G.3 Vurdering af fast ejendom

Efter SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 1, kan SKAT af egen drift foretage eller genoptage en ejendomsvurdering inden for en frist på 1 1/2 år efter vurderingsårets udløb, men vurderingen skal være gennemført senest den 1. oktober i det andet år efter vurderingsårets udløb. Fristen 1. oktober kan efter anmodning fra en klageberettiget forlænges.

> Efter SKATs opfattelse og faste praksis kan de år, der er årsreguleringer, ikke genoptages selvstændigt, kun ændres afledet af en ændring af ordinære vurderinger eller omvurderinger. Landsskatteretten har i forbindelse med en ikke offentliggjort kendelse truffet en anden afgørelse. Denne afgørelse er af SKAT indbragt for Vestre Landsret. Der forventes domsafgørelse i begyndelsen af 2010.<

En klageberettiget, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 38, stk. 1, (se afsnit H.3.1), der ønsker at få genoptaget en ejendomsvurdering, skal senest den 1. maj i det 4. år efter vurderingsårets udløb fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 2.

Ved at sætte samme frist for genoptagelse af en vurdering som for genoptagelse af en indkomstansættelse er der taget hensyn til, at vurderingsmeddelelsen for de fleste ejerboligers vedkommende vil blive udsendt til ejeren samtidig med selvangivelsen.

Fører genoptagelsen til en ændret ansættelse, har den nye ansættelse skattemæssig virkning tilbage til det tidspunkt, hvor den genoptagne ansættelse havde virkning.

Når et vurderingsankenævn eller Landsskatteretten har påkendt en vurdering, kan SKAT genoptage nyere vurderinger af den pågældende ejendom, i det omfang vurderingsankenævnets eller Landsskatterettens afgørelse giver anledning til ændring heraf, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 34.

En klageberettiget, der ønsker at få en ejendomsvurdering genoptaget efter SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 2, skal inden for den nævnte frist fremsætte anmodning herom over for SKAT. I forbindelse med anmodningen skal den klageberettigede fremlægge oplysninger af faktisk eller retlig karakter, der kan begrunde ændringen. For at de fremlagte oplysninger skal kunne begrunde ændringen, skal de være af en sådan art, at de ville havde medført en anden vurdering, såfremt de havde dannet grundlag for ansættelsen.

Det antages alene at være SKAT, der kan genoptage ansættelser i medfør af SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 2, tidligere SSL § 34, stk. 2. Se SKM2004.421.LSR, hvor Landsskatteretten pålagde den regionale vurderingsmyndighed at genoptage nogle ansættelser. Ved klage over afslag på en anmodning om genoptagelse efter SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 2, kan vurderingsankenævnet vælge at gennemføre ændringen, hvis parterne er enige deri og genoptagelsen findes berettiget, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 38, stk. 8.

Oplysningerne skal angå forhold eller tilstande, som må anses for opstået allerede på vurderingstidspunktet, hvorimod det ikke ubetinget kan kræves, at de kunne konstateres på dette tidspunkt.

Det antages således, at oplysninger, der væsentligt ændrer grundlaget for vurderingen af en ejendom, vil kunne medføre genoptagelse, selv om oplysningerne angår forhold, som først er blevet konstateret efter vurderingstidspunktet. Der henses herved til dommen TfS 1986, 268 ØLD. På en ejendom var der efter 17. almindelige vurdering den 1. april 1981 blevet konstateret omfattende bygningsskader. Ejeren, der havde overtaget ejendommen den 11. december 1981, påklagede inden udløbet af klagefristen den 31. december 1981 vurderingen til skyldrådet, der nedsatte ejendomsværdien under hensyn til skaderne. Efter at ejeren havde gjort den tidligere ejer ansvarlig for skaderne, måtte denne udrede en erstatning. Da skyldrådet kun havde nedsat ejendomsværdien med, hvad der svarede til en fjerdedel af erstatningsbeløbet, påklagede ejeren skyldrådets ansættelse til Landsskatteretten, som stadfæstede ansættelsen med den begrundelse, at der ikke skulle tages hensyn til forhold vedrørende bygningens vedligeholdelsestilstand, der ikke kunne forventes konstateret ved sædvanlig undersøgelse i forbindelse med køb af ejendommen. Ejeren indbragte Landsskatterettens afgørelse for Østre Landsret, der kom til det resultat, at vurderingsmyndighedernes skøn over ejendommens værdi havde hvilet på et urigtigt grundlag. Da det fornyede skøn burde udøves af vurderingsmyndighederne selv, blev vurderingen af ejendommen hjemvist til fornyet behandling hos disse myndigheder, således, at vurderingen skulle ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, også selv om nogle af oplysningerne herom på grund af den nærmere karakter af de egenskaber ved ejendommen, som de vedrørte, først er fremkommet efter dette tidspunkt.

Efter SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 3, kan Skatterådet efter forelæggelse af SKAT ekstraordinært foretage eller ændre en ejendomsvurdering efter udløbet af fristerne i § 33, stk. 1 og 2. Praksis for, hvorvidt en ansættelse indstilles til ekstraordinær ændring i Skatterådet beror på en samlet individuel bedømmelse af forhold som:

• Er ændringen væsentlig? Sikkerheden med hvorledes handelsværdien af en ejendom kan bedømmes på et givet tidspunkt falder jo længere tid der er forløbet siden dette tidspunkt. Der kan ikke gives noget eksakt mål for, hvornår en ændring er væsentlig, men den bedømmes til at skulle overstige et ændringsbehov på 30-35 % af ansættelsen. I særlige tilfælde kan ansættelser indstilles til ændring med lavere procentændring, hvis de nominelle beløb tilsiger dette. Ændringsbehov i denne størrelsesorden vil ofte være affødt af fejl i udøvelsen af vurderingsskønnet, f.eks. forkert anlagt niveau eller fejlagtig bedømmelse af individuelle forhold som tillæg/nedslag.
• Er der objektive fejl i vurderingen eller er der begået myndighedsfejl? I disse fejlsituationer vil der ofte ske indstilling til ændring ved ændringsbehov, der overstiger 10-15 % af vurderingsansættelsen. Der vil være tale om situationer hvor de anvendte arealer er forkert opmålte, der mangler hele bygninger eller der er regnet for mange bygninger med.
• Er der særlige omstændigheder i øvrigt, der kan begrunde en genoptagelse? Dette kan være tilfældet, hvis ejeren har været afskåret fra at klage tidligere - f.eks. på grund af undskyldelig uvidenhed om fejlen, manglende mulighed for at gennemskue fejlen eller ejer har været vildledt, således at han ikke har benyttet sin klagemulighed til tiden.

Skatterådet kan bestemme, fra hvilket tidspunkt ændringen skal følges ved beregningen af indkomstskat, ejendomsværdiskat og kommunale ejendomsskatter, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 3. Skatterådet kan dog ikke træffe afgørelse i en sag, i det omfang Landsskatteretten har taget stilling til sagen, jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 14, stk. 1, nr. 4. Efter § 33, stk. 4, kan Skatterådet bemyndige SKAT til - på grundlag af Skatterådets vurdering af en konkret fast ejendom - at ændre vurderingerne af andre faste ejendomme med helt tilsvarende forhold som den, Skatterådet har vurderet, efter udløbet af fristerne i § 33, stk. 1. I så fald skal den pågældende ejendoms ejer underrettes om genoptagelsen senest 3 måneder efter, at Skatterådet har bemyndiget SKAT til at genoptage.

Afslår SKAT at forelægge en anmodning om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering for Skatterådet i henhold til Skatteforvaltningslovens § 33, stk. 3, er Landsskatteretten klageinstans, jf. skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1. Det følger af Landsskatterettens kendelse SKM2007.673.LSR, hvor klager anmodede Landsskatteretten om at pålægge SKAT at forelægge spørgsmålet om ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurdering for Skatterådet.

I kendelsen udtaler Landsskatteretten, at i henhold til den tidligere gældende skattestyrelseslov havde Landsskatteretten ikke kompetence til at tage stilling til spørgsmålet om SKATs adgang til ekstraordinær genoptagelse af en ejendomsvurderng. Spørgsmålet er ikke berørt i forarbejderne til den nugældende skatteforvaltnnigslov. På baggrund af ordlyden i skatteforvaltningslovens § 11, stk. 1, nr. 1 er Landsskatteretten af den opfattelse, at retten efter skatteforvaltningslovens ikrafttræden har fået tillagt kompetence til at tage stilling til en anmodning om ekstraordinær genoptagelse.

Sagen drejede sig om en oprindelig ubebygget grund, hvor der opføres et parcelhus, og ejendommen vurderedes som færdigbygget første gang pr. 1. oktober 2004. I forbindelse med klage over 2005-vurderingen blev fradrag for forbedringer forhøjet fra 60.000 kr. til 171.600 kr. med startår 1999. Efterfølgende genoptages 2004-vurderingen jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 2, hvor fradrag for forbedringer ligeledes blev forhøjet fra 60.000 kr. til 171.600 kr. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at pålægge SKAT at forelægge sagen om ekstraordinær genoptagelse jf. SFL (skatteforvaltningsloven) § 33, stk. 3 for Skatterådet, selv om fradrag for forbedringer var for lavt ansat ved de tidligere vurderinger.

Med SFL (skatteforvaltningsloven) § 39 er der desuden lovfæstet en ret for vurderingsankenævn til at genoptage egne afgørelser svarende til, hvad der gælder for skatteankenævn, se afsnit A.1.4.