| Hvor ejendomsovergangen sker ved salg, anses afståelsen for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes der ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af parterne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende. Om bevisbedømmelsen henvises til UfR 1970, 518 HRD (Højesterets dom af 28. maj 1970) hvor man ikke imod et betinget skødes datering og oplysningerne i parternes selvangivelser fandt det godtgjort, at der var truffet en endelig og bindende aftale på et tidligere tidspunkt. Se tillige TfS 1989, 617 VLD.
Det skal bemærkes, at det i retspraksis som hovedregel ikke anses for muligt at føre bevis for mundtlige aftaler om overdragelse af fast ejendom, se bl.a. UfR 1965, 280 HRD og LSRM 1980, 194 LSR.
TfS 1998, 395 HRD. Landsretten havde fundet, at endelig aftale om overdragelse af en ejendom først blev indgået ved det betingede skøde. Skatteyderen gjorde gældende, at der allerede på et tidligere afholdt møde blev truffet endelig beslutning om salget til den senere skødemodtager. Landsretten lagde vægt på, at det sælgende selskab på mødet alene var repræsenteret af et medlem af direktionen, der tillige repræsenterede køberen. Selskabet blev tegnet af en direktør alene eller af den samlede bestyrelse. Af en udateret tilføjelse til selskabets vedtægter fremgik imidlertid, at der ved salg og pantsætning af fast ejendom krævedes den samlede bestyrelses underskrifter. Højesteret stadfæstede dommen af de grunde, der var anført af landsretten.
TfS 1998, 650 ØLD. Som led i et generationsskifte om overdragelse af en ejendom blev der 16. marts 1989 afholdt møde med deltagelse af bl.a. revisorer, advokat m.fl. samt ejendommens ejer med henblik på overdragelse af en ejendom til det af ejeren 100 pct. ejede anpartsselskab. Der blev underskrevet betinget skøde om overdragelsen den 27. september 1989. Selskabet gjorde gældende, at der var indgået en endelig aftale om overdragelse den 16. marts 1989, men Landsretten fandt, at der ikke var ført bevis for, at en endelig og bindende aftale var indgået før den 27. september 1989, da det betingede skøde blev underskrevet.
Ved salg af en ejendom i 1996 havde sælgeren ikke godtgjort, at der inden den 28. maj 1993 var indgået en endelig bindende aftale om køb af ejendommen, idet sælgeren af ejendommen først underskrev slutsedlen nævnte dato. Salget af ejendommen havde ikke været forhandlet direkte mellem ejeren af ejendommen og køber, men gennem et ejendomsmæglerfirma på grundlag af en almindelig kommissionsaftale. Ejendomsmæglerfirmaet havde således ikke haft kompetence til at afhænde ejendommen på sælgers vegne. De forslag til overdragelse, der var fremsat af ejendomsmægleren henholdsvis af 6. og 18. maj 1993, var sket på vegne af en panthaver i ejendommen med udtrykkeligt forbehold om ejerens godkendelse. Købers meddelelse i skrivelse af 18. maj 1993 om at ville erhverve ejendommen på de af panthaveren angivne vilkår medførte således ikke, at ejeren var forpligtet heraf. Dette var gældende, uanset at ejendomsmægleren var vidende om, at også ejeren var indstillet på at afhænde til den pågældende pris, en oplysning som køber ikke var gjort bekendt med. Ejendommen kunne således ikke anses for erhvervet før den 19. maj 1993 i henhold til EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4, stk. 3, jf. SKM2002.343.HR.
Et interessentskab købte en udlejningsejendom af et investeringsselskab med henlik på at eje ejendommen i en investeringsperiode på 10 år. Spørgsmålet var, om der i 1996 - som hævdet af sagsøgeren - var indgået en endelig og bindende aftale om køb af ejendommen. Landsretten bemærkede, at der ikke forelå dokumenter vedrørende salg af ejendommen til investeringsselskabet, og at interessentskabets køb alene var dokumenteret ved det den 1. februar 1997 daterede betingede skøde. Endvidere bemærkede landsretten, at sagsøgeren efter indholdet af tegningsaftalen ved underskrift af denne alene havde afgivet tilbud om tegning af en andel, at projektets finansiering efter tegningsaftalen var afhængig af investorernes indkomst- og formueforhold, at aftalen først var bindende efter at projektet var godkendt i sin helhed og investorerne havde modtaget bekræftelse herpå, samt at der forelå usikre og tildels modstridende forklaringer om, hvorvidt og på hvilken måde investorerne modtog bekræftelse herpå i 1996. På den baggrund fandt landsretten det ikke godtgjort, at udbyderen af projektet over for samtlige investorer bekræftede udbyderens godkendelse af projektet og investorernes deltagelse heri i 1996. Videre fandt landsretten det ikke bevist, at der i 1996 var indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen, jf. SKM2003.553.VLR.
Det er uden betydning, hvornår køberen rent faktisk overtager ejendommen efter sælgeren.
Når der er indgået en endelig og bindende overdragelsesaftale, der omfatter alle for parterne væsentlige punkter i forbindelse med ejendommens overdragelse, vil datoen herfor være afgørende, selv om der senere sker mindre ændringer, f.eks. med hensyn til det overdragne areal, se LSRM 1969, 98 LSR og LSRM 1971, 120 LSR.
For at en ejendom kan anses for erhvervet, henholdsvis afstået, må aftalen mellem parterne gå ud på, at ejendommen straks eller senere overtages af køberen på nærmere fastsatte vilkår.
En ejendom anses således ikke for afstået, hvis ejeren blot har indgået en aftale om, at en anden er berettiget - men ikke forpligtet til - inden en forud fastsat frist at købe ejendommen for en bestemt købesum (køberet), se afsnit E.J.5.2.2 Køberet. En lejekontrakt, der samtidig indeholder en køberet indenfor et nærmere fastsat tidspunkt, men i øvrigt alene indeholder en lejers almindelige rettigheder og pligter, herunder ret til at afstå lejemålet i forbindelse med salg af den virksomhed, der drives fra ejendommen, anses ikke på det grundlag for en erhvervelse af den pågældende ejendom.
TfS 1996, 469 HRD. En skatteyder købte i 1979 en isoleringsvirksomhed og indgik samtidig en kontrakt med sælgeren om leje af den ejendom, hvori virksomheden havde været drevet. Efter lejekontrakten skulle lejemålet løbe uopsigeligt indtil 31. oktober 1986. Den indeholdt en ret for skatteyderen til at købe ejendommen for en nærmere fastsat pris og endvidere en pligt for ham til senest ved lejekontraktens udløb at købe ejendommen til denne pris. Skatteyderen overtog ejendommen ved skøde af 30. maj 1984. Ejendommen ansås først for erhvervet ved skødet i 1984. Landsretten havde lagt vægt på, at skatteyderen havde haft en lejers almindelige rettigheder og pligter, herunder ret til at afstå lejemålet ved salg af virksomheden, og at udlejerens ejerråden alene havde været begrænset af lejerens køberet. Højesteret stadfæstede landsrettens dom og bemærkede, at uanset at køberetten var kombineret med en købepligt, var der i 1979 en sådan grad af usikkerhed om det videre kontraktsforløb, at skatteyderen først kunne anses at have erhvervet ejendommen i 1984.
TfS 1998, 643 VLD. Ejeren af en ejendom gav den 9. november 1993 skatteyderen og hans medinteressent, der drev ejendomshandel, køberet til ejendommen for perioden 9. november 1993 - 1. februar 1994 på nærmere aftalte vilkår. Den 30. november 1993 underskrev skatteyderen på interessentskabets vegne en slutseddel om salg af ejendommen til en køber, der underskrev slutsedlen den 1. december 1993. Den 15. december 1993 sendte interessentskabet gennem sparekassen 70.000 kr. til ejeren (købesum for driftsmidler). Den 21. december 1993 underskrev ejeren af ejendommen betinget skøde om salg til interessentskabet med overtagelsesdag den 1. december 1993. Interessenterne underskrev skødet den 6. januar 1994. Skatteyderen gjorde gældende, at avancen ved salget først var skattepligtig i 1994. Landsretten fandt det ubetænkeligt at lægge til grund, at der var indgået en endelig og bindende aftale i hvert fald den 15. december 1993 om interessentskabets køb af ejendommen, og ejendomsavancen var realiseret i 1993 og skattepligtig i dette år.
Den omstændighed, at datoen for overtagelse af den faste ejendom er udskudt til et senere tidspunkt, må således ikke give anledning til forveksling med de tilfælde, hvor der alene er tillagt en anden køberet til en ejendom, uden at denne anden har forpligtet sig til at udnytte retten.
Når en kommune som følge af loven om tilbudspligt overtager en ejendom, er tidspunktet for aftalen med kommunen afgørende, selv om ejendommen eventuelt forinden har været solgt til anden side, LSRM 1977, 115 LSR.
Aftaletidspunktet er også afgørende, hvor aftalen er betinget af f.eks. købesummens betaling eller offentlige myndigheders approbation af udstykning, frigørelse for landbrugsforpligtelse eller lign.
De betingelser, der forekommer i forbindelse med aftaler om overdragelse af fast ejendom vil som regel være resolutive, således at de ikke udskyder retserhvervelsestidspunktet jf. Højesterets dom af 17. december 1982 (skd. 1983.64.104). Dette gælder således, hvor aftalens gyldighed er betinget af offentlig myndigheds godkendelse, se skd. 1971.17.113 om overdragelse til umyndig.
Derimod blev en ejendomsoverdragelse, som bl.a. var betinget af, at der blev givet tilladelse til grusgravning, anset for udskudt, til tilladelsen forelå, TfS 1987, 563 LSR. Denne betingelse blev således anset for suspensiv.
SKM2007.241.SR. Skatterådet fandt, at betingelserne i en aftale om overdragelse af fast ejendom udskød det skattemæssige tidspunkt for overdragelsen, indtil betingelserne var opfyldt.
SKM2007.242.SR. Skatterådet bekræftede, at en eventuel ejendomsavance skattemæssigt kunne genanbringes i en erhvervsmæssig ejendom eller erhvervsmæssig om- eller tilbygning på ejet ejendom. Skatterådet bekræftede endvidere, at der var forhold eller betingelser i købsaftalerne, der havde suspensiv virkning.
SKM2008.96.SR. Skatterådet fandt, at det skattemæssige tidspunkt for indgåelse af en salgsaftale om overdragelse af en ejendom med en privat 3. mand, der er betinget af lokalplansvedtagelse, er udskudt indtil det tidspunkt, hvor betingelsen er opfyldt.
>SKM2010.143.SR. Skatterådet kunne bekræfte, at en sælger ved salg til en ikke interesseforbunden part vil kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kan dokumentere, at der er sket en tilbagebetaling til køber af et prisfaldsgarantibeløb. Skatterådet kunne endvidere bekræfte, at en køber ikke vil blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det sker med tilbagevirkende kraft, jf. en prisgarantiaftale.<
Det er fast praksis, at aftaletidspunktet er afgørende, hvor aftalen er indgået med en kommune, selv om en sådan overdragelse kræver godkendelse, se LSRM 1968, 11 LSR og LSRM 1971, 120 LSR samt UfR 1973, 651 HRD (Julianelyst).
Når en skatteyder afgiver tilbud om salg til staten af en parcel, anses retten til købesummen derimod først erhvervet på det tidspunkt, da finansudvalget tiltræder statens erhvervelse af arealet, og tilbuddet accepteres, idet der først da er indgået en aftale, LSRM 1969, 94 LSR.
Ægtefællesamtykket efter lovbekendtgørelse nr. 37 af 5. januar 1995 om ægteskabets retsvirkninger antages ikke at have betydning for fastsættelsen af overdragelsestidspunktet, skd. 1984.70.417.
Ved udlodning fra et likvidationsbo anses ejendommen først erhvervet ved den endelige likvidation. Det forhold, at skatteyderen er hovedaktionær i det likviderede aktieselskab, og at det kun formelt er aktieselskabet, der har erhvervet ejendommen, kan ikke bevirke nogen forskel.
Hvor en skatteyder i 1965 havde erhvervet rådighedsret til en uudstykket parcel i et haveselskab, ansås anskaffelsestidspunktet i relation til indkomstopgørelsen at være 1974, hvor grunden var blevet selvstændigt matrikuleret og adkomstskøde udstedt fra haveselskabet til den pågældende, LSRM 1981, 31 LSR.
For en bygning på lejet grund regnes ejertiden fra bygningens erhvervelse (opførelse), medens evt. senere køb af grunden anses for erhvervelse af en ny ejendom, TfS 1990, 99 LSR. |
