C.H.3.2.3.4.3 Særlige former for vedligeholdelse på fast ejendom
Indhold
I dette afsnit omtales fradragsreglerne for udgifter til særlige former for vedligeholdelse af den faste ejendom.
Afsnittet omfatter:
- Isoleringsudgifter
- Brandsikringsudgifter
- Brøndboringsudgifter
- Udgifter til kystsikringsanlæg
- Udgifter til vandløb
- Udgifter til vedligeholdelse af tilbehør til ejendommen
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Isoleringsudgifter
Ved udgifter til isolering er udgangspunktet, at der er tale om forbedringsudgifter eventuelt kombineret med mindre vedligeholdelsesudgifter. Se fx LSRM 1942, 170 LSR.
Dog kan der, fx ved reparation af eksisterende isolering, være tale om rene vedligeholdelsesudgifter.
Brandsikringsudgifter
Udgifter til brandsikring af ældre beboelsesejendomme behandles skattemæssigt som andre udgifter til vedligeholdelse og/eller forbedring. Det gælder, uanset om foranstaltningen er påbudt eller ej. Se fx LSRM 1979, 41 LSR og LSRM 1982, 34 LSR.
Udgangspunktet er, at der skattemæssigt er tale om forbedringsudgifter, og at der sjældent vil være tale om udgifter til vedligeholdelse. Det beror imidlertid på en konkret vurdering, om en afholdt udgift til brandsikringer er fradragsberettiget som vedligeholdelsesudgifter ved indkomstopgørelsen.
I en konkret sag ansås udgifter til brandsikring af en hotelejendom for forbedringsudgifter, der ikke var fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Se LSRM 1978, 38 LSR.
Brøndboringsudgifter
Udgifter til brøndboring kan fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter, hvis formålet alene har været at fremskaffe samme vandmængde som hidtil. Se LSRM 1960, 162 LSR og LSRM 1962, 58 LSR.
Det gælder, uanset om boringen har været resultatløs. Se LSRM 1977, 191 LSR.
En ejer afholdt udgifter til markboring, efter at hans tilladelse til at benytte overfladevand fra et vandløb til vanding af sine markarealer var inddraget. Da formålet med markboringen alene var at fremskaffe samme mængde vand, som der hidtil var indvundet, blev der godkendt fradrag for udgiften. Se TfS 1994, 338 LSR.
Hvis formålet med brøndboringen derimod har været at fremskaffe en større vandmængde eller forbedre driftsanlæg, anses de afholdte udgifter som medgået til forbedringer, og de er derfor ikke fradragsberettigede som vedligeholdelsesudgifter.
Bemærk
En forbedringsudgift i forbindelse med brøndboring kan eventuelt fratrækkes/afskrives efter LL (ligningsloven) § 8 B som efterforskningsudgift eller efter afskrivningsloven, se afsnit C.C.2.2.2.20 Udgifter til forsøg og forskning mv. om forsøgs- og forskningsudgifter og afsnit C.C.4.3 Anden jordbrugsvirksomhed om anden jordbrugsvirksomhed.
Udgifter til kystsikringsanlæg
Udgifter til vedligeholdelse af kystsikringsanlæg er fradragsberettigede efter statsskatteloven. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra e.
Der kan derfor fratrækkes afholdte udgifter til udbedring af forringelsen siden ejerens erhvervelse af ejendommen. Se LSRM 1954, 77 LSR og LSRM 1959, 71 LSR.
Udgifter til vandløb
Offentlige vandløb ejes i almindelighed af lodsejeren. I sådanne tilfælde kan lodsejeren derfor fratrække udgifter til vedligeholdelse af vandløbet efter reglerne i statsskatteloven. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra e.
Udgifter til rørlægning af åbne vandløb er derimod ikke fradragsberettigede som vedligeholdelsesomkostninger. Der er tale om forbedringsudgifter, som kan afskrives efter reglerne om afskrivning på dræningsanlæg. Se AL (afskrivningsloven) § 27.
Udgifter til vedligeholdelse af tilbehør til fast ejendom
Installationer (bygningsbestanddele) eller inventar (driftsmiddel)?
Den vurderingsmæssige behandling af et aktiv er normalt afgørende for, om et aktiv anses for en installation (bygningsbestanddel) eller inventar (driftsmiddel).
Installationer har en fastere tilknytning til bygningen og tjener denne som sådan.
Som eksempler herpå kan nævnes enhver indretning eller lignende, der har til formål at opvarme ejendommen, samt elevatorer, ventilationsanlæg, varmtvandsanlæg og solcelleanlæg, der er en integreret del af bygningen. Endvidere kan nævnes el- og gaskomfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler og tørreskab i udlejningsejendomme, der anvendes til beboelse. Installationer på bygninger er omfattet af reglerne i kapitel 3 i afskrivningsloven om bygninger, installationer og drænings- og markvandingsanlæg på fast ejendom.
Anlæg, der er installeret af hensyn til selve produktionsprocessen, anses derimod for inventar (driftsmiddel). Som eksempler herpå kan nævnes staldinventar og ventilationsanlæg på en landbrugsejendom, minkbure, foderanlæg, vindmøller og solcelleanlæg, der ikke er en integreret del af en bygning, men som er indsat i bygningen på grund af den konkrete anvendelse af bygningen. Sådanne anlæg er omfattet af reglerne i kapitel 2 i afskrivningsloven om driftsmidler og skibe.
Udgifter vedrørende installationer/bygningsbestanddele
Fradragsretten for udgifter til vedligeholdelse af installationer/bygningsbestanddele og muligheden for at afskrive på forbedringer på en installation afhænger af, om der er tale om en installation/bygningsbestanddel, der er afskrivningsberettiget efter
- AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 1, om installationer, der afskrives sammen med en afskrivningsberettiget bygning
- AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 2, om installationer, der anvendes erhvervsmæssigt og ikke afskrives efter AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 1,
- AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 3, om installationer, der både anvendes erhvervsmæssigt og privat, eller
- AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4, om installationer i beboelsesejendomme med en -eller to selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse) samt ejerlejligheder.
Installationer, der afskrives sammen med en afskrivningsberettiget bygning (AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 1)
Ved indkomstopgørelsen kan der foretages fradrag for vedligeholdelsesudgifter på installationer, der afskrives sammen med en afskrivningsberettiget bygning. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra e, om fradrag for vedligeholdelsesudgifter på et indtægtsgivende aktiv.
Som eksempel på fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan nævnes udgifter til reparation af installationer i den afskrivningsberettigede faste ejendom som fx el- og gaskomfur, køleskab, fryser, opvaskemaskine, vaskemaskine, tørretumbler og tørreskab.
Udgift til nedtagning af et ca. 50 år gammelt lavtryksanlæg og opsætning af et nyt varmeanlæg, der tjente en fuldt afskrivningsberettiget bygning, blev anset for en udgift, der var fradragsberettiget efter SL (statsskatteloven) § 6, litra a og e. Da installationen kunne afskrives sammen med den pågældende bygning, skulle udskiftningen af installationen behandles efter de almindelige regler om vedligeholdelse/forbedring af fast ejendom. Se SKM2002.378.LSR.
Udgifter til periodisk eftersyn og rensning af en ejendoms oliefyr kan fratrækkes som vedligeholdelsesudgift.
Udgifter til ændring af installationer i forbindelse med overgang til naturgas kan fratrækkes i det omfang, de kan anses at være medgået til vedligeholdelse, herunder opsat vedligeholdelse.
Forbedringer på installationer, der afskrives sammen med en afskrivningsberettiget ejendom, kan afskrives/fratrækkes efter reglerne i AL (afskrivningsloven) § 17, jf. AL (afskrivningsloven) § 18.
Installationer, der afskrives særskilt (AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 2 og 3)
Ved indkomstopgørelsen kan der foretages fradrag eller forholdsmæssigt fradrag for vedligeholdelsesudgifter på installationer, der anvendes helt eller delvist erhvervsmæssigt som løbende driftsudgifter. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra a.
Bemærk
SL (statsskatteloven) § 6, litra e, indeholder kun hjemmel til fradrag for vedligeholdelsesudgifter på indtægtsgivende aktiver. Hjemlen til fradrag for vedligeholdelsesudgifter på installationer findes derfor i SL (statsskatteloven) § 6, litra a, om fradrag for løbende driftsomkostninger.
Forbedringer på installationer, der afskrives særskilt, kan afskrives/fratrækkes efter reglerne i AL (afskrivningsloven) § 17, jf. AL (afskrivningsloven) § 18.
Udskiftes installationen, kan der foretages nedrivningsfradrag efter bestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 22, stk. 1, 3. pkt. En ny installation afskrives efter AL (afskrivningsloven) § 17. Der kan ikke foretages straksfradrag for nogen del af udgiften efter AL (afskrivningsloven) § 18, da der er tale om en ny installation og ikke forbedring/ombygning af en eksisterende installation.
Bemærk
Hvis der er tale om installationer i mindre beboelsesejendomme, gælder reglen i AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4. Se nedenfor.
Installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse) samt ejerlejligheder (AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4)
Ved indkomstopgørelsen kan der foretages helt eller delvist fradrag for vedligeholdelsesudgifter på installationer i beboelsesejendomme, der anvendes helt eller delvist erhvervsmæssigt, efter reglen om fradrag for løbende driftsomkostninger. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra a.
Der kan ikke afskrives på beboelsesejendomme, selv om de anvendes erhvervsmæssigt. Se AL (afskrivningsloven) § 14, stk. 2, nr. 4.
Reglerne i AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 2 og 3, om særskilt afskrivning på installationer, finder ikke anvendelse på installationer i beboelsesejendomme med en eller to selvstændige lejligheder (en- og tofamilieshuse) eller i ejerlejligheder, selv om installationerne anvendes erhvervsmæssigt. Se AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4.
Det gælder, selv om ejendommen udlejes erhvervsmæssigt.
Ejere af ejerlejligheder, der benyttes til beboelse, kan heller ikke afskrive på installationer i den bygning, hvor ejerlejligheden findes. Se AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4.
Der kan derfor heller ikke afskrives på forbedringer af installationer, der tjener de nævnte beboelsesejendomme.
Udgifter til udskiftning af centralvarmeanlæg med fjernvarmeanlæg i en ejendom med udlejede ejerlejligheder kunne ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter. Landsskatteretten fandt, at regler og praksis for udskiftnings- og vedligeholdelsesfradrag for udlejede en- og tofamiliesejendomme tilsvarende gjaldt for udlejede ejerlejligheder. Landsskatteretten fandt ikke, at ordlyden af SL (statsskatteloven) § 6, litra e, gav støtte for, at bestemmelsen kunne omfatte udskiftning af centralvarmeanlæg, der ubestridt var anset som en installation, med fjernvarmeanlæg. Herefter havde ejeren ikke fradrag for de afholdte udgifter efter reglen i SL (statsskatteloven) § 6, litra e. Heller ikke efter praksis var der fradrag for den udgift, ejeren ville have haft til istandsættelse af centralvarmeanlægget. Se TfS 1994, 340 LSR.
Der blev ikke godkendt fradrag for udskiftning af emhætte med udsugning i en ejendom med udlejede ejerlejligheder, fordi der var tale om udskiftning af den samlede installation. Se TfS 1994, 463 LSR.
Der var ikke fradrag for udgifter til udskiftning af hårde hvidevarer i et sommerhus, der anvendtes til udlejning. Reglen i SL § 6, litra e, fandtes ikke at give hjemmel til fradrag for udgift til udskiftning af installationer. Udgifterne kunne heller ikke anses for medgået til vedligeholdelse af installationerne. Se TfS 1993, 195 VLD.
Udgifter vedrørende inventar/driftsmidler
Ved indkomstopgørelsen kan der foretages fradrag for vedligeholdelsesudgifter på inventar og driftsmidler, der anvendes helt eller delvist erhvervsmæssigt, efter statsskattelovens regler om fradrag for løbende driftsomkostninger. Se SL (statsskatteloven) § 6, litra a.
Inventar/driftsmidler, der anvendes erhvervsmæssigt, kan afskrives efter reglerne i kapitel 2 i afskrivningsloven om driftsmidler og skibe.
Udgifter til forbedringer af inventar/ driftsmidler, der anvendes erhvervsmæssigt, kan også afskrives efter reglerne i kapitel 2 i afskrivningsloven om driftsmidler og skibe.
Hvis en beboelsesejendom udlejes møbleret, kan inventaret derfor afskrives efter reglerne i afskrivningsloven om driftsmidler, ligesom der ved indkomstopgørelsen er fradrag for udgifter til vedligeholdelse af inventaret.
Se afsnit C.C.2.4.4 Afskrivninger på bygninger og installationer om afskrivninger på bygninger og installationer.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme | ||
| TfS 1993, 195 VLR | En ejer opførte i 1974 et sommerhus til erhvervsmæssig udlejning. Der blev installeret, køleskab, vaskemaskine og andre hårde hvidevarer. I 1985 blev dette tilbehør udskiftet, fordi det ikke kunne betale sig at reparere det. Der var ikke hjemmel til at fratrække udgiftsbeløbet. Ikke fradrag. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2013.239.LSR | En udgift til anskaffelse af en varmepumpe til et sommerhus kunne ikke afskrives efter AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 4, eller fradrages som vedligeholdelsesudgift efter SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra a. Fradrag for udgift til delvis udskiftning af sommerhusets stråtag godkendtes som vedligeholdelsesudgift. Ikke fradrag/fradrag. | |
| SKM2002.378.LSR | Udgift til nedtagning af et ca. 50 år gammelt lavtryksdampanlæg og opsætning af nyt fjernvarmeanlæg blev anset for en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift. Fradrag. | |
| TfS 1997, 759 LSR | Udgifter til brandsikring og ombygningsudgifter i forbindelse med tilslutning til fjernvarmeanlæg blev ikke anset for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Ikke fradrag. | |
| TfS 1994, 463 LSR | Der blev godkendt vedligeholdelsesfradrag på installationer i et udlejningshus, for så vidt angik vandrør og varmtvandsveksler, der blev anset for en del af den samlede varmeinstallation. Derimod blev der ikke godkendt fradrag for udskiftning af emhætte med udsugning, fordi der her var tale om udskiftning af den samlede installation. Delvist fradrag. | |
| TfS 1994, 340 LSR | Udgifter til udskiftning af et centralvarmeanlæg med et fjernvarmeanlæg i en ejendom med udlejede ejerlejligheder, blev ikke godkendt som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter efter SL (statsskatteloven) § 6, litra e. Ikke fradrag. | |
| TfS 1994, 338 LSR | Udgifter til markboring blev godkendt fradragsberettiget, fordi udgiften var afholdt for at fremskaffe samme mængde vand som hidtil. Fradrag. | |
| TfS 1989, 373 LSR | Der var ikke hjemmel til at fratrække eller afskrive udgift til udskiftning af et køleskab i et enfamilieshus, der udelukkende anvendtes til udlejning. Ikke fradrag. | |
| LSRM 1982, 34 LSR | En ejer afholdt brandsikringsudgifter for i alt 78.749 kr., som lejerne efter aftale skulle betale en del af, fordelt over 5 år. Ejeren fratrak i indkomstopgørelsen 13.874 kr. som vedligeholdelsesudgift og medregnede ikke de afdrag, som lejerne betalte på deres part i udgiften. Skatterådet havde ment, at 25 pct. af udgiften var fradragsberettiget med 19.687 kr., mens beløb som lejerne havde betalt som afdrag på deres betaling af de udførte arbejder, var indkomstskattepligtig leje. Landsskatteretten var enig. Delvist fradrag. | |
| LSRM 1979, 41 LSR | En skole fratrak udgifter til brandsikring af skolebygninger. Brandsikringen var pålagt af de lokale brandmyndigheder, ellers ville skolen blive lukket. Udgifterne hertil blev fratrukket med den begrundelse, at der var tale om tilslutningsudgifter omfattet af LL (ligningsloven) § 8 C. Skatterådet, der havde indkomstbeskattet 75 pct. af udgifterne, skønnede, at de udførte arbejder havde medført en væsentlig forbedring af bygningerne, og at LL (ligningsloven) § 8 C ikke kunne anvendes. Landsskatteretten var enig med Skatterådet heri. Ikke fradrag. | |
| LSRM 1979, 40 LSR | Udgifter til ændring af el-installationen i en udlejningsejendom som følge af, at gasforsyningen i kommunen var under afvikling, kunne fratrækkes, fordi ændringen ikke tilførte ejendommen nogen forbedring. Fradrag. | |
| LSRM 1978, 38 LSR | En hotelejer havde efter anvisning fra den lokale brandkommission ladet udføre brandværnsforanstaltninger på hotellet. De omhandlede foranstaltninger var forlangt udført efter Justitsministeriets bekendtgørelse om brandværnsforanstaltninger i ældre hoteller mv., som har hjemmel i brandloven. Under hensyn hertil og til oplysningerne om karakteren af de udførte arbejder fandt Landsskatteretten, at den omhandlede udgift ikke havde karakter af en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift, ligesom der ikke var tilstrækkeligt grundlag for i øvrigt at anse udgiften for en fradragsberettiget driftsudgift. Ikke fradrag. | |
| LSRM 1977, 191 LSR | En gårdejer havde en brønd på sin landbrugsejendom, der indtil 1973 havde givet rigelig vandforsyning. Vandforsyningen var ophørt i 1973 uden påviselig grund. Ejeren havde derfor foretaget en prøveboring i den tidligere brønd og to andre prøveboringer på sin mark. Boringerne var resultatløse. Landsskatteretten fandt, at udgifterne til boringerne, der alene skulle retablere den svigtende vandforsyning af en bestående brønd, skulle anses for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Fradrag. | |
| LSRM 1962, 58 LSR | En gårdejer erhvervede i 1954 en ejendom, der var forsynet med en 4 m dyb brønd. I 1959 begyndte vandtilførslen at svigte, og der blev foretaget en dybdeboring på bunden af den gamle brønd. Der var ikke tilsigtet nogen udvidet vandtilførsel eller nogen omlægning af driften, og der var ikke foretaget nogen udvidelse af installationerne. Herefter var hele udgiften til brøndboringen fradragsberettiget, fordi ingen del heraf ansås for medgået til forbedring af ejendommen. Fradrag. | |
| LSRM 1960, 162 LSR | En ejer foretog dybdeboring af en eksisterende brønd grundet svigtende vandforsyning. Formålet var, at brønden igen kom til at yde samme vandmængde som tidligere. Da formålet med boringen alene var at skaffe samme vandmængde som hidtil, ansås den samlede udgift hertil for en vedligeholdelsesudgift, der kunne fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Fradrag. | |
| LSRM 1959, 71 LSR | Udgifter til et nyt kystsikringsanlæg ansås for halvdelens vedkommende som forbedringsudgifter og for den anden halvdel som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Delvist fradrag. | |
| LSRM 1954, 77 LSR | Udgifter til opførelse af et nyt kystsikringsanlæg kunne fratrækkes med et beløb, der svarede til, hvad der ville være medgået til vedligeholdelse af det gamle anlæg. Delvist fradrag. | |
| LSRM 1942, 170 LSR | Landsskatteretten fandt, at der ikke var hjemmel til fradrag for udgifter til isolering af vægge i en beboelsesejendom. Efter SL (statsskatteloven) § 6, litra e, var der kun hjemmel til at fratrække sådanne udgifter, som tilsigter blot vedligeholdelse af en ejendom. Da en omkostning, der var medgået til isolation fortrinsvis antages at medføre en besparelse af varmeudgiften, skulle bekostningen, som ville medføre en besparelse i beboernes brændselsforbrug, sidestilles med en forbedring af ejendommen eller dog med en foranstaltning, der går ud over, hvad der er omfattet af statsskattelovens begreb "blot" vedligeholdelse. At der på tidspunktet for isoleringens foretagelse var indført en særlig tilskudsordning kunne efter Landsskatterettens skøn ikke ændre udgifternes skattetekniske beskaffenhed. Ikke fradrag. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil