Hvordan ansættes grundværdien for en ejerlejlighed?

H.A.5.2.3.1.1 Grundværdiansættelsen for ejerlejligheder i etageboligbebyggelse

Indhold

Dette afsnit omhandler grundværdiansættelsen for ejerlejligheder i etageboligbebyggelse.

Afsnittet indeholder:

• Ejendomme, som alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder
• Grundværdien af et uudnyttet etageareal
• Ejendomme, som ikke anvendes til etageboligbebyggelse
• Ejendomme, som delvis anvendes til etageboligbebyggelse
• Sommerhusejerlejligheder

EVL § 19 a indeholder en justeret vurderingsnorm for ansættelsen af grundværdien for ejerlejligheder.

Efter EVL § 19 a, stk.1, ansættes grundværdien for grunde, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, uanset § 15, stk. 1, på baggrund af ejendomsværdien, bygningsværdien og andre forhold, der vurderes at have væsentlig betydning for grundværdien. Med EVL § 19 a, stk. 1, er metodefriheden begrænset derved, at den metodik, som er beskrevet i EVL § 19 a skal følges ved værdiansættelsen, selvom dette altså ikke nødvendigvis fører til et resultat, som stemmer overens med vurderingsnormen i § 15.  For nærmere beskrivelse af vurderingsnormen i EVL § 15 henvises til afsnit H.A.3.2.1 Vurderingsnormen om vurderingsnormen.

Vurderingsmetoden vil i særlig grad afspejle værdien af beliggenhed og placering i ejendommen, da metoden indebærer, at opgørelsen af grundværdien for den konkrete lejlighed vil skulle fastsættes på grundlag af ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal for en standardiseret ejerlejlighed på den konkrete beliggenhed, hvor placeringen i den samlede ejendom, herunder etage, varierer med den faktiske ejerlejlighed, fratrukket den standardiserede bygningsværdi for ejerlejligheden.

Med EVL § 19 a sikres det herved også, at det ikke vil være de grundhandler, som foretages af en investor/developer, der vil ligge til grund for grundværdiansættelsen, men derimod særligt grundhandler for enfamiliehuse, da metoden til vurderinger efter § 19 a tager sigte på et slutbruger-perspektiv. Se om metoden nedenfor.

Ejendomme, som alene anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder

Udgangspunktet for grundværdiansættelsen af etageboligbebyggelse til ejerlejligheder findes i EVL § 19 a, stk. 2. Bestemmelsen vedrører de situationer, hvor der alene er opført etageboligbebyggelse til ejerlejligheder.

Det følger af EVL § 19 a, stk. 2, at der i disse situationer, ansættes en grundværdi for hver enkelt ejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi. Bygningsværdien ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede enfamiliehuse, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlighed. Bygningsværdien for et standardiseret enfamiliehus opgøres som den standardiserede ejendomsværdi fratrukket grundværdien for en grund af standardstørrelse.

Det er således kun de ejendomme, der alene anvendes til ejerlejligheder i etageboligbebyggelse, hvorved der forstås boligbebyggelse i to etager eller derover og med vandret lejlighedsskel, der er omfattet af EVL § 19 a, stk. 2.

Opgørelsen af grundværdien for den konkrete lejlighed fastsættes på grundlag af ejendomsværdier pr. kvadratmeter boligareal for en standardiseret ejerlejlighed på den konkrete beliggenhed, hvor placeringen i den samlede ejendom, herunder etage, varierer med den faktiske ejerlejlighed, fratrukket den standardiserede bygningsværdi for ejerlejligheden.

Med "standardiseret" menes, at ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal vil skulle beregnes på grundlag af de samme bygningskarakteristika for alle ejerlejligheder. I den sammenhæng er det bygningskarakteristika som opførelsesår (nyopført) og boligareal, der vil have størst betydning for ejerlejlighedens standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal.

Endvidere vil der kunne indgå andre typer af bygningskarakteristika, der dog forventes at have mindre betydning for den standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal. Standardiseringen af ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal for ejerlejligheden vil i praksis blive udført ved brug af statistiske sammenhænge mellem de enkelte parametre og deres betydning for ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal.

Ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal for den standardiserede ejerlejlighed er uafhængig af ejerlejlighedens faktiske størrelse.

Ved anvendelse af den samme standardiserede ejerlejlighed kan forskelle i ejendomsværdien pr. kvadratmeter boligareal henføres til forskelle i beliggenhed og placering i ejendommen, herunder etage. Dermed undgås det, at en ansat grundværdi for ejerlejligheder med samme beliggenhed kan blive forskellig som følge af forskelle i de enkelte ejerlejligheders bygningskarakteristika.

For at kunne anvende bygningsværdier for enfamiliehuse pr. kvadratmeter boligareal til at fastlægge bygningsværdier for ejerlejligheder pr. kvadratmeter boligareal skal bygningsværdierne være ensartede. Derfor foretages samme standardisering af bygningskarakteristika for enfamiliehuset som for ejerlejligheden, og det er således ikke kun opførelsesåret, som standardiseres i forbindelse med ejendoms- og bygningsværdien.

Det skal bemærkes, at for så vidt angår grundværdier for sommerhusejerlejligheder ansættes disse som grundværdier for øvrige ejerlejligheder i ejendomme, der faktisk anvendes eller kan anvendes til etageboligbebyggelse, med den undtagelse, at bygningsværdien for sommerhusejerlejligheder ansættes ud fra bygningsværdien pr. kvadratmeter boligareal for standardiserede sommerhuse. Se afsnittet nedenfor om sommerhusejerlejligheder. 

Grundværdien af et uudnyttet etageareal

EVL § 19 a, stk. 3, regulerer situationerne, hvor udnyttelsesmuligheden for grunden ikke fuldt udnyttet, og der derfor er et uudnyttet etageareal, som skal fordeles.

Det følger således af EVL § 19 a, stk. 3, at såfremt der efter plangrundlaget er et uudnyttet etageareal til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, tillægges grundværdien for de enkelte ejerlejligheder efter stk. 2 en andel af grundværdien af det uudnyttede etageareal fordelt efter § 21. Grundværdien af det uudnyttede etageareal opgøres med udgangspunkt i værdien pr. kvadratmeter for en gennemsnitlig standardiseret ejerlejlighed. Ved ansættelsen af grundværdien for ejendomme omfattet af 1. og 2. pkt. og stk. 2 tages der ikke hensyn til andre anvendelsesmuligheder end etageboligbebyggelse, jf. § 18.

Nedenfor er indsat eksempler på fremgangsmåde for beregning af grundværdien for ejerlejligheder:

Det skal understreges, at beregningerne, herunder eksemplerne på standardisering, jf. ovenstående tabel, alene skal illustrere fremgangsmåden for beregningen af grundværdi for ejerlejligheder.

Ved bedømmelsen af, om der foreligger et uudnyttet etageareal, vil Vurderingsstyrelsen anvende de oplysninger, der fremgår af Plandataregisteret Plandata.dk om udnyttelsesmulighederne til etageboligbebyggelse.

For ejendomme omfattet af EVL § 19 a, stk. 1, der ikke anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ansættes grundværdien efter den anvendelse og udnyttelse, der er mulig i henhold til plangrundlaget eller anden offentlig regulering, jf. § 18, og efter den faktiske anvendelse, jf. § 20. Værdien af muligheden for at opføre etageboligbebyggelse til ejerlejligheder ansættes efter EVL § 19 a, stk. 2, med udgangspunkt i værdien pr. kvadratmeter for en gennemsnitlig standardiseret ejerlejlighed, jf. EVL § 19 a, stk. 4.

Ejendomme, som ikke anvendes til etageboligbebyggelse

EVL § 19 a, stk. 4, behandler således de situationer, hvor en grund, som ifølge plangrundlaget kan anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, ikke konkret anvendes som sådan.

Bestemmelsen sikrer, at når det efter plangrundlaget er muligt også at anvende grunden til andet end etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, og grunden også faktisk anvendes til noget andet, så er det muligt at tage højde for dette i forbindelse med vurderingen.

Det vil herefter i modsætning til ejendomme, der faktisk anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, være muligt at foretage en grundværdiansættelse af den planlagte anvendelse som f.eks. enfamiliehus. Ligeledes sikres det, at grundværdien ansættes ud fra stk. 2, dog med udgangspunkt i en gennemsnitlig, standardiseret ejerlejlighed.

Ejendomme, som delvis anvendes til etageboligbebyggelse

Af EVL § 19 a, stk. 5, følger, at for ejendomme omfattet af stk. 1, der ikke alene anvendes til etageboligbebyggelse, ansættes grundværdien for den del af grunden, der anvendes til etageboligbebyggelse, efter stk. 2 og 3. Den øvrige del af grunden ansættes efter stk. 4, dog således at værdien af den anvendelse og udnyttelse, der er mulig i henhold til plangrundlaget eller anden offentlig regulering, jf. § 18, eller den faktiske anvendelse, jf. § 20, fordeles efter § 21 for denne del af grunden.

Det følger heraf, at den del af grunden, der i henhold til stk. 5, vil skulle vurderes efter § 19 a, stk. 4, vil skulle værdiansættes særskilt. Den herved opgjorte værdi af denne del af grunden vil blive fordelt på de ejerlejligheder (eksempelvis ejerlejlighedsopdelte rækkehuse eller parcelhuse), der ligger på denne del af grunden. Fordelingen på disse ejerlejligheder vil ske efter fordelingstallet efter EVL § 21 for denne del af grunden.

Er der på en ejendom opført såvel etageboliger med ejerlejligheder som ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, vil grunden dermed først blive delt op i forhold til det etageareal, der anvendes til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder på den ene side, og det etageareal, der anvendes til ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, på den anden side.

Grundværdiansættelsen for de ejerlejligheder, der er beliggende i etageboligejendommen, vil herefter skulle foretages særskilt for hver etageejerlejlighed efter EVL § 19 a, stk. 2, jf. dog stk. 6, og stk. 3. Ved opgørelsen af det mulige uudnyttede etageareal til etageboligbebyggelse til ejerlejligheder, vil der skulle tages hensyn til opdelingen af grunden, således at alene en forholdsmæssig del af det uudnyttede etageareal henregnes til denne del af grunden.

Værdiansættelsen af den øvrige del af grunden foretages efter EVL § 19 a, stk. 5, 2. pkt. jf. stk. 4, og afhænger af, hvad der er muligt efter plangrundlaget, jf. EVL §§ 18 og 20. Værdien skal opgøres forholdsmæssigt for denne del af grunden, der efterfølgende vil skulle fordeles efter fordelingstallet for f.eks. de ejerlejlighedsopdelte rækkehuse, der ligger på denne del af grunden.

I de tilfælde, hvor det er muligt at opføre etageboligbebyggelse på grunden, skal der foretages en forholdsmæssig opgørelse af værdien af denne anvendelse, jf. EVL § 19 a, stk. 4, 2. pkt., jf. stk. 2. Tilsvarende gør sig gældende, hvis andre anvendelser er muligt.

Sommerhusejerlejligheder

For ejerlejligheder, der er sommerhusejerlejligheder, jf. EVL § 4, stk. 1, nr. 4, i etagebebyggelse, ansættes bygningsværdien for ejerlejligheden pr. kvadratmeter boligareal svarende til bygningsværdien for standardiserede sommerhuse pr. kvadratmeter boligareal, der har samme standardiserede ejendomsværdi pr. kvadratmeter boligareal som den standardiserede ejerlejlighed, jf. EVL § 19 a, stk. 6.

Det følger af EVL § 19 a, stk. 6, at bygningsværdien for sommerhusejerlejligheder i etageboligbebyggelse ansættes ud fra grundværdikurven for sommerhuse. Beregningen følger samme fremgangsmåde som for ejerlejligheder til helårsbeboelse. Eventuelt uudnyttet etageareal, jf. § 19 a, stk. 3, fordeles også til sommerhusejerlejligheder efter § 21.

Der vil således skulle ansættes en grundværdi for hver enkelt sommerhusejerlejlighed ved fra en standardiseret ejendomsværdi for ejerlejligheden at fratrække ejerlejlighedens bygningsværdi, og disse grundværdier vil skulle tillægges en andel af et eventuelt uudnyttet etageareal.

For ejerlejligheder er enfamiliehuset standardiseret, så det standardiserede enfamiliehus og den standardiserede ejerlejlighed har bygningskarakteristika, så der opnås lighed mellem grundværdien pr. boligareal for enfamiliehuset og ejerlejligheden med samme ejendomsværdi pr. boligareal. Tilsvarende gælder for sommerhusejerlejligheder i forhold til standardiserede sommerhuse.

De nye beregningsmetoder for ejerlejligheder, jf. EVL § 19 a, bevirker ikke, at der skal foretages en tilbageregning af grundværdien til basisåret i medfør af EVL § 40.