Indhold

Afsnittet indeholder:

• Ejendomme omfattet af reglen
• Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen
• Definition af anskaffelsessummen, der kan indeksreguleres
• Principper for indeksregulering af anskaffelsessummen
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

På baggrund af den nye ejendomsvurderingslov er EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, ændret således, at ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses som landbrugs- eller skovbrugsejendom, er omfattet af bestemmelsen.

EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, er ændret ved lov nr. 688 af 8. juni 2017, idet formuleringen "benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 og 7" er ændret til "efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovejendom". Ændringen trådte i kraft 1. januar 2018 og er en konsekvens af den nye ejendomsvurderingslov. Virkningstidspunktet fremgår af lov nr. 688 af 8. juni 2017, § 22, stk. 12, som senest ændret ved lov nr. 1729 af 27. december 2018. Herefter har ændringen virkning fra og med det skatteår henholdsvis det indkomstår, hvor beskatningen sker på grundlag af ejendomsvurderinger foretaget efter EVL §§ 5 eller 6.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslaget, L 212, af 3. maj 2017 (følgeforslaget til den nye ejendomsvurderingslov), at:

"Vurderingsmyndigheden efter § 33, stk. 1, i lov om vurdering af landets faste ejendomme skal træffe afgørelse om, hvorvidt en ejendom helt eller delvis må anses for benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, eller til hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres.

Denne kategorisering anses ikke for at være operationel i den kommende vurderingsordning i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov. Det foreslås derfor i § 3, stk. 1, i forslag til en ny ejendomsvurderingslov, at vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

I § 5 A, stk. 1, 1. pkt., i ejendomsavancebeskatningsloven anvendes begrebet landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug. Det foreslås som konsekvens heraf, at henvisningen ændres i overensstemmelse hermed.

Herudover er der tale om ændringer af teknisk karakter af hensyn til strukturen og dermed paragrafhenvisningerne i det samtidigt fremsatte forslag til en ny ejendomsvurderingslov."

Ejendomme omfattet af reglen:

Den nye formulering af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, er dog først gældende, når der foreligger en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven (EVL). Virkningstidspunktet for vurderinger foretaget efter EVL fremgår af lov nr. 688 af 8. juni 2017, § 22, stk. 12, som senest ændret ved lov nr. 1729 af 27. december 2018. Herefter har ændringen virkning fra og med det skatteår henholdsvis det indkomstår, hvor beskatningen sker på grundlag af ejendomsvurderinger foretaget efter EVL §§ 5 eller 6.

Det har derfor betydning for, om indekseringsreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A kan anvendes, om afståelsen af ejendommen er foretaget:

• Inden der foreligge en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, eller
• Efter der foreligge en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, eller
• I perioden 1. januar 2018-27. februar 2018.

Ejendomme afstået inden der foreligger en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug efter VUL § 33, stk. 1 eller 7, kan den kontantomregnede anskaffelsessum efter særlige regler indeksreguleres fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, 1. pkt.

For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, sker reguleringen af anskaffelsessummen fra og med kalenderåret 1993. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, sidste pkt.

Definition: Landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage

Ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage efter VUL § 33, stk. 1, er omfattet af særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter VUL § 33, stk. 1, skal Vurderingsstyrelsen i forbindelse med vurderingen tage stilling til, om en ejendom helt eller delvist anses for benyttet til

• landbrug
• gartneri
• planteskole
• frugtplantage

eller hvilken benyttelse ejendommen i øvrigt henføres til.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ejendomsavancebeskatningslovens henvisning til VUL § 33, stk. 1, betyder, at ejendommen på afståelsestidspunktet skal opfylde betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, hvis ejendomsavancebeskatningslovens særlige regler om den type ejendomme skal anvendes.

Definition: Skovbrug

Ejendomme, der på afståelsestidspunktet benyttes til skovbrug efter VUL § 33, stk. 1, er omfattet af særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Skovejendomme er ikke specifikt nævnt i VUL § 33, stk. 1, men derimod i VUL § 33, stk. 7.

For skovejendomme fordeles ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 7.

For skovejendomme, der er omfattet af LL (ligningsloven) § 16, stk. 9, eller LL (ligningsloven) § 16 A, stk. 6, fordeles ejendomsværdien også på den del, der tjener til bolig for en ansat eller en hovedaktionær, og på den øvrige ejendom.

For skovbrugsejendomme, som omfatter mindst 25 ha skov, og som ejes af andre end stat og kommune, fordeles ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen.

Det er Skatteministeriet opfattelse, at henvisningen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A til VUL § 33, stk. 7, for skovbrugsejendomme betyder, at ejendommen på afståelsestidspunktet skal opfylde betingelserne i vurderingsloven for at være vurderet som skovbrug, hvis ejendomsavancebeskatningslovens særlige regler om denne type ejendomme skal anvendes.

Definition: Landbrugsejendomme mv. samt skovbrug

Begrebet landbrugsejendomme mv. omfatter: landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage samt skovbrug, som det er afgrænset ovenfor. 

Ejendomme afstået efter der foreligger en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven

For ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven (EVL) anses for landbrugs- eller skovbrugsejendom kan den kontantomregnede anskaffelsessum efter særlige regler indeksreguleres fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, 1. pkt.

For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, sker reguleringen af anskaffelsessummen fra og med kalenderåret 1993. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, sidste pkt.

Definition: Landbrug og skovbrug

Ejendomme, der på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovbrugsejendom, er omfattet af særlige regler i ejendomsavancebeskatningsloven.

Efter EVL § 3, stk. 1, skal vurderingsmyndigheden som led i vurderingen skal beslutte, hvilken af følgende kategorier en ejendom skal henføres til:

1) Ejerbolig.

2) Landbrugsejendom.

3) Skovejendom.

4) Erhvervsejendom eller anden ejendom, som ikke er omfattet af nr. 1-3.

Det er Skatteministeriets opfattelse, at ejendomsavancebeskatningslovens henvisning til, at ejendommen på afståelsestidspunktet skal anses for landbrugs- eller skovbrugsejendom, betyder, at ejendommen på afståelsestidspunktet skal opfylde betingelserne i ejendomsvurderingsloven for at være vurderet som landbrug eller skovbrug, hvis ejendomsavancebeskatningslovens særlige regler om den type ejendomme skal anvendes. Der er ikke ved den nye ejendomsvurderingslov tilsigtet nogen ændring af hvilke ejendomme der skal omfattes af reglen.

Begrebet landbrugsejendomme og skovbrugsejendomme mv. omfatter ifølge bemærkningerne til L 212 af 3. maj 2017 (følgeforslaget til den ny ejendomsvurderingslov) alle ejendomme, som efter deres karakter og anvendelse er landbrugsejendomme eller skovejendomme - og kun dem - skal kategoriseres som sådanne.

Det grundlæggende kriterium for kategorisering som landbrugsejendom er ejendommens samlede karakter og ejendommens anvendelse. Her kan sondringen mellem landbrugsejendomme på den ene side og beboelsesejendomme på den anden side i nogle tilfælde være vanskelig at foretage.

Små landejendomme kan have karakter af »lystejendomme«, »hesteejendomme« el. lign., hvilket indikerer, at der er tale om en beboelsesejendom, mens der på andre ejendomme af samme størrelse kan foregå en specialiseret produktion.

Bedømmelsen vil være en afvejning af, om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet i det enkelte tilfælde vejer tungest. Er al jord tilhørende en ejendom på nogle få hektar bortforpagtet, kan dette være en indikation af, at beboelsesmomentet vejer tungest. Ligeledes kan nævnes, at modtagelse af støtte fra EU’s landbrugsstøtteordninger ikke i sig selv er tilstrækkelig begrundelse for, at ejendommen kategoriseres som en landbrugsejendom i denne lovs forstand.

Grundlæggende skal der foregå egentlig landbrugsdrift på ejendommen, for at der kan være tale om landbrug i ejendomsvurderingslovens forstand. Der skal således f.eks. være tale om jord i omdrift og/eller erhvervsmæssig husdyrproduktion.

Til landbrugsmæssig produktion hører også produktion i gartnerier, planteskoler og frugtplantager.

Det har været lovgivers hensigt at udvide landbrugskategorien i forhold til hidtil sådan, at ejendomme, som i væsentligt omfang har erhvervsmæssig husdyrproduktion, fremover anses for landbrugsejendomme.

Efter tidligere praksis er ejendomme med mink-, kyllinge- og ægproduktion i et vist omfang blevet anset for andet erhverv end landbrug, uanset om der til ejendommen hører et jordtilliggende, der drives landbrugsmæssigt. Hensigten er, at al erhvervsmæssig husdyrproduktion skal ligestilles.

Ved erhvervsmæssig husdyrproduktion skal forstås erhvervsmæssig produktion af de dyrearter, som i landbrugslovgivningen betegnes som husdyr, dvs. kvæg, svin, fjerkræ, får, geder, heste, krondyr, strudse, mink, ræve m.v. Opdræt af kæledyr som f.eks. hunde er ikke omfattet.

Formel landbrugspligt efter landbrugslovgivningen kan indgå som et moment i bedømmelsen, men er ikke i sig selv afgørende for kategoriseringen af ejendommene.

Det er heller ikke afgørende, om driften er overskudsgivende.

I den tidligere vurderingsordning fandtes en administrativt fastsat formodningsregel om, at en ejendom på mere end 5,5 ha som udgangspunkt vil blive anset for en landbrugsejendom, mens en ejendom under denne grænse vil blive anset for en beboelsesejendom, medmindre særlige forhold i begge tilfælde taler for det modsatte.

Det har ikke været lovgivers hensigt at formodningsregelen skulle videreføres i den kommende vurderingsordning. Kategoriseringen af en ejendom som beboelsesejendom eller landbrugsejendom vil således alene bero på en samlet bedømmelse af ejendommens forhold, herunder som før nævnt om beboelsesmomentet eller landbrugsmomentet vejer tungest.

Til visse ejendomme kategoriseret som landbrugsejendomme (eller skovejendomme) vil høre arealer, der henligger som naturarealer, fx hede- eller klitarealer. Sådanne arealer vil være omfattet af samme vurderingsregler som ejendommens øvrige arealer. Se EVL § 28.

Naturejendomme vil også efter den nye ejendomsvurderingslov blive kategoriseret som landbrug/ skovbrug, forudsat at ejendommen ikke er af en sådan karakter, at den skal kategoriseres som ejerbolig.

Bemærk

I EVL § 83 findes der en overgangsordning hvorefter ejendomme, der hidtil har været kategoriseret som landbrugsejendomme eller skovejendomme, og som fremover vil blive kategoriseret som beboelsesejendomme, på visse betingelser fortsat kan vurderes som landbrugs- eller skovejendomme. Tilsvarende gælder beboelsesejendomme, der fremover kategoriseres som landbrugsejendomme eller skovejendomme.

Bemærk

Ifølge EVL § 81, stk. 3 og § 10 i lov nr. 1729 af 27. december 2018 (L 115 af 20. november 2018) gælder vurderinger foretaget i medfør af tidligere lovgivning, indtil  det tidspunkt hvor beskatningen sker på grundlag af en ejendomsvurdering foretaget efter ejendomsvurderingslovens (EVL). Det er ifølge EVL § 3, stk. 1 vurderingsmyndigheden, der som led i vurderingen skal beslutte, hvilken kategorier en ejendom tilhører. § 10 i Lov nr. 278 af 17. april 2018 medfører, at den ændrede kategorisering af ejendomme, først får virkning fra det tidspunkt, hvor der foreligger en offentlig vurdering efter ejendomsvurderingsloven.

Ejendomme afstået i perioden 1. januar 2018-27. februar 2018

Ændringen af formuleringen af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1 indebærer således, at der henvises til fordelinger og kategoriseringer i ejendomsvurderingsloven, der endnu ikke er foretaget.

Arbejdet med det nye ejendomsvurderingssystem pågår frem til, at der skal foretages nye vurderinger efter ejendomsvurderingslovens regler. Der er derfor ikke på nuværende tidspunkt etableret systemunderstøttelse til foretagelse af fordelinger og kategoriseringer efter ejendomsvurderingsloven, heller ikke i forhold til EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A. Disse fordelinger og kategoriseringer vil udelukkende kunne foretages manuelt.

Intentionen med ændringen EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, har imidlertid været, at det er den senest offentliggjorte vurdering, herunder kategorisering og fordeling foretaget i medfør af lov om vurdering af landets faste ejendomme, der skal lægges til grund i overdragelsessituationer, indtil der foreligger en offentlig vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingsloven.

Derfor medfører Lov nr. 278 af 17. april 2018 (L 171, af 28. februar 2018), at det i ejendomsvurderingslovens § 22, stk. 12, fastlægges, at de regler i vurderingslovgivningen, der skal danne grundlag for beskatning efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5 A, stk. 1, skal være reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, indtil der foreligger en offentlig vurdering af ejendommen efter ejendomsvurderingsloven.

Denne bestemmelse har virkning fra 1. januar 2018. Da det dog ikke kan udelukkes, at der er ejendomsejere, der i perioden fra og med den 1. januar 2018 til og med den 27. februar 2018 direkte eller indirekte har overdraget en ejendom, og som vil være bedre stillet, hvis de skattemæssige konsekvenser af overdragelsen reguleres efter reglerne i ejendomsvurderingsloven, herunder for så vidt angår fordeling eller kategorisering, er der indført en overgangsordning, der giver ejerne mulighed for selv at bestemme, om beskatningen i forbindelse med overdragelsen skal ske på baggrund af reglerne i ejendomsvurderingsloven, dvs. den retstilstand, der er gældende efter lov nr. 688 af 8. juni 2017, eller på baggrund af reglerne i lov om vurdering af landets faste ejendomme, dvs. den retstilstand, der var gældende frem til 1. januar 2018, og som foreslås genindført i 1. pkt.

Denne bestemmelse om valgfrihed er blevet ændret ved lov nr. 1729 af 27. december 2018, da det ikke på nuværende tidspunkt er muligt at foretage en kategorisering eller fordeling efter det nye ejendomsvurderings system. Det er derfor ikke muligt, at afgrænse de ejendomme der - når de vurderes efter det nye ejendomsvurderingssystem - vil blive anset som landbrugs- eller skovejendomme. Derfor er der i lov nr. 1729 af 27. december 2018 foretaget en objektiv afgrænsning af landbrugs- og skovbrugsejendomme, som kan anvendes i tilfælde, hvor der i perioden fra og med den 1. januar 2018 til og med den 27. februar 2018 er sket en direkte  eller indirekte overdragelse af en ejendom efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 9, stk. 1. Ejendomme afstået i denne afgrænset periode med et grundareal på over 2 ha kan anses som landbrugs- eller skovejendomme, såfremt den skattepligtige giver oplysninger til Skatteforvaltningen i overensstemmelse hermed inden for fristerne i skattekontrollovens § 10-13 eller dødsboskattelovens § 85, stk. 2.

Det betyder, at for ejendomme der er afstået i perioden 1. januar 2018 til og med 27. februar 2018 er valgfrihed mellem at anvende ejendommens status ved den sidste vurdering efter lov om vurdering af fast ejendom eller den objektive afgrænsning, hvorefter alle ejendomme med en grundareal på over 2 ha anses for landbrugs- og skovejendomme.

For ikke at stille ejendomme med et grundareal på under 2 ha, der vil skulle anses som landbrugs- eller skovejendomme efter ejendomsvurderingsloven, dårligere, kan den skattepligtige anmode om en udtalelse om, hvorvidt ejendommen på overdragelsestidspunktet kan kategoriseres som en landbrugs- eller skovejendom efter ejendomsvurderingsloven, hvis ejendommen er afstået i perioden 1. januar 2018 til og med 27. februar 2018. De ejendomme, der tænkes på i denne forbindelse, er f.eks. ejendomme med grundareal på under 2 ha, der på grund af mange dyreenheder burde være kategoriseret som landbrugsejendomme efter ejendomsvurderingsloven. Denne anmodning skal indgives til Skatteforvaltningen senest 4 måneder inden fristen i SKL (skattekontrolloven) §§ 10-13 eller DBSL (dødsboskatteloven) 85, stk. 2.

Ændringerne vil primært få betydning for ejendomme, der skifter kategorisering efter den nye ejendomsvurderingslov.

Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen

Hvis reglen om indeksering af anskaffelsessummen anvendes ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste, kan fortjenesten ikke også nedsættes med bundfradraget efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 2, 6. pkt. Se afsnit (C.H.2.1.10.1 Bundfradrag i fortjeneste ved afståelse af landbrugsejendomme med videre, skovbrugsejendomme og blandet benyttede ejendomme) om bundfradrag.

Hvis reglen om indeksering af anskaffelsessummen har været anvendt ved et tidligere eller samtidigt delsalg af ejendommen kan bundfradraget heller ikke anvendes ved et senere salg af restejendommen, jf. EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 6, stk. 2, 7. pkt.

Definition af anskaffelsessummen, der kan indeksreguleres

Som udgangspunkt opgøres og omregnes anskaffelsessummen for den faste ejendom efter de principper, der er nævnt i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 og eventuelt pristalsreguleret efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 A. Se afsnit (C.H.2.1.9.2 Fordeling af overdragelsessummen på aktiver) om afståelses- og anskaffelsessummen.

Principper for indeksregulering af anskaffelsessummen

Den kontantomregnede, opgjorte anskaffelsessum skal reguleres med den procent (beregnet med en decimal), hvormed reguleringstallet i PSL (personskatteloven) § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til indkomståret 2009 ganget med ændringen fra indkomståret 2013 til afståelsesåret. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1.

Reglerne om regulering af anskaffelsessummen er blevet justeret. Justeringerne, der har virkning fra og med indkomståret 2010, betyder, at reguleringstallet nulstilles, og at reguleringstallet fra 2009 til 2013 ikke bliver reguleret. Se § 18 i lov nr. 521 af 12, juni 2009 og § 5 i lov nr. 725 af 25. juni 2010.

De nye nulstillede reguleringstal for 2010, 2011, 2012 og 2013 er 100,0.

Reguleringsperiode

For ejendomme, der er omfattet af reglen, og som er erhvervet den 19. maj 1993 eller senere, kan ejeren vælge at indeksregulere den kontantomregnede anskaffelsessum fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, og § 4, stk. 2.

For ejendomme, der er anskaffet før den 19. maj 1993, indeksreguleres den opgjorte, eventuelt pristalsregulerede, anskaffelsessum dog først fra og med kalenderåret 1993. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 5 A, stk. 1, og § 4, stk. 3, samt EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 4 A.

Denne tabel indeholder reguleringssatserne fra 1993 til 2013:

Tabel: Procentsats hvormed reguleringstallet i PSL (personskatteloven) § 20 er ændret - til brug for regulering af anskaffelsessummen for visse ejendomme.

Nulreguleringen i 2010-2013 betyder således ikke, at reguleringen for indkomstårene før indkomståret 2010 mistes, når ejendommen afstås i indkomstårene 2011-2013. 

Eksempel: Reglernes anvendelse ved køb af landbrugsejendom i 2006 og salg af ejendommen i 2022

En ejendom er anskaffet i 2006 og afstås i 2022. Den samlede regulering fra 2006 til 2022 udgør 28,9 pct., som fremkommer på denne måde:

Ændringen fra 2006 til 2009, der udgør: ((182,7/167,7) - 1) = 0,089445 eller 8,9445 pct.

Ændringen fra 2010 til 2022 udgør: ((118,3/100,0) - 1) = 0,183 eller 18,3 pct.

Den samlede ændring fra 2006 til 2022 er herefter: (1,089445 x 1,183) - 1) = 0,289 eller 28,9 pct.

Bemærk

Med virkning fra og med indkomståret 2006 reguleres anskaffelsessummen, uanset om ejendommen er bebygget eller ej. Det er alene en betingelse, at ejendommen på afståelsestidspunktet efter ejendomsvurderingsloven anses for landbrugs- eller skovbrugsejendom. Se de ændrede skatteregler i § 3 i lov nr. 406 af 8/5 2006.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: