D.A.21.3.2.2 Andelsboligbyggeri

Indhold

Dette afsnit beskriver, at byggevirksomheder, der opfører andelsboligbyggeri, skal betale moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning, hvis byggevirksomhed og andelsboligforening har indgået aftale med bindende virkning om overdragelse af grund og byggeri, før støbningen af fundamentet er påbegyndt.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Bindende aftale mellem kommende andelshavere og byggevirksomhed
• Suspensiv eller resolutiv betingelse
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Ved vurderingen af, om der ved opførelsen af andelsboliger skal betales moms efter reglerne om byggeri for egen eller fremmed regning, er det afgørende, om der ved byggeriets påbegyndelse foreligger en bindende aftale mellem parterne (byggevirksomhed og andelsboligforening) om køb af ejendommen.

Den bindende aftale med byggevirksomheden kan være indgået af en allerede stiftet andelsboligforening eller af de kommende andelshavere af en endnu ikke xendeligtx stiftet andelsboligforening. Det er altså ikke foreningens stiftelsestidspunkt, der har betydning for, hvornår den bindende aftale anses for indgået.

Byggevirksomheder mv., der opfører andelsboligbyggeri, skal betale moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning, hvis andelsboligforeningen, før støbningen af fundamentet er påbegyndt, har indgået aftale med bindende virkning med en byggevirksomhed om overdragelse af grund og byggeri. Der skal på samme måde betales moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning, hvis de kommende andelshavere har indgået bindende aftale med en byggevirksomhed, før støbningen af fundamentet er påbegyndt, og har forpligtet sig til at lade en andelsboligforening overtage byggeri og grund på et senere tidspunkt. Se TfS1989, 413DIR.

Bindende aftale mellem kommende andelshavere og byggevirksomhed

TfS1990, 37TSS vejleder om forståelsen af begrebet "bindende aftale" mellem kommende andelshavere og byggevirksomheden:

Ved en "bindende aftale" forstås en aftale, som begge parter har underskrevet eller på anden måde har tiltrådt, uanset om aftalen kaldes kontrakt, slutseddel, købstilbud eller lignende. Ved købstilbud forstås et accepteret købstilbud. Det betyder, at der ved vurderingen af, om der foreligger en bindende aftale mellem parterne, må lægges afgørende vægt på, hvordan aftalegrundlaget er udformet. Hvis byggevirksomheden, fx som betingelse for at andelsboligerne bliver bygget, skriver, at der inden for en rimelig tid - efter byggevirksomhedens skøn - foreligger tegningstilbud fra min. 75 pct. af andelene, så har byggevirksomheden reelt uden at skrive under givet accept på, at byggeriet bliver gennemført, hvis betingelsen er opfyldt, og der skal i så fald betales moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning.

Eksempel 1.

Ved dette byggeri var der udfærdiget en slutseddel, hvorefter den kommende andelshaver overtager brugsretten til en bestemt bolig. Byggeriet påbegyndes ikke, før alle andelene er solgt. Den kommende andelshaver forpligter sig til at medvirke til stiftelsen af andelsboligforeningen og dens køb af ejendommen efter udleveret salgsmateriale. Hvis andelshaveren misligholder sine forpligtelser over for andelsboligforeningen, har byggevirksomheden ret til at hæve aftalen. Slutsedlen underskrives af både byggevirksomheden og den kommende andelshaver. Der skal beregnes moms af byggeriet - når slutsedlen er udformet og underskrevet på denne måde - efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Den daværende Told- og Skattestyrelse fandt, at der - når bare én af de kommende andelshavere har købt en andel, og begge parter har underskrevet aftalen - er indgået en bindende aftale mellem parterne. Aftalen medfører, at byggevirksomheden er forpligtet til at gennemføre byggeriet som andelsboligbyggeri. I relation til momsreglerne er det derfor ikke afgørende, om der er solgt 75 % eller 100 % af andelene, før byggeriets påbegyndelse.

Eksempel 2.

Ved dette byggeri havde begge parter, dvs. byggevirksomheden og den kommende andelshaver, tiltrådt en tegningsaftale med den klare forudsætning/betingelse, at byggevirksomheden og den kommende andelshaver gensidigt gør aftalen betinget af, at minimum 75 % af andelsboligerne bliver solgt inden en given frist, som ligger efter den planlagte påbegyndelse af byggeriet. Hvis byggevirksomheden påbegynder byggeriet en måned før fristens udløb og på et tidspunkt, hvor kun 74 % af andelsboligerne er solgt, er der risiko for, at byggeriet ikke gennemføres, selv om begge parter har en forventning om, at betingelsen bliver opfyldt. Den daværende Told- og Skattestyrelse afgjorde også i dette tilfælde, at der skal betales moms efter reglerne om byggeri for fremmed regning. Forudsætningerne/betingelserne er uden momsmæssig betydning, fordi begge parter har tiltrådt tegningsaftalen, inden byggeriet påbegyndes.

Eksempel 3.

Ved dette byggeri har byggevirksomheden sendt salgstilbud om indtrædelse i andelsboligforeningen i form af tegningstilbud til de kommende andelshavere. På tidspunktet for kommunens endelige godkendelse af anskaffelsessummen før byggeriets påbegyndelse foreligger der tilbud fra potentielle andelshavere, som har tegnet sig for fx 75-100 % af de boliger, som er planlagt. Alle tilbudsgivere har stillet bankgaranti for andelsindskuddet (20 % af anskaffelsessummen). Dokumentet, som de kommende andelshavere har underskrevet, er et ensidigt tegningstilbud, hvorefter andelshaveren tilbyder at blive medlem af andelsboligforeningen og senere overtage ejendommen og stifte foreningen. Støbning af fundament til det første hus sker på ét matrikelnr., hvor i øvrigt alle andelsboligerne inden for dette byggeprojekt vil blive opført. Entreprenøren indkalder til stiftende generalforsamling, som finder sted 14 dage efter byggeriets påbegyndelse. På generalforsamlingen bekræfter byggevirksomheden, at virksomheden accepterer alle tegningstilbuddene. Foreningen stiftes, og de nødvendige dokumenter som skøde mv. underskrives. Hvis tegningstilbuddet ikke indeholder bestemmelser udover de anførte, kan byggeriet momsberigtiges efter reglerne om byggeri for egen regning.

Suspensiv eller resolutiv betingelse

Når der er indgået en endelig og bindende aftale, inden støbning af fundament er påbegyndt, kan aftalen dog indeholde betingelser, som er suspensive eller resolutive.

Hvis betingelsen er af en sådan karakter, at der hersker reel usikkerhed om, hvorvidt aftalen bliver gennemført, fx ved køb af en ejendom, hvor købet er betinget af salg af en anden ejendom til en bestemt pris inden 1 måned, indtræder beskatning først, når betingelsen er opfyldt. Sådanne betingelser, der udskyder beskatningstidspunktet, betegnes som suspensive.

Hvis betingelsen nærmest har karakter af en formsag, fx tinglysning af et skøde i forbindelse med en ejendomshandel, og der i realiteten ikke er tvivl om, at betingelsen vil blive opfyldt, indtræder beskatning allerede på aftaletidspunktet. Betingelser, der ikke udskyder beskatningstidspunktet, betegnes som resolutive.

En endelig og bindende aftale om overdragelse af brugsretten til andelsboliger, indgået inden støbning af fundament, som er betinget af, at 80 procent af andelsboligerne bliver solgt, indeholder en resolutiv betingelse. Betingelsen betragtes altså som en formsag, hvor der i realiteten ikke er tvivl om, at betingelsen vil blive opfyldt. Betingelsen udskyder altså ikke beskatningstidspunkt. Det vil sige, at en købekontrakt, der er underskrevet inden støbning af fundament, vil være en aftale om byggeri for fremmed regning, selvom den resolutive betingelse først opfyldes efter støbning af fundamentet. Se SKM2011.648.HR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: