Til forside TAX.DK - skat & afgift
Den Juridiske Vejledning 2022-1
<< >>

D.A.5.8.4.1.3.1 Hvornår udlejes der fast ejendom, og hvornår udlejes noget andet?

Indhold

Dette afsnit beskriver reglen for, hvornår der udlejes fast ejendom, og hvornår der udlejes noget andet.

Afsnittet indeholder:

  • Regel
  • Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Hvis der sammen med det lejede leveres andre ydelser, skal det undersøges, om de leverede ydelser i det foreliggende tilfælde udgør en enkelt udelelig økonomisk ydelse, som det ville være kunstigt at opdele, eller om de består af en hovedydelse, i forhold til hvilken de andre ydelser har en sekundær karakter. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmis 22.

Med henblik på denne undersøgelse kan indholdet af en lejeaftale udgøre et vigtigt indicium for så vidt angår bedømmelsen af, hvorvidt ydelsen har karakter af en enkelt ydelse. Men selv om tilføjelsen af ydelser i den pågældende lejeaftale taler for, at der foreligger en enkelt ydelse, kan det ene forhold, at en ydelse er indføjet i en lejeaftale, ikke i sig selv udgøre det afgørende forhold i denne retning. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmisserne 23 og 25.

I det tilfælde, hvor der i en lejeaftale er tilføjet ydelser, som på grund af deres art objektivt set ikke kan anses for udelelige eller sekundære i forhold til udlejning af fast ejendom, men er uafhængige af udlejningen, vil disse ydelser således ikke være en del af en enkelt momsfritaget ydelse bestående i udlejning af fast ejendom. Det vil være tilfældet, hvis ydelserne kun fremviser en kunstig forbindelse til hovedydelsen. Se sag C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP, præmis 25.

Driftsmidler og løsøregenstande, der i mindre omfang bliver stillet til rådighed som led i udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom, bliver normalt efter praksis set som en integreret del af ejendommen, og er dermed fritaget for momspligten. Det er en betingelse for fritagelsen, at der ikke medfølger driftsmidler og løsøregenstande ud over det normale.

Det forhold, at virksomheden foretager momspligtige leverancer til lejeren, medfører ikke, at lejeaftalen bliver sekundær i forhold til disse leverancer, med den virkning at også lejevederlaget bliver momspligtigt.

En ydelse skal nemlig anses for at være en hovedydelse

  • når den for kunderne udgør et mål i sig selv, og
  • ikke udgør et middel til at udnytte tjenesteyderens hovedydelse på de bedst mulige betingelser.

Se sag C-349/96, Card Protection Plan Ltd., præmis 30, hvor disse kriterier fremgår.

En biydelse tæller derimod ikke som en selvstændig ydelse, da den momsmæssigt skal behandles som hovedydelsen. Se sag C-349/96, Card Protection Plan Ltd., præmis 30.

Der skal altså ikke beregnes moms af det samlede vederlag for en momsfri leverance, selvom der indgår momspligtige biydelser. Dette gælder selvom biydelsen er blevet faktureret særskilt. Se UfR1970.813H. 

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv

Skemaet viser relevante afgørelser på området: 

Afgørelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

EU-domme

C-392/11, Field Fisher Waterhouse LLP

Lejeaftalen mellem Field Fisher Waterhouse LLP (FFW) og dennes udlejer fastsætter, at lokalerne udlejes mod betaling af tre typer lejeafgifter. Disse svarer for det første til benyttelse af lokalerne, for det andet til FFW's andel af omkostningerne i forbindelse med forsikring af bygningen og for det tredje til de ydelser, som i henhold til aftalen obligatorisk skal leveres af udlejeren. Denne tredje type lejeafgifter består af afgifter, der erlægges som modydelse for ydelser, der bl.a. omfatter vandforsyning, opvarmning af hele bygningen, reparation af bygningens konstruktion og maskinel (bl.a. elevatorerne), rengøring af fællesarealer og opsyn med bygningen. I det tilfælde, hvor lejeren ikke betaler disse tre typer afgifter, er det i lejeaftalen fastsat, at udlejeren kan opsige denne aftale.

I hovedsagen synes opnåelse af de pågældende ydelser imidlertid efter domstolens opfattelse ikke at udgøre et mål i sig selv for lejeren.

Om rengøring, se videre SKM2010.405.VLR samt afsnit D.A.5.8.4.1.3.2 Hovedydelsen er udlejning af fast ejendom og D.A.5.8.4.1.3.3.

C-349/96, Card Protection Plan Ltd.

En ydelse skal anses for sekundær i forhold til en hovedydelse, når den ikke for kunderne udgør et mål i sig selv, men et middel til at udnytte tjenesteyderens hovedydelse på de bedst mulige betingelser.

Sekundære ydelser stilles afgiftsmæssigt som hovedydelsen.

Højesteretsdomme

UfR1970.813H.

Der skal beregnes moms af det samlede vederlag for en momspligtig leverance, selvom der indgår momsfri biydelser. Dette gælder selvom biydelsen er blevet faktureret særskilt.

Kilde: Ligningsvejledningen/Den Juridiske Vejledning

,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.

Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013

Skatteberegnere
Skattesager
Befordring
Rejse
Erhvervsmæssige udgifter
Personalegoder
Lønmodtagere
Virksomheder
Ægteskab og samliv
Børn
Studerende
Bolig og fast ejendom
Motor
Pension
Aktier, obligationer og fordringer
Gaver, legater og gevinster
Arv og succession
Arbejde i udlandet
Flytning til og fra Danmark
Told og afgift
! Materialet på TAX.DK har alene til formål at informere generelt om udvalgte retsregler. Har du behov for at træffe beslutning om, hvorvidt - og i givet fald hvordan - du skal handle i et konkret tilfælde, bør du altid søge bistand hos en skatterådgiver eller anmode om et bindende svar fra SKAT.