Indhold

Dette afsnit omhandler årsager til tilbageregning og regulering af ejendomsværdien.

I medfør af EVL § 38, stk. 1, foretages der ved den førstkommende almindelige vurdering eller omvurdering efter EVL § 6, en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau, når:

1. En ejendom bliver omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-10 (EVL § 38, stk. 1, nr. 1)

EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-10, opregner de ejendomme, der er omfattet af ejendomsværdibeskatningen. Det er i det væsentlige parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, stuehuse tilhørende landbrugsejendomme (hovedbygningen på en landbrugsejendom), beboelseshuse beliggende på skovejendomme, tofamiliehuse og visse lejligheder i små udlejningsejendomme mv.

Tilbageregning efter EVL § 38, stk. 1, nr. 1, foretages for ejerboliger omfattet af EVL § 4, stk. 1, nr. 1-5, og ejendomme omfattet af EVL §§ 27, 27 a, 30, 35 eller 37, stk. 1, når der ikke ved den forudgående vurdering foreligger en ejendomsværdi i 2001-niveau og en ejendomsværdi i 2002-niveau, jf. EVL § 38, stk. 2, 2. pkt.  

2. Der for en ejendom omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-10, indtræffer en sådan begivenhed, at betingelserne for omvurdering efter EVL § 6, stk. 1, nr. 4 eller 6-8, er opfyldt (EVL § 38, stk. 1, nr. 2)

Herefter skal der foretages en tilbageregning, hvis en eller flere af følgende begivenheder indtræffer:

• Hvis der opføres nybyggeri på ejendommen, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 4.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til opførelse af en ejerbolig, en bolig omfattet af EVL § 30, stk. 1, 1. pkt., eller en bolig beliggende på en ejendom omfattet af § 35 eller § 37, stk. 1, anses ejendommen dog for færdigbygget og beboelig 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres eller ejendommen er anset for færdigbygget og beboelig ved en tidligere vurdering, jf. EVL § 52, stk. 1. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at ejendommen nu anses for beboelig. Viser det sig, at ejendommen faktisk ikke er færdigbygget, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen.

• Hvis ejendommens anvendelse er ændret, og dette er af væsentlig betydning for vurderingen, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 6.

Det kan fx være, hvis ændringen af (BBR)anvendelse eksempelvis betyder, at ejendommen ændrer kategori fra at være en ejerbolig til at være en erhvervsejendom eller omvendt.

En ændring af anvendelsen kan også være, at ejeren af en lille landbrugsejendom ophører med landbrugsmæssig drift, hvorefter ejendommen får karakter af ejerbolig. Det er ikke afgørende, om hele ejendommen ændrer anvendelse, eller om det kun er tilfældet for en del af ejendommen. Det afgørende er, om ændringen er af væsentlig betydning for vurderingen. Ved væsentlig forstås, at den ændrede anvendelse medfører en ændring af ejendoms- eller grundværdien på mere end 20 pct., jf. EVL § 6, stk. 3.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

• Hvis ejendommens ejendomsværdi eller grundværdi er ændret som følge af ændrede anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 7.

Hvis planforholdene for en ejendom ændres, og ændringen har betydning for ejendommens grundværdi og/eller ejendomsværdi, skal der ske tilbageregning.

Vurderingsstyrelsen administrerer bestemmelsen således, at der skal være registreret en ændring i plangrundlaget, fx i en lokalplan, før der kan ske tilbageregning. Det er således ikke en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, at der ændres fortolkning af plangrundlaget. Tilsvarende anses det ikke for en ændring af ejendommens anvendelses- eller udnyttelsesmuligheder, hvis der i forbindelse med udviklingen og idriftsættelsen af det nye ejendomsvurderingssystem inddrages plandata i et andet omfang end ved udarbejdelsen af de tidligere ejendomsvurderinger i henhold til bestemmelserne i VUL. 

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Ændringen skal være registreret i plandataregistret Plandata.dk.

• Hvis væsentlig ikke hidtil kendt forurening dokumenteres, eller hvis afhjælpning af væsentlig forurening konstateres, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 8.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor de pågældende forhold registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 3, 1. pkt. Bestemmelsen er ændret ved § 2, nr. 1, i lov om 2614 af 28. december 2021. Ændringen trådte i kraft den 1. januar 2022. Om tidspunkt for begivenheders indtræden henvises til afsnit H.A.3.1.2.1 Årsager til omvurdering.

3. Der på en ejendom omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-10, sker ændring af ejendommens grundareal (EVL § 38, stk. 1, nr. 3)

Der skal ske tilbageregning, hvis grundarealet ændres, lige meget hvor stor ændringen er. 

Lovbestemt begrænsning af, hvornår tilbageregning skal anvendes

Der gælder en begrænsning for, hvornår en tilbageregnet ejendomsværdi efter EVL § 38, stk. 1, nr. 2 og 3, skal anvendes. Begrænsningen følger af § 38, stk. 3, hvoraf det fremgår, at såfremt de tilbageregnede ejendomsværdier reduceret med 20 pct., overstiger de tidligere fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, og ejendomsejeren kan godtgøre, at ændringen med sikkerhed ikke har medført en stigning i ejendommens værdi, så fastholdes de eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau.

At der med sikkerhed skal have været tale om en ændring, der ikke er værdiforøgende, medfører, at ændringen i ingen henseender skal have medført en værdiforøgelse, hvilket fx vil være tilfældet, hvis det konstateres, at grunden, hvorpå ejendommen er placeret, er forurenet. Hvis flere af betingelserne i EVL § 38, stk. 1, er opfyldt, fx at der både er konstateret forurening, samtidig med at anvendelsesmulighederne er ændret fra enfamilieshus til etageejendom, vil det ikke med sikkerhed kunne siges, at ændringerne ikke har medført en værdiforøgelse, da det forhold, at en ejendom må bebygges som etageejendom, typisk medfører en værdiforøgelse i forhold til anvendelse som enfamilieshus. Ejer vil blive vejledt om dette i deklarationen.

Med bestemmelsen sikres det, at der for ejendomsejere af ejendomme, hvor der ikke sker en ejendomsværdiforøgende ændring, og hvor der efter de gamle regler er fastsat ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, ikke sker en stigning i ejendomsværdiskatten, hvis ejendomsejer kan godtgøre, at ændringen af ejendommen med sikkerhed ikke har medført en stigning i ejendomsværdien.

Hvis det alene er den ene af de to tilbageregnede ejendomsværdier, der overstiger de tidligere ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, anvendes alene den af de tidligere ejendomsværdier, der er mindre end de nye tilbageregnede ejendomsværdier.

4. En samlet vurdering, jf. EVL § 2, stk. 3, etableres, ændres eller ophører (EVL § 38, stk. 1, nr. 4)

Der skal som udgangspunkt ske tilbageregning af ejendomsværdien, hvis en samlet vurdering efter Vurderingsstyrelsens beslutning, jf. EVL § 2, stk. 3, etableres, ændres, eller hvis den samlede vurdering ophører.

Det følger af § 38, stk. 4, at de tilbageregnede ejendomsværdier efter § 38, stk. 1, nr. 4, ikke kan fastsættes til et beløb, der overstiger den tidligere værdi eller de tidligere værdier tilsammen. Ophører en samlet vurdering, skal begrænsningen følge forholdet mellem de tilbageregnede ejendomsværdier til 2001-niveau og 2002-niveau for de enkelte ejendomme.

Eksempel

To ejendomme (A og B) er vurderet samlet og har en ejendomsværdi i 2002-niveau på 3.000.000 kr. I forbindelse med at den samlede vurdering ophører, fastsættes der nye ejendomsværdier på henholdsvis 2.000.000 kr. for ejendom A og 3.000.000 kr. for ejendom B. Det medfører, at ejendomsværdierne i 2002-niveau, der tilsammen bliver 5.000.000 kr. for ejendom A og B, vil skulle reduceres til samlet 3.000.000 kr. Reduktionen sker ved, at forholdet mellem de nye ejendomsværdier i 2002-niveau fastholdes. Ejendom A vil herefter få en ny ejendomsværdi i 2002-niveau på 2/5 af reduktionen på 2.000.000 kr., svarende til 800.000 kr., fratrukket den nye ejendomsværdi i 2002-niveau på 2.000.000 kr., hvorefter den nye ejendomsværdi i 2002-niveau vil blive fastsat til 1.200.000 kr. Tilsvarende vil ejendomsværdien i 2002-niveau for ejendom B blive fastsat til 1.800.000 kr., hvorefter forholdet mellem ejendomsværdierne i 2002-niveau for ejendom A og B fastholdes til 2/5 henholdsvis 3/5.

Efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 3, 2. pkt., skal ejendomsværdiskattestopværdierne efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 1, nr. 2 og 3, udgøre 80 pct. af de fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, hvis ejendomsværdien er fastsat ved en tilbageregning efter EVL § 38, stk. 1.

Af § 38, stk. 4, 3. pkt., fremgår det herudover udtrykkeligt, at tilbageregninger efter § 38, stk. 1, der begrænses efter stk. 4, 1. og 2. pkt., ikke betragtes som ansættelser foretaget efter ejendomsvurderingsloven. Hermed sikres det, at det alene er ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, der udspringer af egentlige vurderinger i det nye ejendomsvurderingssystem, der omfattes af forsigtighedsprincippet. 

Regulering af ejendomsværdien, hvis der er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse

Det følger af EVL § 38, stk. 5, at der skal foretages en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, ud fra ændringen i det registrerede boligareal, når der på en ejendom er foretaget nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til byggetilladelse, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 5.

En ændring af en ejendoms boligareal medfører således ikke, at ansættelsen af nye skattestopværdier skal ske ved en tilbageregning af ejendomsværdien til 2001-niveau og 2002-niveau efter § 38, stk. 1. Det skal i stedet ske ved en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau. Hermed undgås det, at en ændring af boligarealet vil kunne medføre en uforholdsmæssig høj stigning i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatterne.

Der gælder dog en undtagelse til ovenstående. Hvis betingelserne for tilbageregning efter både § 38, stk. 1, og § 38, stk. 5, er opfyldt, skal der alene foretages en tilbageregning efter stk. 1. I disse tilfælde vil der således ikke ske en regulering af ejendomsværdien. Det følger af EVL § 38, stk. 7.

Eksempel på forholdsmæssig regulering efter EVL § 38, stk. 5

Hvis en ejendom med 100 m² boligareal, udvides til at være 150 m² boligareal vil der ske en regulering af de tidligere fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau på 50 pct. i opadgående retning.

Begivenheden anses for indtruffet på det tidspunkt, hvor ændringen registreres som gældende hos rette offentlige myndighed, jf. EVL § 7, stk. 2, 3. pkt. Registreringen sker i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Er der meddelt byggetilladelse til om- eller tilbygning, anses arbejdet dog for afsluttet senest 1 år efter det tidspunkt, hvor byggetilladelsen er givet, medmindre andet dokumenteres eller om- eller tilbygningen er medtaget ved en tidligere vurdering, jf. EVL § 52, stk. 2. Ejeren af ejendommen vil i forbindelse med deklarationsproceduren blive gjort bekendt med, at om- eller tilbygningsarbejdet nu anses for afsluttet. Viser det sig, at arbejdet faktisk ikke er afsluttet, har ejeren mulighed for at dokumentere dette over for Vurderingsstyrelsen.

Bestemmelsen i § 52, stk. 2, finder ikke anvendelse for så vidt angår nedrivning. Det afgørende tidspunkt vil i denne henseende være registreringstidspunktet hos rette offentlige myndighed, jf. § 7, stk. 2, 3. pkt.

Regulering af ejendomsværdien, hvis der foretages en fordeling eller ansættelse, eller hvis fordeling eller ansættelse skal ændres

Det fremgår af EVL § 38, stk. 6, at der skal foretages en forholdsmæssig regulering af de allerede eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau, når der skal foretages en fordeling eller ansættelse efter EVL §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1 eller 2, eller når en fordeling eller ansættelse efter §§ 35, 36 eller § 37, stk. 1 eller 2, skal ændres på grund af en ændring i de arealmæssige fordelinger, der har dannet grundlag for den fordeling eller ansættelse, der skal ændres, jf. EVL § 6, stk. 1, nr. 11.

Hvis der ikke er foretaget en fordeling eller ansættelse af ejendomsværdien i 2001-niveau og 2002-niveau, foretages der en forholdsmæssig fordeling eller ansættelse i ejendomsværdien i 2001-niveau og 2002-niveau, svarende til fordelingen eller ansættelsen efter §§ 35, 36 eller 37, stk. 1 eller 2, jf. § 38, stk. 6, 2. pkt.

Det betyder, at såfremt der ikke allerede er foretaget en ansættelse af ejendomsværdien for 2001-niveau og 2002-niveau, følger det af § 39, at de fordelte eller ansatte ejendomsværdier på beboelsesdelen efter §§ 35-37 vil skulle tilbageregnes efter § 38, stk. 1. Derved skal den aktuelle ejendomsværdi fordeles eller ansættes efter reglerne i §§ 35, 36 eller 37, stk. 1 eller 2, hvorefter der skal ske tilbageregning af de fordelte eller ansatte værdier efter § 38, stk. 1.

Er der derimod foretaget en fordeling eller ansættelse af ejendomsværdien i 2001-niveau og 2002-niveau, foretages der en forholdsmæssig regulering af fordelingen eller ansættelsen i 2001-niveau og 2002-niveau ud fra ændringen i det registrerede boligareal, der har dannet grundlag for fordelingen eller ansættelsen, jf. § 38, stk. 6, 3. pkt.

For ansættelser af ejendomsværdien af beboelsesdelen efter §§ 35, stk. 1, og 37, stk. 1, skal der således beregnes en ejendomsværdi i 2001-niveau og 2002-niveau af beboelsesdelen, ud fra de eksisterende ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau.

Beboelsedelens ejendomsværdi i 2001-niveau eller 2002-niveau beregnes derved til den andel af den samlede ejendomsværdi i 2001-niveau og 2002-niveau, som beboelsesdelen udgør efter ændringen i arealmæssige fordelinger.

Der gælder dog en undtagelse til ovenstående. Hvis betingelserne for tilbageregning efter § 38, stk. 1, og for forholdsmæssig regulering efter § 38, stk. 6, er opfyldt, skal der alene foretages en tilbageregning efter stk. 1. I disse tilfælde vil der således ikke ske en regulering af ejendomsværdien. Det følger af EVL § 38, stk. 7.

Eksempel på forholdsmæssig regulering efter EVL § 38, stk. 6:

En ejendom med 100 m² boligareal, udvides til at være 150 m² boligareal. Hvis de oprindelige 100 m² boligareal var fordelt med 50 m² til del A og de øvrige 50 m² til del B, og de 50 nye m² alle henføres til del A, vil der alene skulle ske en regulering af de tidligere fastsatte ejendomsværdier i 2001-niveau og 2002-niveau for del A.

Tilbageregning af ejendomsværdien ved fordeling eller ansættelse

Det følger af EVL § 39, at hvis der i forbindelse med en vurdering, hvor ejendomsværdien skal tilbageregnes efter § 38, stk. 1, er foretaget en fordeling eller ansættelse af ejendomsværdien efter §§ 35-37, så foretages tilbageregningen alene for den del eller de dele af ejendomsværdien, der kan henføres til den del af ejendommen, der anvendes til boligformål.

Hvis der ikke allerede er foretaget en ansættelse af ejendomsværdien i 2001-niveau og 2002-niveau, følger det dermed af § 39, at de ansatte eller fordelte ejendomsværdier på beboelsesdelen efter §§ 35-37 skal tilbageregnes efter § 38, stk. 1.

Tilbageregning af den øvrige del af ejendomsværdien er uden betydning for beskatningsmæssige formål og foretages ikke.

Bestemmelsen finder anvendelse i de tilfælde, hvor både betingelserne i EVL § 38, stk. 1 og 6 er opfyldt, hvorefter tilbageregningen sker efter § 38, stk. 1, jf. § 38, stk. 7.

Der henvises til afsnit H.A.6 Ansættelser og fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi for blandede ejendomme mv. om ansættelser og fordelinger af ejendomsværdi og grundværdi for blandede ejendomme mv.