.774.SR.

SKAT har i SKM2008.1029.SKAT udtalt, at forsikringsvirksomheder, der ikke måtte anse deres ejendomme - omfattet af frivillig registrering for udlejning af fast ejendom med særskilt SE-nr. - for at være delregistrerede, kan rette henvendelse til SKAT. SKAT vil anerkende de særskilte SE-nr. for alene at udgøre administrative momsnumre, medmindre SKAT på baggrund af en konkret vurdering finder det ubetænkeligt at lægge til grund, at virksomheden har anmodet om en delregistrering. Anerkendte administrative momsnumre skal afvikles inden 1. januar 2010.

I Dep. 645/79 blev en idrætsforening nægtet tilladelse til frivillig registrering for udlejning af et stadionanlæg, som idrætsforeningen administrerede. Anlægget var ejet af kommunen og blev drevet med ganske betydelige kommunale tilskud. Udlejningen blev derfor ikke anset for erhvervsmæssig.

Det er endvidere SKATs praksis, at statsligt-selvejende gymnasier, som udlejer sine lokaler, ikke kan anses for at foretage erhvervsmæssig udlejning, og dermed ikke kan frivilligt momsregistreres herfor. Der er tale om de gymnasier, der før kommunalreformen var amtslige, se således SKM2008.774.SR. Denne praksis er primært begrundet i, at gymnasierne i henhold til lovgivningen er forpligtet til at stille lokaler til rådighed for kommunen til folkeoplysningsformål, hvor vederlaget overvejende afspejler en betaling for forbrug i forbindelse med benyttelse af lokalerne. Endvidere er der tale om, at gymnasiets lokaler alt overvejende drives ved offentlige tilskud, jf. afgørelsen Dep. 645/79.

I TSS 1361/93 kunne et aktieselskab frivilligt momsregistreres for at anlægge, vedligeholde og drive en golfbane for derefter at udleje golfbanen til en golfklub. >Se i denne forbindelse SKM2011.405.VLR, hvor Landsretten fandt, at sagsøgerens udlejning til en golfklub af et kampklart golfanlæg måtte anses for dels en momsfri udlejning af selve golfbanen dels en momspligtig ydelse vedrørende vedligeholdelse af banen. Skatteministeriet fik derfor medhold i, at transaktionen ikke kunne anses for en samlet momsfri udlejningsydelse, jf. EU-domstolens praksis om den momsmæssige behandling af sammensatte ydelser.< Se også Den juridiske vejledning D.A.4.1.5 Levering af ydelser.

Østre Landsret slog i SKM2001.409.ØLR fast, at der forelå en sådan identitet mellem udlejer og lejer, at udlejningen ikke kunne anses for erhvervsmæssig. Betingelserne for frivillig registrering efter momslovens § 51 var således ikke opfyldt. Udlejer var et interessentskab, og interessenterne var eneste lejere i det pågældende lægehus.

Skatterådet udtalte i SKM2007.234.SR vejledende, at det pågældende OPP-selskab kunne anses for ejer af bygninger m.v. i momsmæssig henseende, således at selskabet kunne opnå en frivillig momsregistrering for udlejning af fast ejendom. Skatterådet fandt således heller ikke tilstrækkeligt grundlag for momsmæssigt at tilsidesætte parternes aftale. Se i samme forbindelse Skatterådets vejledende udtalelse i SKM2008.563.SR.

Landsretten har i en sag om udlejning af en ejendom, der var udlejet til Udlændingestyrelsen til indkvartering af asylsøgere og flygtninge, fastslået, at der ikke var tale om udlejning til boligformål, og at den frivillige momsregistrering kunne opretholdes. Der blev lagt vægt på, at Udlændingestyrelsens anvendelse af bygningen, der forinden havde været anvendt som hotel, ikke kunne karakteriseres som en ydelse af midlertidigt logi på kommercielt basis, hvilket må anses for den væsentligste funktion ved hotel- eller dermed ligestillet virksomhed. Indkvarteringen i centret var gratis, hvorfor spørgsmålet om momsregistrering er uden betydning for centrets skiftende beboere. Disse har ingen kontraktlige forpligtelser over for Udlændingestyrelsen og må anses for kun at have midlertidigt ophold i centret, se TfS 1998, 708.

Se endvidere SKM2007.142.SR, hvor Skatterådet fandt, at udlejning af fast ejendom til brug for hospiceformål ikke udgør udlejning til beboelse i momslovens forstand.

Vestre Landsret har i SKM2003.163.VLR stadfæstet en kendelse fra Landsskatteretten. En eneanpartshaver opførte en villa i to etager. Hovedparten af stueetagen blev udlejet til hans anpartsselskab. Eneanpartshaveren var frivilligt momsregistreret for erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom efter momslovens § 51. På baggrund af den frivillige registrering var der foretaget fradrag for moms på den del af byggeomkostningerne, som kunne henføres til den udlejede del af villaen.

Told- og skatteregionen fandt, at lokalerne med undtagelse af et enkelt kontor helt eller delvist blev anvendt til boligformål. Regionen fandt derfor, at alene det pågældende kontor kunne anses for omfattet af den frivillige registrering, og at der alene var fradrag for de byggeomkostninger, der kunne henføres til kontoret. Landsskatteretten stadfæstede regionens afgørelse.

Landsretten fandt, at eneanpartshaveren ikke havde godtgjort, at de øvrige udlejede lokaler udelukkende var opført og anvendt til erhvervsmæssig brug. Eneanpartshaveren havde derfor ikke fradragsret for momsen på byggeomkostningerne vedrørende lokalerne. Landsretten lagde vægt på, at lokalerne ikke var særligt indrettet til erhverv, og at de kun i begrænset omfang fysisk var adskilt fra eneanpartshaverens bolig på 1. sal og den del af stueetagen, som ikke var udlejet.

I SKM2007.446.SR skulle ejeren af en hotelejerlejlighed ikke opkræve moms ved udlejning af lejligheden. Lejlighedsejeren kunne ikke omfattes af muligheden for frivillig registrering for erhvervsmæssig udlejning, idet lejligheden blev anvendt til boligformål, og eftersom ejeren havde en privatbenyttelsesret. Se afsnit D.A.5.8 Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom ML § 13, stk. 1, nr. 8)

I SKM2007.665.SR udtalte Skatterådet vejledende, at det faktum, at lejlighedsejeren har råderet over sin lejlighed og dermed selv kan benytte den, var til hinder for at anse ejerens udlejning for erhvervsmæssig. Udlejningen foregik til et selskab, der angiveligt ville videreudleje lejlighederne på hotellignende vilkår. Sagen er også omtalt i afsnit D.A.5.8 Udlejning og bortforpagtning af fast ejendom ML § 13, stk. 1, nr. 8) og M.5.2.

Skatterådet udtalte vejledende i SKM2007.916.SR, at udlejningen af de i sagen omhandlede ejerlejligheder er momsfri, jf. § 13, stk. 1, nr. 8, 1. pkt. Såvel privatpersoner som virksomheder, der ejer en af de i sagen omhandlede lejligheder, vil imidlertid kunne opnå tilladelse til frivillig momsregistrering, såfremt følgende betingelser er opfyldt:

1) Der skal være tale om erhvervsmæssig udlejning.

2) Der må ikke i lejeaftalen overhovedet være nogen adgang for ejeren til selv at benytte lejligheden. Det gælder også for ejerforeningens fællesarealer.

3) Der må ikke ske udlejning til boligformål. Det forudsættes altså, at lejeren (hotellet) driver hotelvirksomhed i de lejede lokaler - og ikke udleje til feriebolig.

Er betingelserne ikke til stadighed opfyldt, kan den frivillige registrering når som helst tilbagekaldes.