Hvilke regler gælder der for udlejning af et hus hele året? Kan man anvende virksomhedsskatteordningen ved udlejning af et hus? Kan man anvende kapitalafkastordningen ved udlejning af et hus?
C.H.3.4.1.2 Udlejning af helårsbolig i hele indkomståret
Indhold
I dette afsnit omtales reglerne for udlejning af en helårsbolig i hele indkomståret.
Afsnittet omfatter:
- Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af private helårsboliger
- Virksomheds- og kapitalafkastordningen
- Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skatteretlige regler for erhvervsmæssig udlejning af private helårsboliger
Når en helårsbolig i et enfamilieshus, en ejerlejlighed eller begge lejligheder i et tofamilieshus udelukkende anvendes til erhvervsmæssig udlejning på forretningsmæssige vilkår, opgøres resultatet af udlejningen efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme. Se afsnit C.H.3.2 Udlejningsejendomme med videre.
Resultatet af den erhvervsmæssige udlejningsvirksomhed medregnes ved indkomstopgørelsen som personlig indkomst. Se PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1.
Se også afsnit C.H.3.4.2.2 Udlejning af fritidsbolig hele indkomståret om udlejning af fritidsbolig hele året.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen
Når en helårsbolig udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, kan virksomheds- eller kapitalafkastordningen anvendes på indkomst fra udlejningsvirksomheden. Se VSL (virksomhedsskatteloven) § 1, stk. 1.
Virksomheds- og kapitalafkastordningen kan også anvendes for det indkomstår, hvor den erhvervsmæssige udlejning af den private bolig begynder. En flerårig udlejning af et en- eller tofamilieshus mv. skal anses for erhvervsmæssig allerede i det år, hvor udlejningen begynder. Se TFS 1996, 298 ØLR.
Bemærk
Udlejning (fremleje) af en andelsbolig anses, ligesom fremleje af en lejelejlighed, som udgangspunkt ikke for erhvervsmæssig udlejning. Se SKM2012.701.SR og SKM2016.30.LSR og SKM2018.530.LSR. Virksomheds- eller kapitalafkastordningen kan derfor ikke anvendes på indkomsten herfra. Se dog SKM2020.43.LSR, hvor udleje af 11 andelslejligheder blev anset for erhvervsmæssig virksomhed. Det fremgik af andelsboligforeningens vedtægter, at brugsretten til andelslejlighederne indebar mulighed for udlejning. Udlejningen af lejlighederne gav overskud.
Se også
- C.H.3.3.6 Aktie- og andelslejligheder
- C.C.1.1.1 Begrebet selvstændig erhvervsvirksomhed
Ved lov nr. 2226 af 29. december 2020 er reglerne om virksomheds- og kapitalafkastordningen ændret. Der kan herefter ikke længere på skematisk vis opnås fuld fradragsværdi for renteudgifter, der kan henføres til fast ejendom, der stilles til rådighed som bolig for den selvstændigt erhvervsdrivendes og denne ægtefælles forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller. Ændringen har virkning fra og med indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2021 eller senere. Dette ændrer ikke på, at udlejning af fast ejendom anses for at være erhvervsmæssig virksomhed, når dette sker til nærtstående. Se afsnit C.C.5.2.11 Rentekorrektion om rentekorrektion og afsnit C.C.5.2.9.3 Kapitalafkastgrundlaget om beløb, der fragår i opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.
Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Landsretsdomme | ||
| TfS 1996, 298 ØLR | En ejer fraflyttede i 1989 sit enfamilieshus, der herefter blev udlejet. Huset var udlejet resten af 1989 og også i hele 1990. Landsskatteretten havde fundet, at ejeren ikke kunne anvende virksomhedsordningen på udlejningen i 1989, fordi udlejningen ikke havde omfattet et helt indkomstår. For 1990, hvor huset var udlejet hele indkomståret, indgik udlejningen i virksomhedsordningen. Skatteministeriet tog ved landsretten bekræftende til genmæle over for ejerens påstand om anvendelse af virksomhedsordningen for 1989. | |
| Landsskatteretskendelser | ||
| SKM2020.43.LSR | Landsskatteretten fandt, at udlejningen af 11 andelslejligheder skulle vurderes som en udlejningsvirksomhed, og at denne virksomhed måtte anses for at opfylde kravene til erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig henseende. Erhvervsmæssig virksomhed. | Se dog SKM2018.530.LSR, SKM2016.30.LSR og SKM2012.701.SR |
| SKM2018.530.LSR | Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse, hvorefter der ikke var godkendt fradrag for underskud ved udlejning af klagerens andelsbolig, idet udlejningen af andelsboligen ikke kunne anses for erhvervsmæssig virksomhed. Ikke erhvervsmæssig virksomhed. | Se også SKM2016.30.LSR og SKM2012.701.SR Se dog SKM2020.43.LSR |
| SKM2016.30.LSR | Udleje af en andelsbolig til søn ansås ikke for erhvervsmæssig virksomhed. | Se også SKM2018.530.LSR og SKM2012.701.SR Se dog SKM2020.43.LSR |
| TfS 1990, 186 LSR | En ejer havde stillet to parcelhuse vederlagsfrit til rådighed for sine forældre og svigerforældre. Landsskatteretten fandt, at denne disposition ikke kunne sidestilles med udøvelse af selvstændig erhvervsvirksomhed vedrørende disse ejendomme. Ejendommene kunne derfor ikke placeres i virksomhedsordningen. | |
| SKM2016.79.SR | Skatterådet kunne bekræfte, at de personer som foretog investering i projekterne var berettigede til at anvende virksomhedsordningen. | |
| SKM2012.701.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelsbolig, som spørger ønsker at erhverve med henblik på udlejning, kan indgå i virksomhedsskatteordningen. | Se også SKM2016.30.LSR og SKM2018.530.LSR Se dog SKM2020.43.LSR |
| SKM2010.466.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ejerlejlighed ansås for drevet erhvervsmæssigt i skattemæssig forstand, da ejeren havde privat rådighed over boligen. |
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed
Erhvervsmæssig sommerhusudlejning
Registreringsafgift for nye og brugte motorkøretøjer
Registreringsafgift ved indførsel af brugt bil