Er udlejning af et sommerhus fritaget for moms?
D.A.5.8.5 Momsfritagelse for udlejning af sommerhuse
Indhold
Dette afsnit handler om momsfritagelse for udlejning af sommerhuse.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Eksempler på selvstændigt matrikuleret
- Eksempler på sommerhuslignende vilkår og ikke momspligtig korttidsudlejning af værelser
- Eksempler på ikke sommerhuslignende, men momspligtig hoteludlejning
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Regel
Udlejning af sommerhus er fritaget fra momspligten, som udlejning af fast ejendom.
Det fremgår af Skatteministerens svar 20. februar 2009 vedrørende konkurrenceforvridning med hensyn til momsreglerne for hotelvirksomhed og momsreglerne for udlejning af sommerhuse, at sommerhuse her i landet er anset som et supplement til ejerens privat-/helårsbolig. Dvs. et sted, hvor ejeren opholder sig i fritiden og i ferier. Derfor er udlejning af sommerhuse ikke en kommerciel aktivitet i Danmark.
Som fast ejendom (sommerhuse) betragtes:
1) Selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
2) 2 bygninger beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, fx 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.
Den udvidede definition af fast ejendom (sommerhuse) er gældende for ejendomme, beliggende såvel i egentlige sommerhusområder som i land- og byzoneområder.
Se MNA1982, 794.
Momsfritagelsen for udlejning af sommerhuse gælder uanset lejeperiodens længde. Her adskiller udlejning af sommerhuse sig fra udlejning af andre ferieboliger. Udlejning af andre ferieboliger er således momspligtigt ved korttidsudlejning, dvs. ved kortere udlejning end én måned.
Eksempler på selvstændigt matrikuleret
- Selvstændig matrikuleret, huse
- Selvstændig matrikuleret, lejligheder.
Ad a) Selvstændig matrikuleret, huse
En selvstændig matrikuleret ejendom med beboelsesmulighed kan betragtes som fast ejendom (sommerhus). Se MNA1982, 794.
Selvom en ejendom ikke er selvstændigt matrikuleret, kan ejendommen efter omstændighederne dog alligevel blive betragtet som et sommerhus
Eksempel: Stuehus til landbrugsejendom er eneste beboelsesbygning
Et stuehus til en landbrugsejendom efter ombygning har karakter af luksussommerhus. Stuehuset er ikke særskilt matrikuleret, men det er ikke afgørende, når stuehuset er den eneste beboelsesbygning på den samlede ejendom. Udlejning af stuehuset kan i øvrigt ikke sidestilles med værelsesudlejning, der er momspligtig ved udlejning i kortere tidsrum end 1 måned. Se TfS1999, 670LSR.
Eksempel: Hus der er selvstændig bygning
Et hus med 5 soverum og plads til 10 overnattende personer kan udlejes momsfrit, når udlejningen sker på samme vilkår som udlejning af sommerhuse. Dette gælder også selvom huset ikke er selvstændigt matrikuleret. Det faktum, at huset udgør en selvstændig bygning, opfylder i sig selv behovet for adskillelse til andre enheder inden for matriklen. Der er derfor ikke behov for selvstændig matrikulering til yderligere identifikation, når det udlejede udgør en særskilt bygning. Se SKM2007.802.SR.
Eksempel: Separat længe
Udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der er indrettet som feriebolig/sommerhus, er fritaget for moms, når
- ferieboligen er selvstændigt indrettet med beboelsesmulighed for en familie, med eget køkken og bad og
- udlejningen sker på vilkår som sommerhuse, det vil sige uden forplejning eller lignende.
Se SKM2009.345.SR.
Ad b) Selvstændig matrikuleret, lejligheder
Ejerlejligheder er sidestillet med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer.
Der skal således ikke opkræves moms af udlejningen, da udlejningen af lejlighederne er sidestillet med udlejning af sommerhuse og derfor er fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.
Se SKM2007.402.SR.
Udlejning af 50-100 ferielejligheder, som ikke er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnummer, er momspligtig, uanset udlejningen ikke sker på hotellignende vilkår, men på vilkår som sommerhuse. Se SKM2007.723.SR.
Eksempler på sommerhuslignende vilkår og ikke momspligtig korttidsudlejning af værelser
Momsfritagelsen for udlejning af sommerhuse gælder uanset lejeperiodens længde. Udlejning af værelser er momspligtig ved korttidsudlejning, dvs. ved kortere udlejning end én måned. Det er derfor vigtigt at skelne mellem, hvornår det udlejede kan sidestilles med et sommerhus, eller hvornår der er tale om udlejning af værelser.
Eksempel: Stuehus ikke delt op i delenheder
Udlejning af stuehus kan ikke sidestilles med værelsesudlejning, der er momspligtig ved udlejning for kortere tidsrum end 1 måned, når stuehuset ikke er delt op i delenheder, der anvendes til forskelligt formål. Se TfS1999, 670.LSR.
Eksempel: Lejligheder er ikke værelser
Udlejning af lejligheder er ikke omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, når der ikke er tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand.
Udlejning af lejligheder foregår heller ikke på hotellignende vilkår, når ejeren ikke har rådighed over faciliteterne.
Udlejningen af lejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer kan sidestilles med udlejning af sommerhuse og er derfor fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom.
Se SKM2007.402.SR.
Eksempler på ikke sommerhuslignende, men momspligtig hoteludlejning
Se afsnit D.A.5.8.8 Momspligt ved udlejning af hotelværelser "Momspligt ved udlejning af hotelværelser", om momspligt når hotellignende vilkår og ikke sommerhuslignende vilkår.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| TfS1999, 670LSR | Et stuehus til en landbrugsejendom har efter ombygning karakter af luksussommerhus. Stuehuset er ikke særskilt matrikuleret, men landsskatteretten bemærker, at det ikke kan være afgørende når stuehuset er den eneste beboelsesbygning på den samlede ejendom. Udlejning af stuehuset kan ikke sidestilles med værelsesudlejning der er momspligtig ved udlejning i for kortere tidsrum end 1 måned. Udleje af stuehuset som sket kunne efter rettens opfattelse ikke sidestilles med værelsesudlejning, jf. det af Told- og Skattestyrelsen herom anførte. Told- og Skattestyrelsen havde bl.a. anført, at stuehuset ikke var delt op i delenheder, der anvendtes til forskelligt formål. | Sagen bliver indbragt for Landsretten, som finder det nødvendigt at forelægge EF-domstolen spørgsmål. Forelæggelsen fremgår af SKM2001.63.VLR. Spørgsmålet bliver imidlertid aldrig prøvet, da sagen efterfølgende bliver hævet. |
| Momsnævnet | ||
| MNA1982, 794 | Som fast ejendom (sommerhuse) betragtes: 1) Selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller 2) 2 bygninger beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, fx 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus. Momsnævnet udtaler, at den udvidede definition af fast ejendom (sommerhuse) er gældende for ejendomme, beliggende såvel i egentlige sommerhusområder som i land- og byzoneområder. | |
| ►SKM2021.669.SR◄ | ►Spørger ejer to husbåde beliggende i Danmark med formålet om korttidsudlejning for herefter at sælge disse. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at kortvarig udlejning af husbådene var momspligtig. Skatterådet fandt, at der var tale om fast ejendom i momsretlig forstand i pågældende sag, men at udlejningen var sammenlignelig med momsfritaget udlejning af sommerhuse. Skatterådet kunne tillige ikke bekræfte, at salget af husbådene var momspligtigt indenfor 5 år efter etableringen. Skatterådet lagde til grund, at korttidsudlejningen af husbådene var momsfritaget som udlejning af sommerhuse, hvorved et eventuelt salg af husbådene vil være momsfritaget i henhold til momslovens § 13, stk. 2 første led.◄ | |
| SKM2009.345.SR | Udlejning af en separat længe til et nedlagt landbrug, der er indrettet som feriebolig/sommerhus med eget køkken og bad, er fritaget for moms. Efter det oplyste er ferieboligen selvstændigt indrettet med beboelsesmulighed for en familie, og udlejningen sker på vilkår som sommerhuse, det vil sige uden forplejning eller lignende. På den baggrund og idet der henvises til SKM2007.802.SR samt TfS1999.670LSR finder SKAT, at udlejning af den selvstændigt indrettede feriebolig er fritaget for momspligten. Hvis samme separate længe imidlertid bliver indrettet med 3 ferielejligheder der ikke er selvstændigt matrikulerede og udlejes til turister, hvilket fortrinsvis vil være lejemål under en måneds varighed, kan Skatterådet ikke bekræfte, at udlejning heraf vil være fritaget for moms. | |
| SKM2007.802.SR | Et hus med 5 soverum og plads til 10 overnattende kan udlejes momsfrit, når udlejningen sker på samme vilkår, som gør sig gældende ved udlejning af sommerhuse, selvom huset ikke er selvstændigt matrikuleret. Skatterådet anfører, at det faktum, at huset udgør en selvstændig bygning, opfylder i sig selv behovet for adskillelse til andre enheder inden for matriklen. Der er derfor ikke behov for selvstændig matrikulering til yderligere identifikation, når det udlejede udgør en særskilt bygning. | |
| SKM2007.723.SR | En erhvervsdrivendes udlejning af 50-100 ferielejligheder, som ikke er tildelt selvstændigt ejerlejlighedsnummer, er momspligtig, selvom udlejningen ikke sker på hotellignende vilkår, men på vilkår som sommerhuse. | |
| SKM2007.402.SR | Ejerlejligheder sidestilles med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når de er opdelt i ejerlejligheder med hver sit ejerlejlighedsnummer. Der skal således ikke opkræves moms af udlejningen, da udlejningen af lejlighederne sidestilles med udlejning af sommerhuse og derfor er fritaget efter reglerne om udlejning af fast ejendom. Ejerens udlejning er heller ikke omfattet af undtagelsen til fritagelsen vedrørende udlejning af værelser i hoteller, fordi der ikke er tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og fordi ejeren ikke har rådighed over faciliteterne hvorfor udlejning ikke foregår på hotellignende vilkår. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil