E.J.2.2.2.1.1 Ejendomme i Danmark

For ejendomme beliggende her i landet kan en af de følgende værdier benyttes som anskaffelsessum:

1. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct.
2. Ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).
3. En § 4B vurdering, hvis en sådan er foretaget.

Den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum med tillæg af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt inden den 1. januar 1993, hvis denne værdi er højere end værdien opgjort efter 1., 2. eller 3. Om pristalsregulering af den faktiske kontantomregnede anskaffelsessum, se nedenfor.

Alle de nævnte værdier kan benyttes.

SKM2006.235.LSR. Ved anvendelse af reglen i ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3, nr. 1 er det den officielle ejendomsværdi pr. 1. januar 1993, der skal lægges til grund.

I SKM2008.930.BR solgte sagsøgeren i 2001 en landbrugsejendom, som han havde erhvervet i 1970. Ved årsreguleringen pr. 1. januar 1993 var den offentlige ejendomsvurdering blevet fastsat til kr. 1.350.000,-. Ultimo 1993 anmodede sagsøgeren om en vurdering efter vurderingslovens § 4B, som resulterede i en vurdering på kr. 1.900.000,-. Ved opgørelsen af ejendomsavancen ønskede sagsøgeren ejendommens anskaffelsessum opgjort efter den såkaldte halvdelsregel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, men sagsøgeren gjorde samtidig gældende, at "ejendomsværdien pr. 1. januar 1993" var fejlagtig og skulle korrigeres i overensstemmelse med den indhentede § 4B-vurdering. Retten fastslog, at der hverken efter ordlyden eller forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, var mulighed for at korrigere ejendomsværdien pr. 1. januar 1993, såfremt den påstås forkert fastsat eller at anvende § 4B-vurderingen. Retten lagde herved også vægt på, at sagsøgeren ikke havde benyttet sig af de eksisterende muligheder for at påklage ejendomsvurderingen eller for at få foretaget en ny vurdering.

For ejendomme, der er eller har været omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 6, gælder dog en særregel, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 7. pkt. For disse ejendomme skal den skattepligtige ved opgørelse af fortjenesten efter ejendomsavancebeskatningsloven benytte den anskaffelsessum, som anvendes eller har været anvendt ved opgørelsen af beregningsgrundlaget efter LL (ligningsloven) § 16, stk. 9.

Den faktiske anskaffelsessum (kontantomregnet og pristalsreguleret) kan anvendes som grundlag ved avanceopgørelsen, hvis anskaffelsessummen (kontantomregnet og pristalsreguleret) tillagt vedligeholdelses- og forbedringsudgifter afholdt før den 1. januar 1993, er højere end en af de indgangsværdier m.m., der følger af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 3. pkt.

Pristalsreguleringen foretages fra anskaffelsesåret til og med 1993. Dog kan pristalsreguleringen tidligst ske fra 1975. For ejendomme erhvervet før 1975, foretages reguleringen således alene fra og med 1975.

Pristalsreguleringen sker ved, at den faktiske anskaffelsessum - alt efter anskaffelsesår - forhøjes med følgende procenttillæg:

Eksempel: En ejendom er anskaffet i 1977 for 500.000 kr.

Tillæg: 120 - 50 = 70, 70/50 x 100 = 140,0 pct. 140 pct. af 500.000 kr. = 700.000 kr.

Anskaffelsessum + pristalsregulering = 500.000 kr. + 700.000 kr. = 1,2 mio. kr.

Der er efter 4 A.i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) alene adgang til pristalsregulering af selve anskaffelsessummen. Der er med andre ord ikke adgang til pristalsregulering af de vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der er afholdt før den 1. januar 1993.

SKM2004.42.LSR.I relation til ejendomsavancebeskatningsloven blev udgifter til opførelse af bygninger på en tidligere erhvervet grund betegnet som forbedringsudgifter. Der var ikke grundlag for en udvidet fortolkning af TS-cirkulære af 28 maj 2002, hverken for så vidt angik muligheden for at pristalsregulere vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter, eller for så vidt angik den fastsatte periode fra 1975 til 1993.

SKM.2004.433.LSR.Forbedringsudgifter afholdt forud for 1/1 1993 kunne ikke pristalsreguleres frem til 1993 ved opgørelse af ejendomsavancen.

SKM2004.277.VLR. I sagen behandles spørgsmålet, om der er hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen for tiden før 1975. Vestre Landsret fastslog at der ikke var hjemmel i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, til at foretage en sådan pristalsregulering. Landsretten henviste til, at bestemmelsen udtømmende opregner mulighederne for at opgøre anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt efter den klare ordlyd af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, forarbejderne hertil og sammenhængen med øvrige bestemmelser vedrørende opgørelse af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, at der ikke - uanset det tilsigtede formål med overgangsreglerne, nemlig at fortjenester, der kunne være realiseres skattefrit den 18. maj 1993, ikke beskattes - var grundlag for at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen for tiden før 1975. Landsretten bemærkede, at heller ikke den uhjemlede administrative praksis for pristalsregulering af anskaffelsessummen for perioden 1975-1993 giver mulighed for en udvidet adgang til pristalsreguleringen for tiden før 1975.

SKM2005.451.VLR. Skatteyderen havde i 1970 købt et teglværk. Han havde siden købet foretaget ombygninger, tilbygninger og opført bygninger på ejendommen. I sagen blev der taget stilling til, om der var hjemmel i ejendomsavancebeskatningsloven til at pristalsregulere anskaffelsessummen, og om skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis på området. Landsretten fastslog i lighed med SKM 2004.277.VLR, at ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, udtømmende opregner mulighederne for opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med afståelse af ejendomme erhvervet før 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at skatteyderen kunne påberåbe sig den uhjemlede administrative praksis, der havde tilladt pristalsregulering af anskaffelsessummer i årene 1975 til 1993. Landsretten fastslog, at de relevante cirkulærer alene gav anledning til pristalsregulering for den faktiske anskaffelsessum, og at de beløb, skatteyderen havde anvendt på de bygninger, som var omfattet af sagen, i relation til ejendomsavancebeskatningsloven måtte anses for forbedringsudgifter.

Ligningsrådet har afgivet bindende forhåndsbesked om, at en skatteyder, der ville anvende købsprisen som anskaffelsessum ved et delsalg af en ejendom i 1997, ved et senere salg af restejendommen som anskaffelsessum kunne anvende den såkaldte halvdelsregel minus den del heraf, der ville have været henført til saget i 1997, jf. SKM2002.565.LR.

SKM2006.610.ØLR. Sagen vedrørte, om skatteyderen kunne få genoptaget sin skatteansættelse med henblik på en pristalsregulering af anskaffelsessummen for ejerårene frem til og med 1992. En medejer havde af Told- og Skattestyrelsen fået tilladelse til genoptagelse. Landsretten fastslog, at ved lov nr. 427 af 25. juni 1993 blev pristalsregulering af anskaffelsessummen ophævet med virkning for ejendomme, der blev afstået efter 19. maj 1993. Landsretten fandt heller ikke, at den ulovhjemlede praksis, der var opstået på et tidspunkt, hvorefter der i et vist omfang ved afståelse af ejendomme, der erhvervet før den 19. maj 1993 kunne ske pristalsregulering af den faktiske anskaffelsessum ved beregning af avancen, kunne føre til et andet resultat. Det kunne ikke lægges til grund, at denne faste praksis også gjaldt det indkomstår, hvori skatteyderen havde solgt ejendommen. Det forhold, at skatteyderens medejer efter at have fået afslag i Landsskatteretten ved en fejl begået i Told- og Skattestyrelsen havde opnået adgang til pristalsregulering ved en afgørelse kunne ikke føre til et andet resultat. Der var derfor ikke grundlag for at genoptage skatteyderens skatteansættelse for indkomståret 1997. Sagen er indbragt for Højesteret.

SKM2009.229.HR. Højesteret fastslog i en sag, hvori en sparekasse ønskede, at dens udgifter til opførelse af en ejendom skulle pristalsreguleres, da den solgte ejendommen til et datterselskab, at hverken ordlyden af den dagældende EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, 4. punktum (nu § 4, stk. 3, 3. punktum) eller lovmotiverne til ændringsloven fra 1993 gav grundlag for at indfortolke en adgang til at foretage pristalsregulering af anskaffelsessummen og/eller af vedligeholdelses- og forbedringsudgifter. Højesteret fastslog videre, at den efterfølgende administrative praksis, hvorefter der kunne foretages pristalsregulering af anskaffelsessummen, som kom til udtryk bl.a. i TSS-cirkulære 2002-18, således ikke havde hjemmel i loven. Praksis var imidlertid blevet lovfæstet i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 A. Højesteret tiltrådte desuden, at begrebet anskaffelsessum i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 og § 4 A alene omfattede det vederlag, der blev betalt ved erhvervelsen af en fast ejendom.

Højesteret fastslog videre - under henvisning til landsrettens præmisser - at den uhjemlede praksis alene havde omfattet den faktiske anskaffelsessum og ikke afholdte vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, hvortil udgift til opførelsen af ejendommen hørte. (Tidligere instans SKM2007.184.ØLR).