H.A.2.1.1 Fast ejendom

Indhold

Dette afsnit omhandler begrebet "fast ejendom".

Fast ejendom vurderes efter ejendomsvurderingsloven. Loven administreres af told- og skatteforvaltningen [Vurderingsstyrelsen]. Det følger af EVL § 1.

EVL indeholder i § 2 en definition af, hvad der i vurderingsmæssig henseende anses for at være fast ejendom, og dermed hvilke enheder, der skal vurderes. Definitionen af fast ejendom tager udgangspunkt i bestemmelserne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven). Det skal bemærkes, at de tidligere regler i vurderingsloven ikke indeholdt en definition af, hvad der forstås ved fast ejendom. Der er dog i vidt omfang tale om det samme indhold af forståelsen af fast ejendom.

Afsnittet indeholder:

• Fast ejendom, som defineret i udstykningslovens § 2, med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden.

• Ejerlejligheder

• Bygninger på fremmed grund, hvis grunden er matrikuleret.

• Husbåde og andre flydende indretninger

• Fælleslodder

Fast ejendom, som defineret i udstykningslovens § 2, med tilhørende bygninger ejet af den samme som den, der ejer grunden

Definitionen af fast ejendom tager udgangspunkt i bestemmelserne i lov om udstykning og anden registrering i matriklen (udstykningsloven).

Af EVL § 2, stk. 1, nr. 1, fremgår, at der ved "fast ejendom" efter ejendomsvurderingsloven skal forstås det, der i udstykningslovens § 2 (lov om udstykning og anden registrering i matriklen) benævnes en samlet fast ejendom. Ved en samlet fast ejendom skal herefter forstås en ejendom bestående af ét matrikelnummer, eller en ejendom bestående af flere matrikelnumre, når disse ifølge notering i matriklen skal holdes forenet. For så vidt angår fælleslodder henvises der til gennemgangen af EVL § 2, stk. 2 i afsnit H.A.2.1.1 Fast ejendom.

Udstykningsloven omhandler matrikelforhold, dvs. registrering af grundarealer. Efter ejendomsvurderingsloven skal ved en fast ejendom i ikke alene forstås det matrikulerede grundareal, men også de bygninger, der evt. er opført på grunden, når bygningerne er ejet af den samme som den, der ejer grunden. Det samme gælder de tekniske anlæg til erhvervsmæssig anvendelse, der måtte være opført på grunden. Hermed menes der ikke tekniske anlæg, der er driftsmateriel. Fx vil såvel produktionsvindmøller som erhvervsmæssige solenergianlæg, hvor der foregår produktion af energi (og varme for så vidt angår solcelleanlæggene), i vurderingsmæssig forstand skulle betragtes som tekniske anlæg i form af driftsmateriel.

Der findes imidlertid arealer, som ikke er matrikuleret. Et umatrikuleret areal er efter udstykningslovens § 4 et areal, der ikke er optaget i matriklen, eller som er optaget i matriklen uden matrikelbetegnelse. En umatrikuleret ejendom er efter samme bestemmelse et umatrikuleret areal, der udgør en ejendomsretlig enhed. Et umatrikuleret areal er ikke en samlet fast ejendom efter udstykningslovens § 2.

Umatrikulerede arealer findes kun i meget begrænset omfang. Sådanne arealer ville kun kunne vurderes med stor usikkerhed, idet der ikke er foretaget en autoritativ opmåling. Samtidig vil der ikke ske nogen tilvækst i antallet. Derfor er umatrikulerede arealer ikke faste ejendomme efter ejendomsvurderingsloven og skal ikke vurderes. Dette vil også gælde eventuelle bygninger, der er opført på et umatrikuleret areal, herunder bygninger opført på søterritoriet. Hvis et hidtil umatrikuleret areal matrikuleres, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om en ny ejendom.

Ejerlejligheder

Ejerlejligheder er omfattet af begrebet "fast ejendom" i ejendomsvurderingsloven. Det fremgår af EVL § 2, stk. 1, nr. 2.

Ejerlejligheder adskiller sig fra andre former for fast ejendom på den måde, at en ejerlejlighed ikke har sit "eget" grundareal. I stedet ejer lejlighedens ejer en ideel andel af det grundareal, der tilhører den ejendom, der er udstykket i ejerlejligheder - den såkaldte moderejendom.

Moderejendommens grundareal er noteret i matriklen, men det er de enkelte ejerlejligheder ikke, da matriklen på nuværende tidspunkt ikke registrerer bygninger. I stedet er de enkelte ejerlejligheder noteret i tingbogen.

Bygninger på fremmed grund, hvis grunden er matrikuleret

Begrebet "fast ejendom" omfatter også bygninger på fremmed grund, hvis grunden er matrikuleret. Det følger af EVL § 2, stk. 1, nr. 3.

Ved en fremmed grund forstås det forhold, at grunden ejes af en anden end den, der ejer bygningerne.

Er en bygning placeret på fremmed grund, vil der i vurderingsmæssig henseende være tale om to ejendomme. Selve grunden vil efter EVL være en selvstændig ejendom, jf. EVL § 2, stk. 1, nr. 1, men da bygningen ikke ejes af den samme som den, der ejer grunden, er bygningen ikke en del af denne, og dermed ikke en del af den samlede faste ejendom. Begrundelsen for dette er, at de to ejere hver især skal kunne beskattes af hver deres ejendom.

Også under de tidligere regler efter VUL ansås en bygning beliggende på fremmed grund - og den fremmede grund selv - for at være to ejendomme, jf. VUL § 11.

Ejer den samme person flere forskellige "fremmede" bygninger på den samme grund, kan der i vurderingsmæssig forstand være tale om, at de "fremmede" bygninger tilsammen udgør én samlet ejendom.

Hvis der på en grund findes såvel "egne" bygninger (bygninger ejet af grundens ejer) som "fremmede" bygninger (bygninger ejet af andre end grundens ejer), vil grunden og de "egne" bygninger i vurderingsmæssig forstand udgøre en ejendom, mens de "fremmede" bygninger vil udgøre en anden ejendom. Hvis der på en grund findes flere "fremmede" bygninger ejet af forskellige ejere, vil hver af de "fremmede" bygninger udgøre en ejendom.

Husbåde og andre flydende indretninger

Husbåde, andre flydende indretninger, bygninger, der er opført på søterritoriet mv. anses ikke for fast ejendom efter EVL, uanset om husbåden mv. ligger fast forankret eller fast fortøjet ved kaj. Er husbåden derimod permanent placeret på land, kan den efter omstændighederne betragtes som en - om end atypisk - bygning. Det kan fx være tilfældet, hvis båden/bygningen lovligt kan anvendes til beboelse.

Fælleslodder

En fælleslod er defineret som et matrikelnummer i fælleseje, når mindst én ideel andel i matrikelnummeret er registreret i matriklen som hørende til en samlet fast ejendom, jf. udstykningslovens § 3.

Af EVL § 2, stk. 2, fremgår, at fælleslodder, jf. § 2, stk. 2, og § 3 i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, anses som selvstændige faste ejendomme. Det betyder, at en fælleslod skal vurderes som en samlet fast ejendom med et antal ejere af ideelle andele svarende til andre samlede faste ejendomme med flere ejere. Fælleslodder anses dermed som selvstændige faste ejendomme efter ejendomsvurderingsloven, uanset at de ikke anses som "fast ejendom" efter udstykningsloven.

Fælleslodder skal kategoriseres efter de samme regler som andre selvstændige vurderingsejendomme ud fra ejendommens samlede karakter.