Hvordan beregnes ejerskiftesummen i forbindelse med tinglysning?

E.B.3.1.2.3 Opgørelse af ejerskiftesummen

Indhold

Afsnittet handler om, hvorledes ejerskiftesummen skal opgøres, når afgiften beregnes af ejerskiftesummen ifølge TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4. Afsnittet indeholder:

• Den samlede modydelse
• Medregnes i ejerskiftesummen
• Efterfølgende regulering af ejerskiftesummen.

Den samlede modydelse

Ved ejerskiftesummen forstås den modydelse køberen eller tredjemand skal præstere ved ejerskiftet. Se TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 3.

Dette betyder, at betalingsforpligtelser, som køberen har påtaget sig udover den aftalte købesum, skal medregnes til ejerskiftesummen. Dette gælder, uanset om betalingen sker i naturalier eller kontanter, og uanset om forpligtelsen fremgår af skødet eller ej.

Berigtiges en del af købesummen, ved at sælger skal overtage anden fast ejendom fra køber (mageskifte), skal værdien heraf også medtages i ejerskiftesummen.

Medregnes i ejerskiftesummen

Følgende skal regnes med i ejerskiftesummen:

a) Kontant købesum
b) Beløb til arv/gave
c) Overtagne restancer eller andre ydelser
d) Tinglyste servitutter der kan forlanges afløst
e) Anlægsbidrag der er forfaldne ved ejerskiftet.
f) Særligt om mageskifte og tvangsauktion

Ad a) Kontantkøbesum

I en almindelig ejendomshandel vil der være indgået en købsaftale, hvor de nærmere handelsbetingelser er fastlagt. I købsaftalen er der normalt også opgjort en kontant købesum for ejendommen. 

Ad b) Beløb til arv/gave

Modtager køber ejendommen som arv eller gave - helt eller delvist - skal værdien af arveudlægget eller gaven også medtages i ejerskiftesummen. Beløbet skal være selvstændigt opgjort i adkomstdokumentet.

Ad c) Overtagne restancer eller andre ydelser

 Restancer vedrørende skatter og afgifter eller vedrørende andre ydelser, som overtages af køberen i forbindelse med ejerskiftet, skal medregnes i ejerskiftesummen. Det samme gælder medlemsforpligtelser, d.v.s. forpligtelser over for grund - og ejerforeninger mv. som køberen overtager, hvis der er knyttet gæld til medlemskabet.

Ad d) Tinglyste servitutter der kan forlanges afløst

Servitutter, brugsrettigheder og andre byrder, der hviler på ejendommen, vedrører som udgangspunkt ikke ejerskiftesummen. Hvis disse byrder kan forlanges afløst af en pengeydelse, skal denne dog medregnes til ejerskiftesummen.

Er der tale om periodiske vederlag, skal den samlede sum af disse vederlag for de første 10 år efter ejerskiftet medregnes. Er ydelsen aftalt for en længere periode end 10 år, medregnes kun beløbene for de første 10 år.

Er det periodiske vederlag fastsat for en kortere periode end 10 år, skal kun det aftalte vederlag medregnes. En hjemfaldspligt, der frikøbes af køberen, skal medregnes til ejerskiftesummen. Løbende ydelser, som er omfattet af LL (ligningsloven) § 12 B, skal også medregnes til afgiftsgrundlaget.

Ad e) Anlægsbidrag der er forfaldne ved ejerskiftet

Anlægsbidrag til vejanlæg mv. medtages i ejerskiftesummen, når bidraget er forfaldent til betaling på tidspunktet, hvor ejendommen overtages af køber.

Det samme gælder for betaling af tilslutning til vej -, vand-, gas-, elektricitets-, fjernvarme og lignende anlæg (anlægsbidrag).

Løbende ydelser, der betales til vedligeholdelse mv. af de nævnte anlæg, skal ikke medtages i ejerskiftesummen.

Anlægsbidragene opgøres uden moms.

Ad f) Særligt om mageskifte og tvangsauktion

En anmeldelse til tinglysning af et dokument om mageskifte er omfattet af TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4. Den variable afgift på 0,6 pct. betales af ejerskiftesummen for hver ejendom, der mageskiftes. Uanset at der byttes "lige over", skal der betales afgift for tinglysning af ejerskifte af begge ejendomme. Se afsnit E.B.3.1.3.1 Mageskifte om mageskifte..

For ejendomme erhvervet på tvangsauktion, skal der betales afgift efter TAL (tinglysningsafgiftsloven) § 4. Ved tinglysning af adkomst for auktionskøberen, skal afgiften beregnes på grundlag af budsummen tillagt størstebeløbet - se afsnit E.B.3.1.3.4 Tvangsauktion.

Efterfølgende regulering af ejerskiftesummen

Ejerskiftesummen udgøres af det samlede vederlag, som køber betaler til sælgeren eller tredjemand.

Ændres vederlaget - ejerskiftesummen - efterfølgende, skal afgiftsberegningen også ændres - og foretages nu på baggrund af den nye ejerskiftesum. Se eksempel 1 og 2.

Eksempel 1

En byggegrund sælges for en kontant købesum på 6 mio. kr., og afgiften for tinglysning af ejerskiftet er beregnet heraf. Før byggeriet begyndes, konstaterer bygherren, at grunden er forurenet, og byggeriet kan ikke gennemføres som planlagt. Efter forhandling er køber og sælger blevet enige om, at køber skal have et nedslag i købesummen på kontantomregnet 1,5 mio. kr. Ejerskiftesummen er således på 4,5 mio. kr., og afgiftsberegningen skal ændres i overensstemmelse hermed. Den variable afgift på 0,6 pct. af 1,5 mio. kr. kan derfor tilbagebetales.

Eksempel 2

En byggegrund sælges for en købesum på 6 mio. kr., og afgiften for tinglysning af ejerskiftet er beregnet og betalt på grundlag af købesummen. Skødet indeholder også vilkår om, at hvis der vedtages en lokalplan for området, der giver mulighed for en højere bebyggelsesgrad på området, skal køber efterfølgende betale 54 mio. kr. til sælger, hvorefter den samlede ejerskiftesum i alt udgør 60 mio. kr. I dette tilfælde skal afgiften for tinglysningen nu reguleres så der betales afgift af 60 mio. kr. Der skal derfor efterbetales 0,6 pct. af 54 mio. kr.

Bemærk

Den afgiftspligtige har pligt til at kontakte Skatteforvaltningen, hvis det viser sig, at ejerskiftesummen ændres til et højere beløb, end der er betalt afgift af ved tinglysningen.