E.J.3 Næring

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes som personlig indkomst, jf. SL (statsskatteloven) §§ 4 og 5a, idet ejendomsavancebeskatningsloven ikke finder anvendelse. Tab kan tilsvarende fradrages i den personlige indkomst.

Om den skattemæssige behandling af fordringer erhvervet som vederlag i næring se LV Almindelig del afsnit A.D.2.3.4 Om forholdet mellem SL' s og KGL' s anvendelsesområde. Ved næring forstås den varige virksomhed, en skattepligtig udøver som sin hele eller delvise levevej. Enkeltstående dispositioner omfattes alene af reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, selv om de foretages med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg (spekulation). Næringsbeskatning omfatter således fortjeneste og tab, som er realiseret på ejendomme, der hører til omsætningsformuen.

Det beror på en konkret bedømmelse, om der foreligger næring, idet der dog i praksis foretages en afvejning af visse typiske momenter. Told- og skatteforvaltningen har bevisbyrden for deres påstand om, at den skattepligtige er næringsdrivende ved erhvervelsen af ejendommen, eller at næring påbegyndes herved. Er dette godtgjort, gælder en formodningsregel om, at også den foreliggende ejendom er omfattet af næringsvirksomheden, se f.eks. Vestre Landsrets dom af 15. november 1983 (skd. 1984.69.270), Vestre Landsrets dom af 10. oktober 1984 (skd. 1985.74.426), Vestre Landsrets dom af 11. december 1984 (skd. 1985.73.305), TfS 1989, 2 HRD, TfS 1995, 68 VLD, TfS 1996, 641 HRD og SKM2001.563.HRD (24-26 års ejerskab).

Af TfS 1996, 641 HRD fremgår, at særlige forhold vedrørende den konkrete ejendom kan føre til afkræftelse af næringsformodningen. Ved erhvervelsen af en ferieby og tildelingen af den personlige udlejningstilladelse måtte situationen for skatteyderen fremstå således, at det ikke ville være muligt at opnå tilladelse til udstykning eller foretage opdeling af feriebyen i ejerlejligheder, at et videresalg derfor kun ville kunne ske til en køber, som kunne opnå en udlejningstilladelse, og at kun en særdeles begrænset kreds ville have mulighed for at opnå en sådan tilladelse. Muligheden for videresalg med fortjeneste måtte således på dette tidspunkt nærmest forekomme hypotetisk. Som sagen forelå, var der ikke grundlag for at antage, at skatteyderen ikke kunne regne med, at driften af feriebyen ville kunne hvile i sig selv over en længere årrække. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, at den fortjeneste, der var opnået ved salg af feriebyen, ikke kunne beskattes som næringsindkomst.

Højesterets dom af 11. april 1985 (skd. 1985.75.640) statuerede næring ved en murermesters salg af en ejendom, der havde været benyttet til egen beboelse. Grunden var erhvervet i april 1975. Den herpå opførte ejendom tjente til bolig fra 1. januar 1976 til salget pr. 1. august 1978. På købstidspunktet var skatteyderen selvstændig murermester. Denne virksomhed udvidedes i 1976 med køb og salg af fast ejendom. Landsretten havde ikke statueret næring, da næring først ansås for at være påbegyndt efter anskaffelsen af ejendommen. Højesteret ændrede afgørelsen, da også købet i foråret 1975 af den omhandlede parcel og salget af den bebyggede ejendom lidt over 3 år senere under de foreliggende omstændigheder fandtes at være sket som led i hans næring.

En advokats fortjeneste ved salg af en ejerlejlighed blev anset for almindelig indkomst, idet der var tale om binæring. Advokaten havde tidligere deltaget som interessent i 4 mindre udstykningsforetagender, og udøvede i hvert fald på tidspunktet for erhvervelsen af den omhandlede ejendom en sådan virksomhed med køb og salg af fast ejendom, at ejendommen måtte anses for at være erhvervet som led i hans næringsvej, TfS 1992, 261 HRD.

TfS 1993, 99 ØLD. En skatteyder, der siden 1959 havde drevet landbrug som hovederhverv, og siden 1960'erne havde handlet et betydeligt antal ejendomme, dels personligt og dels i et selskab, hvori han var hovedaktionær, blev beskattet af fortjeneste ved salg af 2 sommerhuse som binæring. Ved afgørelsen blev der henset til omfanget og antallet af ejendomshandler, den tidsmæssige udstrækning af de tidligere afståelser samt størrelsen og kontinuiteten af fortjenesterne. Sommerhusene var erhvervet i henholdsvis 1972 og 1974 og havde været udlejet indtil salget i 1983.

TfS 1996, 652 HRD. En byggeadvokat havde i en årrække drevet næringsvirksomhed med handel med faste ejendomme af forskellige kategorier, i vidt omfang sammen med andre næringsdrivende inden for området. I 1981, 1982 og 1983 afhændede han sine andele i hotelejendomme og industriejendomme, som han i sin tid havde erhvervet, angiveligt fordi han ønskede at få kapital, der var blevet frigjort, investeret i kapitalanlæg. Højesteret fandt, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at anse salgene af andele i hoteller m.v. for at falde uden for hans næringsvirksomhed med salg af fast ejendom. Hans avance ved salgene var derfor med rette anset for skattepligtig indkomst.

En ejendomsmægler havde frem til 1975 været aktionær i et selskab, som opførte og solgte rækkehuse, og var i 1976/77 aktiv deltager i et interessentskab, der drev virksomhed med køb og salg af fast ejendom. I 1982 købte ejendomsmægleren dels den i sagen omhandlede ejendom, dels en andel af naboejendommen. I 1985 købte og solgte ejendomsmægleren 3 parcelhuse. Ejendomsmægleren blev anset for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom på tidspunktet for erhvervelsen af den i sagen omhandlede ejendom i 1982. Det måtte herefter kræve et meget sikkert bevis for at anse erhvervelsen af ejendommen for alene at være sket i anlægsøjemed og ikke tillige af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt. For naboejendommen, som ejendomsmægleren i 1982 havde erhvervet en andel i, var der indgivet anmeldelse om opdeling i ejerlejligheder, og ejendomsmægleren solgte i 1985 sin andel af 6 ejerlejligheder i denne ejendom. Også den i sagen omhandlede ejendom kunne opdeles i ejerlejligheder, hvilket skete i 1991. Under disse omstændigheder fandt Højesteret, uanset oplysninger om anvendelse af en del af ejendommen til kontor og beboelse, at det ikke var godtgjort, at erhvervelsen ikke tillige skete af hensyn til muligheden for at opnå fortjeneste ved salg på et senere tidspunkt, jf. SKM2003.153.HR.

SKM2004.170.HR. En skatteyder havde ved salg af en ejendom konstateret et tab. Spørgsmålet var, om ejendommen var erhvervet i næring, hvorved tabet ville være fradragsberettiget. Højesteret fandt ikke, at skatteyderen havde handlet i næring. Højesteret henviste til, at skatteyderen forud for købet af den ejendom, hvorpå han led tab, i eget regi, alene havde købt og solgt to ejendomme. Den ene ejendom var en udlejningsejendom, som blev solgt ca. en måned før, skatteyderen trådte i betalingsstandsning. Den anden ejendom blev solgt sammen med to ejendomme, skatteyderens daværende samlever ejede. Den pågældende ejendom var bolig for skatteyderen og hans samlever, og salget skete samme år, som samlivet mellem dem ophørte. Videre lagde Højesteret vægt på, at den omtvistede ejendom ved købet blev udlejet til selskaber ejet af skatteyderen uopsigeligt i 20 år ifølge lejekontrakten. Højesteret tiltrådte derfor under hensyn til omfanget og karakteren af ejendomshandlerne, at skatteyderen på tidspunktet for købet af den omtvistede ejendom ikke var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom. Oplysninger om aktiviteter i et selskab ejet af skatteyderen og hans efterfølgende handler med fast ejendom kunne ikke føre til andet resultat.

SKM2005.338.VLR. Sagsøgeren, der på tidspunktet for erhvervelsen af en udlejningsejendom drev virksomhed med opkøb og bebyggelse af parcelhusgrunde med henblik på videresalg, havde ikke afkræftet formodningen for, at udlejningsejendommen, der blev solgt efter en ejertid på 17 år, var omfattet af næringsvirksomheden.

SKM2007.314.VLR. Et selskab, der hidtil alene havde ejet tre anlægsejendomme, købte i 1991 nogle grunde af et søsterselskab og opførte i 1992 et ejendomskompleks "P1". Vestre Landsret fandt, at selskabet ved købet i 1991 af grundene for godt kr. 5 mio. og den senere indgåelse af en entrepriseaftale på knap kr. 15 mio. foretog en så betydelig investering i fast ejendom med henblik på at opnå fortjeneste ved videresalg, at der i 1991 blev påbegyndt næring med køb og salg af fast ejendom. Landsretten fandt, at det herefter var uden betydning, om selskabet havde deltaget i et andet projekt med næring med fast ejendom eller ej. Projektet med "P1" alene medførte, at selskabet blev næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom.

SKM2008.629.BR. Sagen drejede sig om, hvorvidt sagsøgeren, der havde selvangivet tab ved salg af et parcelhus, var næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom. Ejendommen var en ud af fire grunde, der oprindeligt blev erhvervet af sagsøgerens selskab som ubebyggede, og sagsøgeren havde efter køb af den ene grund færdiggjort huset. Sagsøgeren var uddannet murer, men havde alene beskæftiget sig med reparationsarbejder og havde ikke tidligere købt og solgt anden fast ejendom end et parcelhus, som han selv havde beboet. Sagsøgerens selskab havde ikke købt og solgt fast ejendom udover de fire grunde. Retten fandt, at sagsøgeren på købstidspunktet ikke var eller kom i næring med køb og salg af fast ejendom. Skatteministeriet blev derfor frifundet.

SKM2009.390.LSR. Det kunne ikke antages, at en række ejendomme var anskaffet i anlægshensigt, og fortjeneste ved salg af ejendommene skulle derfor næringsbeskattes.