C.H.3.4.1.1.1 Opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL § 15 P

Indhold

Dette afsnit handler om opgørelse af den skattepligtige indkomst efter LL (ligningsloven) § 15 P ved ►langtidsudlejning◄ af værelser i helårsboligen eller udlejning af hele boligen en del af indkomståret, når udlejningen er til beboelse.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Hvilke helårsboliger og hvornår?
• Indtægter ved udlejning
• Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen
• Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet af udlejningen
• Skift af opgørelsesmetode
• Virksomheds- og kapitalafkastordningen
• Særligt om udlejning af tofamilieshuse
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Se også

• C.H.3.4.1.1.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af helårsbolig efter LL (ligningsloven) § 15 Q
• C.H.3.4.2 Opgørelse af den skattepligtige indkomst ved udlejning af privat fritidsbolig efter LL (ligningsloven) § 15 O

Regel

Indtægter fra ►langtidsudlejning◄ af værelser i helårsboligen eller fra udlejning af en privat helårsbolig til beboelse en del af indkomståret skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Det gælder, uanset om der er tale om udlejning af en ejerbolig eller om fremleje af en lejelejlighed. Der gives ved indkomstopgørelsen fradrag for udgifter i forbindelse med udlejningen. Fradraget kan beregnes efter forskellige regler, der afhænger af, om resultatet af udlejningen opgøres efter en skematisk metode eller en regnskabsmæssig metode. Se LL (ligningsloven) § 15 P.

Bemærk

Udlejeren skal anvende den skematiske eller den regnskabsmæssige metode, når betingelserne for at anvende regelsættet i LL (ligningsloven) § 15 P er opfyldt.

Resultatet af udlejningen medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst som personlig indkomst for fremlejere og som kapitalindkomst for ejere. Se PSL (personskatteloven) § 3 og § 4, stk. 1, nr. 6.

Hvilke helårsboliger og hvornår?

Reglerne gælder for ikke erhvervsmæssig udlejning af en helårsbolig, som ejeren selv benytter til beboelse (har rådighed over), samt for en lejers fremleje af en lejelejlighed, som fremlejeren anvender til beboelse. Se LL (ligningsloven) § 15 P.

Fra og med indkomståret 2021 kan LL (ligningsloven) § 15 P alene benyttes ved langtidsudleje af en del af boligen (værelsesudlejning) eller hele helårsboligen en del af året. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 4.

Langtidsudlejning

Ved udlejning af hele boligen en del af indkomståret forstås, at udlejningen kun omfatter en vis kortere periode i indkomståret på under 12 måneder.

Lejeperioden kan strække sig over to indkomstår, men den samlede udlejningsperiode skal være under 12 måneder, for at udlejningen kan være omfattet af reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P. Udlejning af en del af boligen (værelsesudlejning) kan godt strække sig over en periode på over 12 måneder.

Ved langtidsudleje forstås udlejning eller fremleje af en del af boligen til beboelse (værelsesudlejning) eller udlejning eller fremleje af hele boligen en del af indkomståret til beboelse i en sammenhængende periode på mindst 4 måneder og til den samme person/personer.

Det er en forudsætning, at det kan dokumenteres, at der er tale om udlejning i mindst 4 måneder. Dette kan fx ske ved fremvisning af en indgået lejekontrakt. Hvis der indgås en lejekontrakt uden tidspunkt for ophør af lejemålet, og lejemålet ophører inden udgangen af den fjerde måned, kan reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P ikke finde anvendelse.

Hvis det oprindeligt er flere personer, der lejer boligen, er betingelsen opfyldt, hvis alene en af disse lejere bebor boligen mere end 4 måneder.

Bemærk

Regelsættet i LL (ligningsloven) § 15 P kan fra og med år 2021 alene anvendes, når hele boligen udlejes sammenhængende i en periode på mellem 4-12 måneder. Denne periode kan godt strække sig over 2 indkomstår.

Regelsættet kan også anvendes på værelsesudlejning, når blot denne strækker sig over mere end 4 måneder. 

Derimod kan reglen ikke længere anvendes ved udlejning af en hel bolig en del af året, eller udlejning af værelser i en sammenhængende periode på under 4 måneder.

Resultatet af korttidsudlejning, hvor varigheden af udlejningsperioden er under 4 måneder sammenhængende, skal opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 Q.

Udlejes hele boligen derimod en del af indkomståret, og strækker perioden sig på mellem 4-12 måneder, kan udlejer fortsat vælge om udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P eller LL (ligningsloven) § 15 Q.

Udlejes en del af boligen (værelsesudlejning) i 4 måneder eller derover, kan udlejer ligeledes fortsat vælge om udlejningsresultatet opgøres efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P eller LL (ligningsloven) § 15 Q.

Bemærk

Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P kan ikke anvendes, hvis der påbegyndes erhvervsmæssig udlejning. Det beror på en konkret vurdering af forholdene, om der er tale om påbegyndt erhvervsmæssig udlejning. Se nærmere i afsnit C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret om udlejning af den private bolig i hele indkomståret.

Reglerne kan anvendes, uanset hvor stor en del af boligen, der udlejes. Reglerne gælder også, uanset om det udlejede er møbleret eller ej.

Hvis ejeren (udlejeren) ikke selv råder over lejligheden, og der derfor ikke betales ejendomsværdiskat, gælder reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P ikke. Resultatet af udlejningen skal så opgøres efter statsskattelovens regler. Se SL (statsskatteloven) § 4, litra b, og SL (statsskatteloven) § 6, litra a og e.

Se afsnit C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre om udlejningsejendomme med videre.

Bemærk

Opbevaring af møbler i tilslutning til det udlejede er ikke i sig selv tilstrækkeligt til, at udlejeren kan anses for at have rådighed over boligen.

Fremleje

Ved fremleje af en lejlighed forstås, at lejeren overlader sin lejede lejlighed til tredjemand mod vederlag, uden at der sker ændringer i lejerens lejekontrakt med ejeren af lejligheden.

Hvilke ejendomme

For ejerboliger er det en betingelse for at anvende regelsættet, at ejendommen er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4. Se LL (ligningsloven) § 15 P.

Reglerne gælder derfor ved udleje af boligdelen i følgende ejendomme, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-5, og 9-10:

• Ejendomme, der kun indeholder én selvstændig lejlighed
• Tofamilieshuse med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 6, 1. og 2. pkt. og ►EVL § 35, stk. 2, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven.◄
• Stuehuse til landbrugsejendomme mv. med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 4 og ►EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven◄
• Ejerboligdel på skovejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 7, 1. og 2. pkt. og ►EVL § 30, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven◄
• Ejerboligdel i blandet benyttede ejendomme med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 5 og ►EVL § 35, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven◄
• Ejerboligdel på ejendomme over 5000 m2 med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 8. og ►EVL § 36, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven◄
• Ejerboliger med vindmølle med ejerboligfordeling, jf. VUL § 33, stk. 9 og ►EVL § 37, stk. 1, når ejendommen har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven◄

Reglerne gælder også for lejligheder, der bebos af en eller flere ejere i

• mindre udlejningsejendomme
• boliginteressentskaber
• boligsamejer mv. (fx anpartslejligheder)

når lejlighederne er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6-8.

Reglerne gælder tilsvarende ved udleje af en ejendom, som nævnt i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-5, og 9-10, der ligger i udlandet.

Andelshavere i private andelsboligforeninger sidestilles med lejere. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1.

Sommerhuse, der efter tilladelse anvendes som helårsboliger, er også omfattet af reglerne. Se LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, modsætningsvis.

Indtægter ved udlejning

For en ejerbolig, der lejes ud en del af året, eller for værelser, der lejes ud, modtager ejeren en lejeindtægt. Bruttolejeindtægten omfatter lejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, el, vand, telefon mv.

Når en lejebolig fremlejes en del af året, eller der fremlejes værelser i lejeboligen, modtager fremlejeren en fremlejeindtægt. Fremlejeindtægten omfatter fremlejerens betaling for husleje samt alt, hvad lejeren i øvrigt betaler, fx varme, vand, el, telefon mv.

Det er derfor ikke muligt at modtage særskilt betaling for de nævnte ydelser. De skal medregnes i bruttolejeindtægten.

Se om opgørelse af bruttolejeindtægten i TfS 1998, 409 ØLR, der dog vedrørte et sommerhus.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer eller en lejer, der udlejer eller fremlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2.

Ejere

Ejere foretager den skematiske opgørelse af resultatet af udlejningen ved, at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 1 1/3 pct. af ejendomsværdien i året før indkomståret (se LL (ligningsloven) § 15 P, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 1, nr. 1, som ændret ved Lov nr. 1580 af 27. december 2019, § 3, nr. 3),

dog altid mindst 24.000 kr.

For ejendomme, der ligger i udlandet, beregnes bundfradraget som

• 1 1/3 pct. af en udenlandsk ejendomsvurdering, som kan sidestilles med en dansk, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 1, eller
• i mangel heraf handelsværdien beregnet efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 2, nr. 1,

dog altid mindst 24.000 kr.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettiget ved indkomstopgørelsen. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af boligen.

Fremlejere

Fremlejere foretager en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen, ved at de fratrækker et bundfradrag i den opgjorte bruttolejeindtægt.

Bundfradraget beregnes som

• 2/3 af den årlige husleje, som fremlejer skal betale for hele lejligheden.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved fremlejningen. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis fremlejer kun har lejet lejligheden en del af indkomståret, beregnes der kun bundfradrag af denne del af den årlige leje. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, fremlejer har lejet lejligheden, og så dividere med 365.

Andelsboligforeninger

Boligafgift, som andelshavere i private andelsboligforeninger betaler, anses i denne forbindelse for en leje.

Ejer ønsker at tage bundfradrag efter både LL (ligningsloven) §§ 15 P og 15 Q

Ønsker ejere, andelshavere og lejere i et indkomstår at anvende både LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2 og § 15 Q, stk. 1 og 2, skal der foretages en forholdsmæssig opgørelse af bundfradragene i forhold til den periode, hvor udlejningen finder sted. Se LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 4. ►Det samlede bundfradrag kan dog ikke overstige det højeste bundfradrag opgjort efter enten LL (ligningsloven) § 15 Q stk. 1 og 2 eller efter § 15 P, stk. 1 og 2.◄

►Den forholdsmæssige fordeling betyder, indtægter ved kortidsudleje skal opgøres med en forholdsmæssig opdeling af den del af bundfradraget, der falder på henholdsvis korttidsudlejningsperioden og langtidsudlejningsperioden. ◄Indtægter ved korttidsudlejning opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 Q. Indtægter ved langtidsudleje kan opgøres efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P.

Hvis et værelse fx. har været udlejet 6 måneder til forskellige lejere gennem et udlejningsbureau, skal den skattepligtige indkomst opgøres efter LL (ligningsloven) § 15 Q, og hvis værelset den resterende del af året har været udlejet privat til en studerende, er det muligt at opgøre denne del af den skattepligtige indkomst efter LL (ligningsloven) § 15 P.

Bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 Q beregnes som det forholdsmæssige antal dage boligen er udlejet efter LL (ligningsloven) § 15 Q ud af 365 dage. Tilsvarende vil bundfradraget efter LL (ligningsloven) § 15 P blive beregnet som det forholdsmæssige antal dage boligen er langtidsudlejet ud af 365 dage. I ovennævnte eksempel vil der fås halvt bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 P og halvt bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 Q, forudsat at alle korttidsudlejningsperioderne sammenlagt er et halvt år.

►Hvis der sker langtidsudlejning hele indkomståret og herudover også korttidsudlejning, kan den samlede udlejningsperiode i visse tilfælde overstige et helt kalenderår. Hvis det sker, skal ejeren af boligen fra indkomståret 2022 opgøre bundfradraget for den del af udlejningen, der vedrører ligningslovens § 15 Q, og for den del af udlejningen, der vedrører§ 15 P, i forhold til hele indkomståret. Det samlede bundfradrag vil derefter ikke kunne overstige det højeste af bundfradragene opgjort efter enten ligningslovens §§ 15 Q, stk. 1 og 2, eller 15 P, stk. 1 og 2. 

Eksempel 1:

En ejer (A) af en helårsbolig korttidsudlejer et værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 65 dage i begyndelsen af indkomståret. Derudover langtidsudlejer A også det samme værelse ud til en studerende resten af året. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Indkomståret udgør 365 dage.

Korttidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 65 dage i begyndelsen af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Langtidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende den resterende del af året, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst, når en udlejer foretager både kort- og langtidsudlejning og benytter reglerne i ligningslovens § 15 Q og 15 P.

A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 P.

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt. I eksemplet overstiger bundfradragene efter ligningslovens §§ 15 P og 15 Q (32.800 kr. 5.382 kr. = 38.182 kr.) ikke det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter ligningslovens § 15 P, som udgør et loft over det samlede bundfradrags størrelse.

Bundfradragene bliver derfor ikke omfattet af maksimeringsreglen i ligningslovens § 15 Q, stk. 4, 2. pkt.

A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter ligningslovens § 15 Q, skal rettes til 5.382 kr. Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter ligningslovens § 15 P. Dette indebærer, at A opnår et bundfradrag på 32.800 kr. efter ligningslovens § 15 P og et bundfradrag på 5.382 efter ligningslovens § 15 Q.

Eksempel 2:

En ejer (A) af en helårsbolig langtidsudlejer et værelse til en studerende fra og med august til og med december. Boligen har en ejendomsværdi på 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A også et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage.

Langtidsudlejningen:

Korttidsudlejningen:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter ligningslovens § 15 P og korttidsudlejningen efter ligningslovens § 15 Q. A vil både skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 P. Det samlede bundfradrag efter begge regelsæt er på (16.800 kr. 1.495 kr. = 18.295 kr.) og det samlede bundfradraget begrænses hermed ikke. 

Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

Eksempel 3:

En ejer (A) af en ejerbolig langtidsudlejer et værelse ud til en studerende et helt kalenderår. Boligen har en ejendomsværdi af 3 mio. kr. Derudover korttidsudlejer A et andet værelse via et bureau eller deleøkonomisk platform, som indberetter til Skatteforvaltningen, i 20 dage i løbet af indkomståret, der udgør 365 dage. Den samlede udlejningsperiode bliver dermed 385 dage.

For den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejning til en studerende et helt kalenderår, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Langtidsudlejningen:

For den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen på 20 dage i løbet af kalenderåret, kan nettolejeindtægten opgøres som følgende:

Korttidsudlejningen:

Eksemplet viser opgørelsen af den skattepligtige indkomst for A for henholdsvis langtidsudlejningen efter ligningslovens § 15 P og korttidsudlejningen efter ligningslovens § 15 Q.

I eksemplet overstiger antallet af udlejningsdage (385 dage) et helt kalenderår (365 dage).

A vil skulle opgøre lejeindtægterne for korttidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 Q og lejeindtægterne for langtidsudlejningen efter reglerne i ligningslovens § 15 P. Opgørelserne af lejeindtægterne skal holdes adskilt fra hinanden, da det vedrører to forskellige udlejninger og dermed to forskellige regelsæt.

I eksemplet overstiger bundfradragene efter ligningslovens §§ 15 P og 15 Q det højeste af bundfradragene på 40.000 kr. efter ligningslovens § 15 P. A vil skulle sørge for at rette oplysningerne på A’s oplysningsskema om A’s lejeindtægter i indkomståret. Dette indebærer, at A’s bundfradrag for den del af udlejningen, der vedrører korttidsudlejningen efter ligningslovens § 15 Q, skal rettes til 1.495 kr.

Derudover skal A oplyse om lejeindtægter fra den del af udlejningen, der vedrører langtidsudlejningen efter ligningslovens § 15 P.

Da det samlede bundfradrag ikke kan overstige det højeste af bundfradragene, medfører det, at A må vælge:

• om hele bundfradraget på 40.000 kr. ønskes anvendt i langtidsudlejningsindtægterne efter ligningslovens § 15 P - og dermed intet bundfradrag i korttidsudlejningsindtægterne efter ligningslovens § 15 Q, eller
• om der for den del af udlejningen, som vedrører langtidsudlejningen efter ligningslovens § 15 P, ønskes foretaget et bundfradrag på (40.000 kr. - 1.495 kr.) = 38.505 kr. og herefter også et bundfradrag på 1.495 kr. i korttidsudlejningsindtægterne.
◄

Regnskabsmæssig opgørelse af resultatet ved udlejningen

Hvis en ejer eller en fremlejer, der udlejer sin helårsbolig en del af indkomståret, eller udlejer værelser i boligen, vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3.

Den regnskabsmæssige opgørelse medfører, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder afskrivninger på inventaret, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3.

Fradraget for udgifter i forbindelse med udlejningen fremgår af LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, jf. LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er herefter de forholdsmæssige udgifter til fx el, gas, vand, telefon og varme.

Ved fremleje af lejebolig eller andelsbolig kan endvidere fratrækkes den forholdsmæssige andel af fremlejers husleje for det udlejede, dvs. den del af huslejen, der reelt svarer til det udlejede - også set i forhold til længden af udlejningsperioden.

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Bemærk

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 14.

Efter praksis anses udlejning til beboelse i denne forbindelse for erhvervsmæssig benyttelse af ejendommen. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter om fradrag for ejendomsskatter.

Bemærk

Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal den beregnede ejendomsværdiskat for hele indkomståret nedsættes forholdsmæssigt, så der kun beregnes ejendomsværdiskat for den periode eller for den del af ejendommen, der ikke har været udlejet.

Skift af opgørelsesmetode

En ejer eller en fremlejer kan altid overgå fra at anvende en skematisk opgørelse af resultatet af udlejning af en helårsbolig til i stedet at anvende en regnskabsmæssig opgørelse. Er den regnskabsmæssige metode valgt, kan ejeren eller fremlejeren ikke vælge senere at overgå til at anvende en skematisk opgørelse.

Bemærk

Der gælder særlige regler for fradrag for udgifter i forbindelse med udlejning af fredede ejendomme. Se LL (ligningsloven) § 15 K og afsnit C.H.3.3.1.2 Udgifter på fredede bygninger.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet ved udleje af værelser eller af hele boligen en del af året, fordi der ikke i skattemæssig forstand er tale om erhvervsmæssig virksomhed.

Særligt om udlejning af tofamilieshuse

Hvilke ejendomme?

Tofamilieshuse er ejendomme med to selvstændige lejligheder, hvoraf den ene normalt tjener til bolig for ejeren. Vurderingsmyndigheden skal for sådanne ejendomme fordele ejendomsværdien på hver af de to selvstændige lejligheder. Se VUL § 33, stk. 6, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2021 og EVL § 35, stk. 2, for ejendomme, der vurderes per 1. januar 2020.

Også ejendomme, som indeholder to selvstændige lejligheder, og som desuden i et ikke væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, behandles i denne forbindelse som tofamilieshuse.

Er begge lejligheder udlejet, behandles ejendommen som en udlejningsejendom, se afsnit C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre.

Udlejning af lejlighed, som ejeren ikke bebor

Når ejeren bebor den ene lejlighed i tofamilieshuset medregnes lejeindtægten for den udlejede lejlighed i kapitalindkomsten, jf. PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6.

Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Udgifter i forbindelse med selve udlejningen er fradragsberettigede.

Betaler lejeren udgifter til el, vand, varme mv. efter forbrug til forsyningsselskaberne, medregnes lejers betalinger ikke til huslejeindtægten. Tilsvarende kan udlejer ikke foretage fradrag for nogen del af udgiften. Betaler lejer derimod et fast beløb for el, vand, varme mv., skal denne betaling medregnes i lejeindtægten, mens udlejer kan fratrække den forholdsmæssige andel af udgifterne, der kan henføres til det udlejede. 

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, og SKM2011.434.SR.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Der gælder særlige regler for fredede ejendomme. Se LL (ligningsloven) § 15 K og afsnit C.H.3.3.1 Fredede bygninger med videre om fredede ejendomme. 

Bemærk

►Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P om udlejning af en helårsbolig en del af indkomståret anvendes ikke på udlejning af den lejlighed i et tofamilieshus, som ejeren ikke selv råder over. Se SKM2014.567.BR. Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1, finder heller ikke anvendelse på udleje af hele den anden lejlighed i et tofamilieshus i en længerevarende periode, hvor ejeren ikke selv bebor tofamilieshuset. Se SKM2019.646.LSR.

Råder ejeren derimod over den anden lejlighed i et tofamiliehus (eksempelvis hvor den anden lejlighed i tofamilieshuset korttidsudlejet og ejeren derfor råder over lejligheden i de tomme perioder), og omfattes begge lejligheder af denne grund af ejendomsværdiskattelovens § 4, kan LL (ligningsloven) § 15 P anvendes til at opgøre udlejningsresultatet af korttidsudlejningen til og med indkomståret 2020 (for indkomstår 2021 og frem kan LL (ligningsloven) § 15 Q alene anvendes ved korttidsudlejning). Se SKM2021.307.LSR.◄

Udlejning af lejlighed, som ejeren bebor

Reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P gælder også for ejere af tofamilieshuse, der bebor en af lejlighederne, og som udlejer værelser i den pågældende lejlighed eller udlejer lejligheden (de selv bor i) en del af indkomståret, når betingelserne i øvrigt er opfyldt. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2, sammenholdt med EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 2.

Se om opgørelse af indtægter ved udlejning efter LL (ligningsloven) § 15 P ovenfor i dette afsnit.

Resultatet af udlejningen skal medregnes i kapitalindkomsten, jf. PSL (personskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6.

Skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen

En ejer af et tofamilieshus, der udlejer værelser i den helårsbolig, ejeren selv bebor, eller udlejer hele boligen en del af indkomståret, kan vælge at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af denne del af udlejningen.

Opgørelsen foretages ved, at der i den beregnede bruttoindtægt fratrækkes et bundfradrag.

Bundfradraget beregnes som 1 1/3 pct. af den del af ejendomsværdien, der i året før indkomståret svarer til ejerens bolig, dog altid mindst 24.000 kr. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 1, nr. 1, som ændret ved Lov nr. 1580 af 27. december 2019, § 3, nr. 3.

Bundfradraget dækker samtlige udgifter og afskrivninger ved udlejningen, herunder ejendomsskatter, der ellers ville være fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 og 2.

Hvis lejligheden kun har været ejet en del af indkomståret, beregnes der kun et forholdsmæssigt bundfradrag. Det forholdsmæssige bundfradrag beregnes ved at gange bundfradraget for hele indkomståret med det antal dage, lejligheden har været ejet, og så dividere med 365.

Der beregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for den udlejede del af ejerens bolig.

Se i øvrigt om skematisk opgørelse ovenfor i dette afsnit.

Regnskabsmæssig opgørelse

Hvis ejeren af et tofamilieshus vælger ikke at foretage en skematisk opgørelse af resultatet af udlejningen efter reglerne i LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 eller 2, skal resultatet af udlejningen opgøres efter et regnskabsmæssigt princip. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3.

Det betyder, at hele bruttolejeindtægten skal indtægtsføres, og at de udgifter, der er forbundet med udlejningen, kan fratrækkes. Det samlede fradragsbeløb kan dog ikke overstige bruttolejeindtægten. Se LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3.

De udgifter, der kan trækkes fra i regnskabet, er de forholdsmæssige driftsudgifter til el, gas, vand, varme og telefon.

Bemærk

Hvis det udlejede er møbleret, kan eventuelle vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på inventaret fratrækkes. Se kapitel 2 i afskrivningsloven om blandet benyttede driftsmidler.

Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1 og 2. Dette gælder også andre løbende driftsudgifter, fx udgifter til forsikring af ejendommen, renovation, skorstensfejning mv.

Ejendomsskat

Når en ejendom benyttes erhvervsmæssigt i et ikke uvæsentligt omfang, kan den del af ejendomsskatten, der vedrører det erhvervsmæssigt benyttede, fratrækkes. Se LL (ligningsloven) § 14.

Efter praksis omfatter erhvervsmæssig benyttelse i denne forbindelse også udlejning til beboelse. Se TfS 1991, 403 LSR.

Efter praksis er der tale om en uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse, hvis benyttelsen svarer til mindre end 10 pct. af ejendommen. Se LL (ligningsloven) § 14, stk. 3.

Se afsnit C.H.3.2.3.2 Fradrag for ejendomsskatter om fradrag for ejendomsskatter.

Der er ved indkomstopgørelsen derfor kun fradrag for udgifter, som nævnt i LL (ligningsloven) § 14, stk. 3, og LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 3, jf. LL (ligningsloven) § 15 J, stk. 1.

Der gælder dog særlige regler for fredede ejendomme, jf. LL (ligningsloven) § 15 K. Se afsnit C.H.3.3.1.2 Udgifter på fredede bygninger om fredede ejendomme.

Ejendomsværdiskat

Når resultatet af udlejningen opgøres efter den regnskabsmæssige metode, skal ejendomsværdiskatten nedsættes forholdsmæssigt.

Se i øvrigt om den regnskabsmæssige metode ovenfor i dette afsnit.

Skift af opgørelsesmetode

Se herom ovenfor i dette afsnit.

Flere ejere

Er der to ejere af tofamilieshuset, og bebor ejerne hver sin lejlighed, kan begge ejere anvende metoden med bundfradrag efter LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 2, i forbindelse med udlejning af den lejlighed, som den pågældende selv bebor, dvs. med et bundfradrag på 24.000 kr. for hver lejlighed.

Virksomheds- og kapitalafkastordningen

Hverken virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan anvendes på resultatet af udlejningen, fordi udlejningen ikke i skattemæssig forstand anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: