C.H.3.5.5.4 Beregning for ejendomme med særlige forhold

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Ejerlejligheder med udlejning
• Ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder
• Stuehuse til landbrugs- og skovbrugsejendomme
• Landejendomme over 5.000 m2 i landzone
• Ejerboliger med vindmølle
• Blandet benyttede ejendomme
• Ejendommen er i sameje
• Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber
• Andels- og aktielejligheder
• Sommerhuse, herunder fritidslejligheder
• Kolonihavehuse
• Fredede ejendomme
• Grunde
• Bygninger på lejet grund
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

En ejendom tjener ikke til bolig for ejeren og hans eller hendes husstand, når ejendommen er udlejet.

Men der skal betales ejendomsværdiskat i den situation, hvor ejeren udlejer boligen helt eller delvist, og ejeren anvender bundfradragsmetoden ved sommerhusudlejning, værelsesudlejning eller udlejning af helårsbolig. Se LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, LL (ligningsloven) § 15 P, stk. 1 eller 2, og LL (ligningsloven) § 15 Q, stk. 1 og 2.

Ejerlejligheder med udlejning

Udlejning

En ejerlejlighed, der ikke bebos af ejeren, men er udlejet, behandles skattemæssigt som en udlejningsejendom, og der skal ikke betales ejendomsværdiskat. Se LSRM 1974, 64 LSR.

Ejeren af en ferielejlighed (hotelejerlejlighed), som i perioder bliver lejet ud, skal betale ejendomsværdiskat. Se SKM2007.446.SR og SKM2019.330.LSR.

Der skulle ikke betales ejendomsværdiskat, når ejeren anvendte sin egen hotelejerlejlighed til overnatning i forbindelse med øvrige erhvervsmæssige aktiviteter. Se SKM2006.719.SR.

Frigjorte ejerlejligheder

>Der tages i ejendomsvurderingen ikke længere hensyn til, om en ejerlejlighed er udlejet. Se EVL § 26. Kun hvor bygningen ligger på fremmed grund, vil der i vurderingen blive taget hensyn til kontraktforholdet mellem parterne. Se EVL § 16, stk. 3.<

>En ejerlejlighed, der tidligere er blevet vurderet som udlejet, og som forud for den første almindelige vurdering eller omvurdering efter hhv. EVL § 5 eller § 6, er overgået til ejerens benyttelse, vil derfor ikke længere få et nedslag i ejendomsværdien. Heller ikke hvis lejligheden senere udlejes igen. <

Ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder med udlejning 

Ejendomsværdiskat - beregning

Beregningsgrundlaget er den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens lejlighed.

Der gives et nedslag i ejendomsværdiskatten >på 3,7 promille af beregningsgrundlaget< for ejendomme, der indtil 1999 fik beregnet standardfradrag. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 7. Det er en betingelse, at ejeren havde erhvervet ejendommen senest den 1. juli 1998.

Det gælder også tofamiliehuse. Nedslaget for tofamiliehuse beregnes af den fulde ejendomsværdi på samme måde, som det var tilfældet ved beregningen af det tidligere standardfradrag. Nedslaget er maksimeret til 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed.

Hvis ejendommen ejes af én ejer, der fx lejer den ene lejlighed ud og selv bor i den anden, maksimeres nedslaget til 2.400 kr. (to gange 1.200 kr.) Hvis ejendommen ejes af to ejere i hver sin lejlighed, maksimeres nedslaget til 1.200 kr. for hver ejer. 

Boliger beboet af ejere til landbrugs- og skovbrugsejendomme

Stuehusfordeling

Beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er den ejendomsværdi, der efter EVL § 30, stk. 1, særskilt ansættes for boligen.

Se også

Se også afsnit:

• C.H.3.5.5.1, C.H.3.5.5.2 Stigningsbegrænsningsregler og C.H.3.5.5.3 om de generelle regler om beregning af ejendomsværdiskatten

Bemærk

Hvor en driftsbygning, der ikke er med i stuehusvurderingen, benyttes privat, skal der ikke beregnes en skønsmæssig lejeværdi for driftsbygninger som tillæg. Se TfS 1997, 766.LSR. Der skal heller ikke betales ejendomsværdiskat. 

Landejendomme over 5.000 m2 i landzone

For xejerboliger med et grundarealx over 5.000 m2, der helt eller delvist ligger i landzone, skal kun en del af ejendommens grundareal indgå i beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten. Se EVL § 36.

Det sker ved, at ejendomsværdien bliver fordelt på den del, der er knyttet til boligdelen, og den del, der er knyttet til resten af ejendommen, ligesom for landbrugsejendomme. Det er alene grundværdien af de første 5.000 m2, der skal indgå i ejerboligdelen.

Ejerboliger med vindmølle

For ejerboliger, der er noteret på samme matrikel som en vindmølleparcel, skal der på samme måde som for andre ejendomme ske en ejerboligfordeling. Se EVL § 37, stk. 1.

Ejendomme som både anvendes til bolig for ejeren samt til erhverv

Blandet benyttede ejendomme er ejendomme, som tjener til bolig for ejeren og samtidigt anvendes erhvervsmæssigt. På baggrund af et skøn over ejendommens samlede karakter vil ejendommen enten være kategoriseret som en erhvervsejendom eller en ejerbolig.

Regel

Ejendomsværdiskat for ejerboliger i blandet benyttede ejendomme beregnes efter tilsvarende regler, som gælder for enfamiliehuse. Beregningsgrundlaget er dog kun den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens bolig. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 4, 3. pkt., jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 5, samt EVL § 35, stk. 1. 

Med vurderingsfordeling

Reglerne om ejendomsværdiskat omfatter blandet benyttede ejendomme, som indeholder en eller to selvstændige lejligheder, og hvor ejendomsværdien er fordelt på en del, der henføres til ejerens bolig, og en del, der henføres til den øvrige ejendom.

Indtægter fra den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendomme med vurderingsfordeling efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 5, er personlig indkomst, jf. PSL (personskatteloven) § 3, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.

Blandet benyttede ejendomme kan være af meget forskellig art og indretning. Reglerne omfatter derfor enfamiliehuse og ejerlejligheder, der benyttes erhvervsmæssigt fx til butik eller kontor. Det samme gælder værksteds- eller fabriksbygninger, hvor ejendommen også er indrettet til bolig for ejeren, samt ejendomme der benyttes til fx restauration, campingplads, pelsdyrfarm eller dambrug, og hvor ejerens bolig har karakter af stuehus.

De egentlige stuehuse til landbrug samt stuehuse til skovbrugsejendomme omfattes ikke af de her nævnte regler.

Hvis der sker ændringer i ejerens benyttelse af ejendommen i løbet af indkomståret, skal ejendomsværdiskatten for indkomståret udelukkende beregnes på grundlag af den vurdering eller vurderingsfordeling, der er foretaget i året før indkomståret. Se afsnit C.H.3.5.5.5 Ændret benyttelse mv. om ændret benyttelse.

Det er ikke en betingelse for at anvende ejendomsværdiskatteloven for blandet benyttede ejendomme med vurderingsfordeling efter EVL § 35, stk. 1, at det er ejeren selv, der driver erhvervsvirksomhed i ejendommen.

Ejendommen er i sameje

Hvis ejendommen ejes af flere ejere, afhænger det af, om kun en eller flere (eller alle) ejere bor i ejendommen.

Medejer bor i ejendommen

En skattepligtig, der ejer en ejendom i sameje med andre og selv bor i ejendommen, betaler kun ejendomsværdiskat af den del af ejendommen, som svarer til ejerandelen af ejendommen. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 13.

Ejendomsværdiskatten for ejendommen beregnes, som om ejeren var eneejer af ejendommen, hvorefter der betales ejendomsværdiskat af den andel, han eller hun ejer.

Det er kun medejere, der selv benytter ejendommen, som betaler ejendomsværdiskat.

Bemærk

Reglerne i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 13 angår kun beregningen af ejendomsværdiskatten. Bestemmelsen tager ikke stilling til, hvordan en ejer med bolig i ejendommen i øvrigt skal behandles skattemæssigt, hvis han eller hun ikke betaler fuld leje til en medejer, som ikke har bolig i ejendommen.  Det kan derfor komme på tale at beskatte eller lægge gaveafgift på den fordel, som den, der får stillet bolig til rådighed, opnår.

Medejer bor ikke i ejendommen

En ejer, som ikke bor i ejendommen, men som vederlagsfrit stiller den til rådighed for en medejer, skal beskattes efter statsskattelovens regler af et beløb, der svarer til den objektive udlejningsværdi. Ejendomsværdiskatteloven har ikke ændret ved denne regel. Se TfS 2000, 743 (ministerens svar på spørgsmål 221). Når ejeren beskattes af den objektive udlejningsværdi, skal den samme ejer ikke betale ejendomsværdiskat.

Undtagelse for landbrugsejendomme med bopælspligt

Reglen om beskatning ud fra den objektive udlejningsværdi gælder ikke for en medejer af en landbrugsejendom, der er omfattet af bopælspligt efter landbrugsloven, men hvor medejeren ikke bor på ejendommen. Det betyder, at hvis en medejer stiller et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en anden medejer, så skal den ejer, der ikke bor dér, alene beskattes af en forholdsmæssig andel af den procentvist opgjorte lejeværdi efter de gamle lejeværdiregler. Se SKM2002.129.LSR.

Lejeværdien ved at stille et stuehus med bopælspligt vederlagsfrit til rådighed for en medejer sættes normalt til et beløb, der svarer til en forholdsmæssig andel af 250 pct. af den ejendomsværdiskat, der kan beregnes for hele boligen. Se SKM2005.134.TSS sammenholdt med SKM2007.381.LSR.

Ingen ejer bor i ejendommen

Hvis ingen af ejerne bor i ejendommen, skal hver af ejerne beskattes af en forholdsmæssig andel af lejeindtægten.

Ejendomme ejet via et partnerselskab (P/S) som anvendtes til ferieboliger for ejerne, skulle betale ejendomsværdiskat af deres ideelle andel af ejendommen. Se SKM2019.198.SR.  

Ejendomme med ejerboliger, der indeholder to selvstændige boligenheder

Ved beregningen af ejendomsværdiskatten for denne boligtype, tages der ikke hensyn til størrelsen af den ideelle ejerandel, men kun til den del af ejendomsværdien, der er henført til ejerens lejlighed. Se SKM2002.431.LSR.

Lejligheder i visse mindre udlejningsejendomme og boligfællesskaber

De ejendomme, der er tale om i denne sammenhæng, er beboelsesejendomme med 3 eller flere lejligheder. Ved mindre udlejningsejendomme forstås ejendomme med 3-6 lejligheder. Ved boligfællesskaber skal ejerne af ejendommen have brugsret til en lejlighed i ejendommen i kraft af deres ideelle ejerandel af ejendommen.  

Udgangspunktet er statsskattelovens regler

Den enkelte ejer er medejer af den faste ejendom, og ejendommen behandles derfor skattemæssigt som en udlejningsejendom. Det betyder, at ejeren ved indkomstopgørelsen skal medregne den del af ejendommens samlede over- eller underskud, der svarer til den del, han eller hun ejer. Ejeren beskattes som udgangspunkt af den objektive udlejningsværdi af bolig i egen ejendom efter reglerne i SL (statsskatteloven) § 4, litra b, 2. pkt.

Se afsnit C.H.3.3.3 Mindre udlejningsejendomme, der bebos af ejere og C.H.3.3.4 Boligfællesskaber, der bebos af deltagere om, hvordan resultatet af ejendommen skal opgøres for den enkelte ejer.

Anvendelse af ejendomsværdiskattelovens regler

Ejere af små udlejningsejendomme eller deltagere i visse boligfællesskaber mv. kan anvende reglerne i ejendomsværdiskatteloven, når bestemte betingelser er opfyldte.

Ejendomsværdiskatteloven gælder for tre kategorier:

• Ejere af udlejningsejendomme, hvor højst én af lejlighederne bebos af en eller flere ejere. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6
• Ejere af udlejningsejendomme, hvor mere end én lejlighed var beboet af ejere den 27. april 1994. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 7
• De såkaldte boligfællesskaber, som omfatter boligsamejer og andre boligfællesskaber. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 8.

De ejendomme, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6-8, er ejendomme, der har mere end to lejligheder. Det er alene ejendomme til helårsbeboelse.

Bortset fra de ejendomme, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 8, dvs. boligfællesskaberne, skal der være tale om udlejningsejendomme med højst 6 lejligheder.

Udlejningsejendom, hvor højst én lejlighed bebos af ejer

Bestemmelsen i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 6, gør det muligt for en eller flere ejere, der bor i en lejlighed i deres udlejningsejendom, at vælge beskatning efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven.

For at blive omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat skal ejeren bede Vurderingsstyrelsen om en særskilt vurdering af lejligheden efter EVL § 27 senest sammen med, at selvangivelsen afleveres rettidigt for det første indkomstår, hvor ejeren bor i lejligheden. Efter EVL § 27 kan en lejlighed, der er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 1, nr. 6, blive vurderet, som om den var tinglyst som en selvstændig ejerlejlighed. Vurderingen anvendes som beregningsgrundlag for ejendomsværdiskatten.

xSenest 3 måneder efter at vurderingen foreligger,x skal ejeren desuden give Skatteforvaltningen (Skattestyrelsen) meddelelse om, at den beboede lejlighed skal være omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat. Valget om ejendomsværdiskat er endeligt og gælder for det indkomstår og senere indkomstår.

Tilsvarende gælder for ejendomme, der er erhvervet i indkomståret 1999 eller tidligere, hvis ejeren har ladet ejendommen overgå til standardiseret lejeværdiberegning efter reglerne i den dagældende LL (ligningsloven) § 15 C i LBK nr. 819 af 3. november 1997.

Udlejningsejendom, hvor mere end én lejlighed bebos af ejer

Det er en betingelse for, at en lejlighed er omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 7, at

• ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende § 15 C i LL (ligningsloven), jf. LBK nr. 819 af 3. november 1997, og at
• der er foretaget en vurdering efter EVL § 27.

Valget af beskatning af ejendommen efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt og gjaldt -og gælder - også for en ny ejer af en ejerandel.

Som udgangspunkt er kun det antal lejligheder, som var beboet af ejere den 27. april 1994, omfattet af ejendomsværdiskatten. Det er dog ikke et krav, at de lejligheder, der bebos af ejere, skal være de samme, som var det den 27. april 1994. Ejerne kan omfordele det antal lejligheder i ejendommen, der oprindeligt blev beboet af en eller flere ejere, forudsat at antallet af lejligheder, der er beboet af en ejer, ikke forøges. Ved en sådan omfordeling skal ejeren bede Vurderingsstyrelsen om en vurdering efter EVL § 27 for den nye ejerbeboede lejlighed.

Hvis en ejer flytter fra sin lejlighed i mere end to år, så tæller lejligheden ikke længere med i det antal lejligheder, der er omfattet af ejendomsværdiskatten.

Boligfællesskaber

I ejendomme med mere end to beboelseslejligheder, som ejes og bebos af deltagerne i et boligfællesskab, kan de lejligheder, som deltagerne har en brugsret til, blive beskattet efter ejendomsværdiskatteloven.

Det er en betingelse, at

• ejendommen i indkomståret 1999 blev beskattet efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning efter den dagældende LL (ligningsloven) § 15 C i LBK nr. 819 af 3. november 1997, og
• der er foretaget en vurdering efter EVL § 27.

De boligfællesskaber, som EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 8, handler om, er

• boligsamejer
• boliginteressentskaber
• boligkommanditselskaber
• andre fællesskaber, der ikke er selvstændige skattesubjekter, fordi deltagerne hæfter personligt, og hvor der til deltagelsen er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen.

Valget af beskatning efter reglerne om en standardiseret lejeværdiberegning var endeligt for fællesskabet, dvs. også for nye deltagere.

Bemærk

Når en ejer vælger at få en vurdering efter EVL § 27, indebærer det, at ejeren skal beskattes efter ejendomsværdiskattelovens regler og ikke længere efter statsskattelovens regler om lejeværdi. Det betyder også, at fradragsretten for udgifter bliver begrænset.  

Andels- og aktielejligheder

Der betales ikke ejendomsværdiskat af andelsboliger eller aktielejligheder. Se afsnit C.H.2.1.15.6 Boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser om definitionen af andelslejligheder og aktielejligheder.

Sommerhuse, herunder fritidslejligheder

Der skal betales ejendomsværdiskat, når ejeren har sommerhuset til disposition, uanset om han eller hun gør brug af sin beboelsesret eller ej.

Der regnes med 12 måneders benyttelse af sommerhuset, selv om huset ikke må bruges hele året, fordi ejendomsvurderingen tager hensyn til eventuelt manglende anvendelighed på grund af forbud eller lignende. Se TfS 1996, 531 og TfS 1996, 601.

Det gælder også, selv om ejeren fx samtidigt annoncerer huset til udlejning eller har overladt det til et udlejningsbureau, medmindre ejendommen har været anvendt til udelukkende erhvervsmæssig udlejning. Erhvervsmæssig udlejning til fritidsformål kræver tilladelse til udlejning fra Naturstyrelsen efter sommerhuslovens § 2. Bemærk, at begrebet "erhvervsmæssigt" i sommerhusloven afviger fra det skatteretlige begreb. Se afsnit C.H.3.4.2.2 Udlejning af fritidsbolig hele indkomståret om udlejning af fritidsbolig hele indkomståret.

Når ejendommen udlejes samtidigt med, at ejeren kan disponere over den, skal ejendomsværdi­skatten betales for hele indkomståret, når den skematiske opgørelsesmetode efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 1, anvendes, mens ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor ejendommen udlejes, når den regnskabsmæssige metode efter LL (ligningsloven) § 15 O, stk. 2, anvendes. Se afsnit C.H.3.4.2.1 Udlejning af fritidsbolig en del af året og EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11, stk. 2.

Ved køb og salg af et sommerhus beregnes ejendomsværdiskatten fra overtagelsestidspunkt til overtagelsestidspunkt, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11.

Se også

Se også afsnit C.H.3.5.5.2 om de generelle regler for beregning af ejendomsværdiskat for enfamiliehuse.

Kolonihavehuse

Kolonihavehuse på egen grund behandles som enfamiliehuse, uanset om ejendomsværdien indeholder en værdi af bygningen eller ej.

Kolonihavehuse på lejet grund er undtaget fra vurdering. Der skal derfor ikke betales ejendomsværdiskat, som det er tilfældet for vurderede enfamiliehuse på lejet grund. Der skal modsat tidligere heller ikke længere skønnes en lejeværdi efter SL (statsskatteloven) § 4, litra b, 2. pkt. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 1, stk. 1, 3. pkt.

Kolonihaver uden hus behandles som grunde.

Fredede ejendomme

Ejendomsværdiskat betales ganske som for andre ejendomme. Der skal også betales ejendomsværdiskat af herregårdsbygninger eller lignende, der er ubeboede, men står til rådighed for ejeren. Hvis ejeren bor i en nærliggende mindre bolig, vil stuehusvurderingen kun omfatte den beboede ejendom.

Grunde

Der betales ikke ejendomsværdiskat af ubebyggede grunde.

Bygninger på lejet grund

Ejeren af en bygning på lejet grund skal betale ejendomsværdiskat af bygningen, ligesom det gælder for tilsvarende bygninger på egen grund. Der skal alene betales ejendomsværdiskat på grundlag af bygningens ejendomsværdi.

Bygninger af enhver art på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis kontantværdien er under >116.900 kr. (114.300 i 2020)<. For ejerboliger har det i praksis kun betydning for kolonihavehuse på lejet grund.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: