Indhold

Dette afsnit handler om den fordelingsnøgle, som kan anvendes for blandede ejendomme i øvrig lovgivning.

Med lov nr. 291 af 27. februar 2021 blev det afskaffet løbende at ansætte ejendomsværdier, når de ikke tjener som et beregningsgrundlag for en løbende beskatning. Det gælder bl.a. erhvervsejendomme. En fordeling af den samlede ejendomsværdi på blandede ejendomme, dvs. ejendomme med en boligdel og en erhvervsdel, i form af en fordelingsnøgle, er hidtil blevet anvendt i en række andre skatteregler. Når der ikke længere ansættes ejendomsværdier på erhvervsdelen, har det derfor konsekvenser for en række andre beskatningsregler.

Fordelingen anvendes fx til at afgøre, om der kan fratrækkes driftsomkostninger på ejendommen efter LL (ligningsloven) § 15 K, stk. 6, hvilke ejendomme der kan indgå i virksomhedsskatteordningen, og om en ejendom med under 50 pct. erhvervsmæssig benyttelse kan sælges skattefrit efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8.

Med lov nr. 2614 af 28. december 2021 er der indført en bestemmelse i EVL § 35 a, som kan understøtte behovet for en fordelingsnøgle for blandede ejendomme i den øvrige skattelovgivning. § 35 a trådte i kraft den 1. januar 2022. Ordningen forventes at være midlertidig, idet der er igangsat en undersøgelse af mulighederne for at indføre en mere permanent løsning.

Fordelingsnøglen for blandede ejendomme i EVL § 35 a er baseret på den fordeling, der er lagt til grund ved de hidtidige vurderinger efter EVL § 88. Af § 88 følger, at vurderingerne pr. 1. oktober 2018, 2019 og 2020 fastsættes på baggrund af reglerne i VUL.

EVL § 35 a anvendes også som grundlag for at yde lån til pensionister efter grundskyldslånelovens kapitel 1 til betaling af den forholdsmæssige andel af grundskylden, som falder på boligdelen. § 35 a ændrer ikke i grundlaget for at yde lån til betaling af stigninger i grundskyld efter kapitel 2 i GLÅN.

For ejendomme, der anvendes til såvel boligformål som erhvervsmæssige formål, anvendes den senest ansatte ejendomsværdi efter EVL § 88 som beregningsgrundlag for beskatning efter øvrig lovgivning og som grundlag for ydelse af lån efter kapitel 1 i GLÅN, hvis en fordeling af ejendomsværdien er nødvendig for at afgrænse den del af ejendommen, som anvendes til erhvervsmæssige formål. Dette gælder dog ikke for beskatning efter ejendomsværdiskatteloven og lov om kommunal ejendomsskat. Det følger af EVL § 35 a, stk. 1.

Fordelingen efter EVL § 35 a, stk. 1, er en teknisk fordeling, der ikke udgør en selvstændig vurdering. Det er således en metode til at tilvejebringe et beregningsgrundlag til brug for øvrig lovgivning.

Nedenfor ses en ikke udtømmende liste over beskatningsregler, som umiddelbart er afhængig af en fordeling af den samlede ejendomsværdi på en blandet ejendom:

-          LL (ligningsloven) § 15 K, stk. 6:

Fordelingen anvendes til at afgøre, om der kan fratrækkes driftsomkostninger på ejendommen. Blandede ejendomme har fradrag for driftsudgifter, der vedrører den erhvervsmæssige del, hvis denne del er væsentlig. Ved væsentlig erhvervsmæssig benyttelse forstås, at mindst 25 pct. af ejendommens samlede værdi anvendes erhvervsmæssigt. Kun ejendomme, der har en erhvervsmæssig anvendelse på over 25 pct. af ejendomsværdien, kan foretage fradrag for driftsomkostninger. For ejendomme med mindre end 25 pct. erhvervsmæssig benyttelse kan der ikke fratrækkes driftsudgifter.

-          LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3:

Bebor en ejer en lejlighed i en mindre udlejningsejendom, og har ejeren valgt beskatning efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6 og 7, kan ejeren kun få fradrag for driftsudgifter for de udlejede lejligheder efter SL (statsskatteloven) § 6. Ejeren kan imidlertid ikke få fradrag for driftsudgifterne, der kan henføres til den lejlighed, som ejeren bebor. Den del, der ikke kan fås fradrag for, beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af ejerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen. Det fremgår af LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 3.

-          LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 4:

Hvis en ejer i et bofællesskab bebor en ejendom og har valgt beskatning efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 8, kan ejeren kun få fradrag for driftsudgifter for den/de lejligheder, som den pågældende udlejer. Ejeren kan imidlertid ikke få fradrag for driftsudgifterne, der kan henføres til den lejlighed, som ejeren bebor. Den del, der ikke kan fås fradrag for, beregnes som summen af de ved vurderingen fremkomne værdier af de af ejerne beboede lejligheder i ejendommen divideret med summen af samme værdi og den ved vurderingen fremkomne værdi af den øvrige del af ejendommen. Det fremgår af LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 4.

-          LL (ligningsloven) § 14:

Der er for blandede ejendomme fradrag for ejendomsskatter i det omfang, ejendommen er benyttet erhvervsmæssigt i indkomståret. Det fremgår af LL (ligningsloven) § 14. Der skal efter cirkulære nr. 72 af 17. april 1996 punkt 10.2 skønnes over, hvor stor en del af ejendomsskatterne, der kan henføres til henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen. I foretagelsen af skønnet tages der udgangspunkt i vurderingsfordelingen foretaget af vurderingsmyndighederne.

-          LL (ligningsloven) J § 15:

De nævnte problemstillinger i relation til driftsudgifter gør sig tilsvarende gældende for fradrag for vedligeholdelsesudgifter for blandede ejendomme, mindre udlejningsejendomme og bofællesskaber.

Ændres en ejendom, som er omfattet af EVL § 35 a, stk. 1, skal ejendomsejer anmode told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen] om en ny ejendomsværdi og fordeling i 2012-prisniveau til brug for de fremadrettede beregninger. Det følger af EVL § 35 a, stk. 2.

Forpligtelsen til at anmode om en ny ansættelse og fordeling vil indtræde, når forholdet mellem den del af en ejendom, der anvendes til boligformål, og den del som anvendes til erhvervsmæssige formål, ændres som følge af:

1) Ændringer i grundareal.

2) Opførelse af nybyggeri.

3) Nedrivning eller om- eller tilbygning i henhold til en byggetilladelse.

4) Ændret anvendelse, når dette er af betydning for vurderingen.

5) Ændret ejendomsværdi eller grundværdi som følge af ændrede anvendelses- og udnyttelsesmuligheder.

6) Dokumentering af ikke hidtil kendt forurening eller konstatering af afhjælpning af forurening.

7) Skade lidt på grund af brand, storm, oversvømmelse eller anden pludseligt opstået hændelse.

8) Ændring eller ophør af en samlet vurdering, jf. EVL § 2, stk. 3.

De nævnte ændringer på ejendommen svarer i de væsentligste til omvurderingsgrundene i EVL § 6, stk. 1, nr. 2 og 4-10.

Baggrunden for anmodningsordningen er, at told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen] ikke har tilstrækkelige data til løbende at udsøge og foretage ansættelser af ejendomsværdier for de ejendomme, som indeholder en boligdel og en erhvervsdel, og hvor der sker ændringer på ejendommen.

Told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen] skal efter anmodning foretage en vurdering af, om betingelserne i EVL § 35 a, stk. 2, er opfyldt. Er betingelserne opfyldt, foretages en ansættelse af ejendomsværdien og fordeling efter EVL § 88 i forbindelse med den næstkommende almindelige vurdering eller omvurdering.

Ansættelsen af en ny ejendomsværdi er ikke en selvstændig vurdering i ejendomsvurderingslovens forstand, selvom der vil være fuld klageret over ansættelsen.

EVL § 35 a betyder, at der på ejendomsejerens foranledning tilvejebringes et nyt beregningsgrundlag i form af en ny ansættelse af ejendomsværdi samt foretages en fordeling til brug for anden skattelovgivning. Ansættelsen vil være gyldig fra tidspunktet for den dokumenterede ændring på ejendommen, og erstatte den seneste ansatte vurdering efter EVL § 88, som derfor ikke længere kan anvendes som beregningsgrundlag for beskatning efter øvrig lovgivning.