H.A.6.1.2 Fysisk planlægning - offentlig regulering

Indhold

Dette afsnit handler om den fysiske planlægning, der tager udgangspunkt i den overordnede lovgivning i planloven. Rådigheden over fast ejendom i Danmark er blandt andet begrænset af offentlige myndigheders regulering.

Afsnittet indeholder:

• Planloven
• Byggelinjer
• Landbrug
• Byggeloven
• Vejloven
• Byfornyelse
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Planloven

Planloven er den primære overordnede lov for den fysiske planlægning i Danmark. Reglerne om de regionale udviklingsplaner, kommuneplaner, lokalplaner mv. tager alle udgangspunkt i planloven, der er hovedloven på dette område.

Kort om planloven

I planloven står blandt andet reglerne om regulering af arealanvendelsen i Danmark og dermed den fysiske planlægning.

Planloven skal sikre, at der både tages hensyn til samfundsmæssige interesser og til miljøet ved arealanvendelsen i Danmark, så samfundsudviklingen kan ske på et bæredygtigt grundlag. I planloven findes de vigtigste bestemmelser om arealplanlægning. Se lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015.

Planer, der fastsætter bestemmelser om arealanvendelsen kaldes fysiske planer. Miljøministeren har ansvaret for landsplanlægningen, og for at der foretages de undersøgelser, som er nødvendige.

Regionale udviklingsplaner

Retningslinjerne for de regionale udviklingsplaner stod tidligere i planlovens kapitel 3, som nu er ophævet. Ophævelsen er sket som følge af, at den regionale udviklingsplan er samlet med den regionale erhvervsudviklingsstrategi under lov om erhvervsfremme og regional udvikling (erhvervsfremmeloven). De regionale udviklingsplaner og hovedparten af regionernes beføjelser er således udgået af planloven.

Tidligere gjaldt, at Regionsrådene var regional planmyndighed og skulle lave de regionale udviklingsplaner. På Bornholm var det dog kommunalbestyrelsen, der var regionalplanmyndighed.

De regionale udviklingsplaner skulle på grundlag af en helhedsvurdering beskrive en ønskelig fremtidig udvikling for blandt andet

• regionens byer, landdistrikter og udkantsområder
• natur og miljø, herunder rekreative formål
• erhverv, inkl. turisme
• beskæftigelse
• uddannelse 
• kultur.

De regionale udviklingsplaner skulle indeholde kortbilag, der med overordnede udpegninger illustrerede de forskellige områder, som er nævnt i punkterne ovenfor.

Regionsrådet kunne over for kommunalbestyrelserne i regionen stille forslag til kommune- og lokalplanlægningen.

Kommuneplaner

Retningslinjerne for kommuneplanerne står i planlovens kapitel 4. Der skal laves en kommunalplan, der omfatter en periode på 12 år for alle kommuner på grundlag af en samlet vurdering for udviklingen i kommune.

Kommuneplanen skal blandt andet

• fastlægge hovedstrukturen for kommunens fysiske planlægning
• være det samlende dokument til regulering af arealanvendelse i by og land
• sætte rammerne for lokalplanerne
• på kort vise de afgrænsende områder, der knytter sig til planens retningslinjer og rammer
• ikke stride mod beskrivelsen af den ønskede udvikling i den regionale udviklingsplan
• ikke stride mod øvrige regler, beslutninger mv.

Regionsrådet kan gøre indsigelse i forhold til kommunernes konkrete planlægning, hvis den er i strid med den regionale udviklingsplan.

Den enkelte grundejer kan ikke støtte ret på, at kommuneplanen udmøntes i lokalplaner med det indhold, som er forudsat i kommuneplanen..

I områder, hvor der ikke findes en lokalplan, skal der ved vurderingen tages hensyn til kommuneplanen og de bebyggelsesprocenter, der er fastsat der. Se SKM2004.460.HR.

Lokalplaner

Retningslinjerne for lokalplanlægningen står i planlovens kapitel 5.

Det er kommunalbestyrelsen, der har ansvaret for lokalplanlægningen. Lokalplanerne er de mest deltaljerede af de fysiske planer og indeholder bindende anvisninger for anvendelsen af et bestemt område. Tidligere hed lokalplanerne byplaner eller bebyggelsesplaner.

En lokalplan kan først gennemføres efter en offentlig høringsfase, hvor grundejere og andre interesserede har mulighed for at fremsætte indsigelser. Lokalplanen skal tinglyses på de berørte ejendomme og stifter umiddelbart rettigheder og forpligtelser i forhold til disse.

En lokalplan kan kun ændres ved godkendelse af en ny lokalplan for området. Ved væsentlig miljøforandrende nybyggeri og ombygning skal der udarbejdes en lokalplan.

En lokalplan må blandt andet ikke stride imod

• kommuneplanen
• regler, beslutninger og offentliggjort forslag til regler efter planlovens § 3 og § 5
• en vandplan eller en Natura 2000-plan
• en råstofplan.

Se planlovens § 13.

Lokalplaners betydning for grundværdien

Ved grundværdiansættelsen skal der tages hensyn til den anvendelse, herunder maksimale bebyggelsesprocent, der står i lokalplanen, selv om den faktiske anvendelse afviger fra lokalplanen. Se TfS 2000,498.

I helt særlige tilfælde kan der gives nedslag i den grundværdi, der kan beregnes med udgangspunkt i de fysiske planer.

Eksempler

Følgende punkter er eksempler på lokalplanernes betydning for ansættelsen af grundværdien.

• En grund kunne ikke udnyttes selvstændigt til nybyggeri i det omfang, lokalplanen anviste. Klager fik ikke medhold i, at der skulle tages hensyn til den faktiske benyttelse Se TOLD SKAT Nyt 1992.6.195.
• LSR har indrømmet nedslag i grundværdien i et tilfælde, hvor tidshorisonten for iværksættelse af lokalplanen for området virkede særlig usikker. Se TOLD SKAT Nyt 1992.8.240.

Zoneinddeling

Reglerne om zoneinddeling i planloven findes primært i lovens kapitel 7, 8 og 10.

Efter planloven er hele landet delt op i områder, der er udlagt som byzone, landzone og sommerhusområde. Se planlovens § 34.

Bestemmelserne i planloven har blandt andet til formål at forhindre utilsigtet byspredning, og de indeholder derfor særlige indskrænkninger med hensyn til anvendelsen af ejendomme i landzone.

Overførsel fra landzone til byzone eller sommerhusområde kan kun ske ved godkendelse af en ny lokalplan for området.

Tilbageførsel af et areal fra byzone til landzone kan ske efter beslutning herom i den pågældende kommunalbestyrelse uden godkendelse af ny lokalplan.

Arealer, der omfattes af en lokalplan, vil almindeligvis ligge i byzone, men arealer i et sommerhusområde eller landzone kan også være omfattet af en lokalplan.

Byzone

Byzonearealer er arealer, som ifølge by- og landzoneloven er udlagt til byzoneformål, eller som ved en lokalplan er overført til byzone.

Der er typisk tale om arealer, der har været omfattet af en byudviklingsplan, en bygningsvedtægt eller en byplanvedtægt.

Sommerhusområde

Som sommerhusområde betegnes arealer, som i en bygningsvedtægt, byplanvedtægt eller lokalplan er udlagt til sommerhusbebyggelse, samt arealer, som ved lokalplan er overført til sommerhusområde.

Landzone

Landzonearealer er arealer, der ikke er udlagt til byzone eller sommerhusområde.

Arealer, der indvindes fra søterritoriet, er landzone, selv om de støder op til byzonearealer eller sommerhusområde.

Byggelinjer

Den mulige placering af en bebyggelse på en ejendom kan afhænge af et antal byggelinjer, hvoraf de fleste er af offentligretlig karakter. Se Venstre Landsrets dom i SKM2010.43.VLR.

Det kan også dreje sig om privatretlige byggelinjer, der er pålagt en ejendom til fordel for en anden. Se afsnit H.A.6.1.5 Privatretlige servitutters betydning for vurderingen om herskende og tjenende ejendomme og betydningen for ejendomsværdien.

Landbrug

Lov om landbrugsejendomme

Der er fastsat nogle specielle begrænsninger i anvendelsen af jord og bygninger, der tilhører landbrugsejendomme i lovbekendtgørelse nr. 27 af 4. januar 2017.

Loven har til formål at sikre en forsvarlig og flersidig anvendelse af landbrugsejendomme under hensyn til jordbrugsproduktion, natur, miljø og landskabelige værdier.

En landbrugsejendom i denne lovs forstand er en ejendom, der er noteret som en landbrugsejendom i Kort- og Matrikelstyrelsens matrikelregister.

En ejendom kan på ejerens begæring noteres som en landbrugsejendom i matrikelregistret, hvis ejendommen er på to hektarer eller derover og ejendommen anvendes til landbrug, skovbrug, gartneri, herunder blomstergartneri, frugtplantage, planteskole mv. og forsynet med en beboelsesbygning.

Statsforvaltningen skal mindst én gang i hver valgperiode i samarbejde med kommunalbestyrelserne udarbejde og offentliggøre en analyse af jordbrugserhvervene, der skal sikre, at de jordbrugsmæssige interesser indgår i de regionale udviklingsplaner, kommuneplaner og lokalplaner.

Lov om husdyrbrug og anvendelse af gødning

Husdyrbrugloven, lovbekendtgørelse nr. 256 af 21. marts 2017, vedrører miljøgodkendelser af husdyrbrug og anvendelsen af gødning.

Loven skal medvirke til at værne om natur, miljø og landskab, så udviklingen af husdyrproduktionen og anvendelsen af gødning kan ske på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskers livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet.

Lovens formål er blandt andet, at

• begrænse anvendelse og spild af råstoffer og andre ressourcer
• beskytte naturen med dens bestande af vilde planter og dyr og deres levesteder
• skabe og bevare værdifulde bebyggelser, kultur- og bymiljøer samt landskaber
• de åbne kyster fortsat skal udgøre en væsentlig natur- og landskabsressource.

Byggeloven

Økonomi- og erhvervsministeren er bemyndiget til at fastsætte regler om bl.a.

• mindstegrundstørrelser for ejendomme
• bebyggelsesprocenter ved bebyggelse af ejendomme
• højder og antal etager for bebyggelser
• mindsteafstand for bebyggelse til skel mod en anden grund eller sti.

Se byggelovens § 8, stk. 1, jf. lovbekendtgørelse om byggeloven nr. 1178 af 23. september 2016.

Ovennævnte regler er fastsat i Energistyrelsens bekendtgjorte bygningsreglement (BR10).

Bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter anvendes ikke, når der er fastsat andre bestemmelser i en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan om det pågældende forhold efter en tidligere gældende byggelov.

Se også

Se også afsnit H.A.3.2.3 Ejendomme i byzone og sommerhusområder om bygningsreglementets bestemmelser om mindstegrundstørrelse og bebyggelsesprocenter.

Vejloven

Vejmyndigheden kan bestemme, at bebyggelse skal holdes bag byggelinjer efter lov om offentlige veje mm., jf. lov nr. 1520 af 27. december 2014 (vejloven). Se vejlovens §§ 40 og 41.

Byggelinjerne kan pålægges for en periode på højst 10 år og kan derefter forlænges med indtil 10 år ad gangen.

Beslutningen om pålæg af vejbyggelinjer skal offentliggøres.

Byfornyelse

Ifølge lov om byfornyelse og udvikling af byer, lovbekendtgørelse nr. 504 af 16. maj 2013, har kommunalbestyrelsen adgang til at træffe beslutning om tilvejebringelse af fælles friarealer mv. Se lovens kapitel 6.

Under visse omstændigheder kan kommunalbestyrelsen forlange, at private bygninger eller rettigheder knyttet til ejendomme helt eller delvis skal afstås mod erstatning.

Kommunen har pligt til skriftligt at orientere ejerne, andelshavere og lejerne i de berørte ejendomme om projektforslaget.

Ejerne og lejere af ejendommene kan indbringe kommunalbestyrelsens beslutning for byfornyelsesnævnet.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: