G.A.3.2.2.1.3.10 Andele i Andelsboligforeninger mv.

Indhold

Dette afsnit beskriver retstilstanden før og efter den 1. februar 2005 om udlæg i andele i andelsboligforeninger.

Afsnittet indeholder:

• Retstilstanden før den 1. februar 2005
• Retstilstanden fra og med den 1. februar 2005.

Retstilstanden før den 1. februar 2005

Tidligere kunne der ikke foretages udlæg og arrest i en andel i en andelsboligforening, hvor retten til en bolig var knyttet til andelen, hvis det var fastsat i andelsboligforeningens vedtægter, at andele i andelsboligforeningens formue ikke kunne gøres til genstand for arrest eller eksekution, og at andelene ikke kunne pantsættes. 

Dette forbud mod udlæg, arrest og pantsætning er ophævet med virkning fra den 1. februar 2005.

Retstilstanden fra og med den 1. februar 2005

Ved andelsboligloven blev § 6a ændret, så der uanset modstående vedtægtsbestemmelser nu kan foretages arrest og udlæg i en andel i en andelsboligforening, og andelshaveren kan pantsætte sin andel. Se lov om andelsboligforeninger og andre bofællesskaber.

Andelshaverens ret til at pantsætte sin andel kan ikke begrænses i vedtægterne. Se dog andelsboligloven § 6a, stk. 2, hvorefter andelsboligforeningen uanset stk. 1 i vedtægterne kan begrænse retten til at pantsætte andelen gennem fastsættelse af en grænse for lånets størrelse. Retten kan kun begrænses på den måde, at andelshaveren ikke mod sikkerhed i andelen må optage lån, som overstiger 80 % af pantets værdi på lånetidspunktet.

Ændringsloven, se lov nr. 204 af 29. marts 2004, skulle oprindelig være trådt i kraft den 1. januar 2005. Se bekendtgørelse nr. 1147 af 26. november 2004. Ved bekendtgørelse nr. 1396 af 17. december 2004 blev tidspunktet for ikrafttrædelse dog ændret til 1. februar 2005.

Ved lov om ændring af

• tinglysningsloven
• retsplejeloven og
• konkursloven (pant og udlæg i andelsboliger mv.)

blev der med kapitel 6b, se tinglysningsloven §§ 42i-42o, indført bestemmelser om tinglysning i andelsboligbogen. Se lov nr. 216 af 31. marts 2004.

Det fremgår af tinglysningsloven § 42j, at pant og retsforfølgning i andele i andelsboligforeninger skal tinglyses for at opnå beskyttelse mod aftaler, der i god tro indgås om andelen og mod retsforfølgning. Når tinglysning er sket, behøver overdragelse eller anden overførelse ingen tinglysning.

Den aftale, der går ud på at overdrage en andel til eje, og som skal kunne fortrænge en utinglyst pantsætningsaftale eller retsforfølgning, skal være godkendt af andelsboligforeningen. Efter aftalen skal erhververen være i god tro, når denne modtager underretning fra foreningen om, at aftalen er godkendt.

Tinglyst pant i en andel i en andelsboligforening

Når intet andet er aftalt, omfatter tinglyst pant i en andel i en andelsboligforening forbedringer i lejligheden samt inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Pantsætningen hindrer ikke, at sådanne forbedringer eller sådant inventar udskilles efter regelmæssig drift.

Medmindre andet fremgår af fogedens optegnelser omfatter udlæg i en andelsboligforening på samme måde også sådanne forbedringer og sådant inventar, ligesom udlæg heller ikke er til hinder for en udskillelse ifølge regelmæssig drift. Omfatter udlægget forbedringer og inventar, indgår også aktiver af denne beskaffenhed under udlægget, selv om de først senere tilføres lejligheden. Se retsplejeloven § 518, stk. 4.  

Ifølge tinglysningsloven § 42k skal tinglysning af de i tinglysningsloven § 42j nævnte rettigheder ske i andelsboligbogen. Den digitale andelsboligbog administreres ved Retten i Hobro. Som grundlag for tinglysning kræves ifølge tinglysningsloven § 42k, stk. 2 et dokument, der skal fastslå, stifte, forandre eller ophæve en ret over en bestemt andel afhængig af dokumentets indhold.

Tinglysning af pantebreve

Ved tinglysning af pantebreve eller ved retsforfølgning skal der efter tinglysningsloven § 42k, stk. 4, fremlægges en udskrift med andelens adresse fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) samt en erklæring fra andelsboligforeningen, se andelsboligloven § 4a, om:

• Dokumentet vedrører den, som andelsboligforeningens bestyrelse har godkendt som ejer af den pågældende andel.
• Andelen giver brugsret til den bolig- eller erhvervsenhed, som dokumentet angiver med henvisning til en anført adresse i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Erklæringen skal afgives inden 3 uger, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, som udgør en rimelig begrundelse for en længere frist. Se bekendtgørelse nr. 1151 af 29. november 2004, § 4, stk. 2.

I praksis er der set flere tilfælde, hvor en andelsboligforening har opkrævet et gebyr i forbindelse med, at foreningen giver en erklæring. En andelsboligforening har dog ikke hjemmel til at opkræve et gebyr som betingelse for at give denne erklæring. Der er tale om et egentligt lovbud, som en andelsboligforening ikke kan tilsidesætte eller egenhændigt knytte betingelser til. Se andelsboligloven § 4a. Ved en ændring af vedtægterne må andelsboligforeningen derfor om nødvendigt sikre, at andelshaveren skal betale et sådant gebyr som kompensation for den ekstra administration, som bestemmelsen medfører for andelsboligforeninger.

Pantebrevet eller udskriften af retsbogen (udlægsbogen) skal ifølge tinglysningsloven § 42k, stk. 6, angive den bolig- eller erhvervsenhed, hvortil andelen giver brugsret, med henvisning til en anført adresse i Bygnings- og Boligregistret (BBR).

Hvis ikke den i tinglysningsloven § 42k, stk. 5, nævnte udskrift og erklæring foreligger i forbindelse med anmeldelsen til tinglysning, indføres dokumentet foreløbigt i andelsboligbogen med frist til fremskaffelse af udskriften og erklæringen ifølge stk. 7. Fristen kan efter anmelderens anmodning forlænges.

Hvis en andelsboligforening ikke afgiver den efter § 4a påkrævede erklæring, fordi man eksempelvis som betingelse kræver, at udlægshaver betaler et gebyr, kan andelsboligforeningens bestyrelse ifalde et erstatningsansvar efter dansk rets almindelige erstatningsregler. Dette forudsætter, at udlægshaver, ud over den manglende endelige tinglysning af udlægget, kan dokumentere et tab, fordi der ikke i tilstrækkeligt omfang var andre udlægsegnede aktiver hos skyldneren.

Efter tinglysningsloven § 42m regnes et dokument for tinglyst, når det er indført i andelsboligbogen og der er afsendt meddelelse fra tinglysningskontoret, om at dokumentet er tinglyst. Tinglysningens retsvirkninger regnes fra det tidspunkt, dokumentet anmeldes til tinglysning. Dokumenter, der modtages samtidig, ligestilles. Da det er (det elektroniske) fremkomsttidspunktet, der har betydning, vil denne situation næppe kunne forekomme, idet to dokumenter ikke kan fremkomme elektronisk til tinglysningsretten på samme tid.

Tinglysningsloven § 42o fastslår, at tinglysningsloven §§ 42i-42n også gælder for pant og retsforfølgning i aktier og anparter i henholdsvis boligaktieselskaber og boliganpartsselskaber, som er omfattet af andelsboligloven.