H.A.5.2 Yderligere ansættelse af grundværdiIndhold
Afsnittet handler om, at der foretages en yderligere ansættelse af grundværdien, når en grund ændrer karakter som følge af faktiske eller retlige forhold.
Afsnittet indeholder:
- Generelle regler
- Matrikulære ændringer
- Ændret anvendelse eller planforhold
- Nyopståede ejendomme.
Generelle regler
Når der indtræder en faktisk eller retlig hændelse omfattet af VUL § 33, stk. 16-18, foretages en yderligere ansættelse af grundværdien efter fradrag for forbedringer og reduktion for fritagelser for grundskyld. Den yderligere ansættelse sker enten i forbindelse med den almindelige vurdering eller ved omvurdering efter VUL § 3 og meddeles sammen med denne.
Eksempel
>Det er alene den hændelse, der har medført en yderligere ansættelse af grundværdien efter VUL § 33, stk. 16-18, der må medtages i den yderligere ansættelse. Der må i den forbindelse ikke rettes andre fejl i vurderingen. Se SKM2017.388.SKAT.<
Der er klageadgang over den yderligere ansættelse. De hændelser, der er nævnt i VUL § 33, stk. 16-18, findes også i VUL § 3. Det betyder, at hvis der indtræder en sådan hændelse, udtages ejendommen til årsomvurdering med overvejelse om, hvorvidt den almindelige grundværdi skal ændres.
De yderligere ansættelser foretages ikke i niveauet for et eller flere på forhånd fastsatte vurderingsår, som det er tilfældet med ejendomsværdi efter VUL § 33, stk. 13-15, (2001/2002). Der kan heller ikke ske nogen udskydelse af virkningen til efter et eventuelt salg. Her træder de yderligere ansættelser i alle tilfælde i kraft med det samme eller første gang, ansættelsen skal bruges i forbindelse med grundskyldsberegningen.
Undtagelse
Dækningsafgiften berøres ikke af loftet over grundskylden. Så dækningsafgiften opkræves altid af den dækningsafgiftspligtige forskelsværdi, der er ansat for det pågældende år.
Der beregnes ikke særskilt skatteloft for stuehusgrundværdi. Det vil sige, at der ikke gælder et yderligere skatteloft særligt for værdien af den del af den samlede grundskyld, der vedrører stuehusgrunden. Se SKM2014.263.HR.
Den yderligere ansættelse træder ikke i stedet for den oprindeligt foretagne grundværdiansættelse.
Den værdi, der skal ansættes er netop den værdi, der aktuelt beskattes i det år, ejerne modtager meddelelse om den yderligere ansættelse. Der vil altså være sammenhæng mellem den vurdering, SKAT "omberegner", og den grundværdi, der aktuelt betales grundskatter af.
De yderligere ansættelser skal foretages ved de almindelige vurderinger eller årsomvurderinger. Der er overensstemmelse med VUL § 33, stk. 16-18, og årsomvurderingsgrundene i VUL § 3.
Fælles for de yderligere ansættelser er, at SKAT foretager ansættelserne med udgangspunkt i ejendommens aktuelle matrikulære eller planmæssige status. Ved de yderligere ansættelser anvendes det seneste vurderingsår, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi. Niveauet fastsættes efter den værdi, der var gældende i dette vurderingsår.
Eksempel
Der tages udgangspunkt i en grund, hvor der i 2012 indtræffer forhold der gør, at der skal laves en yderligere ansættelse af grundværdien. Den yderligere ansættelse af grundværdien skal herefter beregnes ud fra det vurderingsniveau, der var gældende det seneste år, hvor grundværdien udgjorde den afgiftspligtige grundværdi, dvs. at der blev betalt grundskatter efter den faktiske grundværdi og ikke efter grundskatteloftværdien.
For nærværende ejendom medførte de stigninger, der fremgår af KESL ( kommunal ejendomsskattelov) § 1, stk. 3, at grundskatteloftværdien for første gang i 2009 oversteg grundværdien, således at der i 2009 blev betalt grundskatter efter grundværdien.
Det vurderingsår, der herefter skal anvendes for den yderligere ansættelse af grundværdien, er 2009, og det er det vurderingsniveau, der var gældende i 2009, der skal lægges til grund. Den yderligere ansatte grundværdi i 2009 er herefter den grundværdi, der skal lægges til grund for de fremtidige reguleringer efter KESL ( kommunal ejendomsskattelov) § 1, stk. 3.
Matrikulære ændringer
Ejendomme, der har gennemgået matrikulære ændringer siden sidste vurdering, skal have foretaget en ny yderligere ansættelse. Det er typisk tilfældet, når Geodatastyrelsen i løbet af perioden har approberet matrikelændringen. Der kan både være tale om
- ændringer, der er approberet i løbet af året, og
- ændringer i forbindelse med ekspropriationer eller jordfordelingssager.
Særligt om ejerlejligheder
Når der sker ændringer i samtlige ejerlejligheders fordelingstal, skal der også foretages en ny yderligere ansættelse af moderejendommens grundværdi. Baggrunden herfor er, at ansættelsen af de enkelte ejerlejligheders grundværdi sker ved fordeling af moderejendommens grundværdi. Se VUL § 16. Fordelingen sker med udgangspunkt i de fordelingstal, der er fastsat for ejerlejlighederne. Ændres det fordelingstal, opstår der en ny situation, og derfor skal der foretages en ny yderligere ansættelse af grundværdien efter de nye fordelingstal.
Bemærk
Hvis ændringen af fordelingstallene kun påvirker nogle af ejerlejlighederne indbyrdes, er det kun grundværdierne for de berørte ejerlejligheder, der skal foretages en ny yderligere ansættelse for.
Ændret anvendelse eller planforhold
Der skal foretages en yderligere ansættelse, når der sker en ændring af anvendelsen eller planforhold.
En ejendom kan fx ændre status fra landbrugsejendom (05) til beboelse (01). Ved dette skift ændres princippet for fastsættelsen af grundværdien, uden at der sker planmæssige ændringer i det område, ejendommen ligger i.
I visse tilfælde, hvor der på ejendommen er tinglyst en hjemfaldspligt, skal der ved ansættelsen ikke tages hensyn til ændrede planforhold, jf. VUL § 13 A. Se nærmere herom i afsnit H.A.6.1.1 Rettigheder og forpligtelsers indvirkning på værdien.
Bemærk
Tilladelse til råstofindvinding er ikke en planmæssig ændring, og det medfører ikke i sig selv en grund til yderligere ansættelse. Bebyggelse eller byggemodning af en tom grund er heller ikke i sig selv en hændelse, der udløser en yderligere ansættelse.
I SKM2016.458.LSR fandt Landsskatteretten ikke, at der ved omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17 om ændrede planforhold og anvendelse, var hjemmel til at inddrage forhold om forurening og manglende byggemodning, idet disse forhold allerede var til stede på grunden og ikke er en del af den ændrede anvendelse.
Definition
Begrebet ændrede planforhold omfatter både det tilfælde,
- hvor en ejendoms zonestatus ændres, og
- hvor en lokalplan indebærer, at en ejendom kan anvendes på en anden måde. Se SKM2014.522.ØLR.
Bemærk
En ny yderligere ansættelse kan kun komme på tale, når ejendomsværdien eller grundværdien antages at være steget eller faldet som følge af ændrede planforhold.
SKAT bliver opmærksom på planændringer via kommune- og lokalplaner. SKAT skal i forbindelse med alle planændringer tage stilling til, om der skal ske vurderingsmæssige ændringer, fordi planen er blevet ændret. Finder SKAT, at vurderingen skal ændres som følge af den ændrede plan, skal der også ske en yderligere ny ansættelse af det seneste beregningsgrundlag for grundværdien.
Nyopståede ejendomme
For nyopståede ejendomme skal der ved vurderingen foretages en yderligere ansættelse af grundværdien.
Ejendomme, der frastykkes
Ved frastykning ansættes grundværdien i det basisniveau, som gælder for den ejendom, som grundstykket er udstykket fra. LSR har ved kendelsen i SKM2012.695.LSR afgjort, at dette også gælder, selv om den udstykkede ejendom vurderes i ulige år og udstykningsejendommen i lige år. Dette gælder, selv om der ikke foreligger sammenlignelige vurderinger i basisåret for udstykningsejendommen.
Ejendomme, der aldrig tidligere har været vurderet
Er der tale om en helt ny ejendom, der ikke tidligere har været vurderet, eksisterer der ikke en tidligere vurdering, der kan anvendes ved beregning af loftet. Det kan fx være en ejendom, der hidtil har været undtaget fra vurdering. Derfor skal det basisniveau, der gælder for de omkringliggende ejendomme af den pågældende art, anvendes. Der kan være tale om flere sammenlignelige ejendomme, og disse kan have forskellige basisår.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
| Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse |
Afgørelsen i stikord |
Yderligere kommentarer |
| Højesteretsdomme |
| >SKM2017.286.HR< |
Højesteret fandt, at 2009 skulle anvendes som basisår ved ansættelse af grundskatteloft ved vurdering i 2010.
Da grundejerens nye ejendom var fremkommet ved udstykning fra en ejendom, der var omfattet af pligten til at betale grundskyld, fandt VUL § 33, stk. 18, 2. pkt., anvendelse. Efter bestemmelsens ordlyd skulle ansættelse af grundskatteloft således foretages med samme basisår som for den udstykkede ejendom.
Stadfæstelsen af Landsrettens dom skete med den ændring, at ansættelsen af den omberegnede grundværdi skulle foretages med 2009 som basisår ved vurderingen pr. 1. oktober 2010.
|
Stadfæstelse af SKM2016.303.ØLR |
| SKM2014.263.HR |
Højesteret tiltrådte, at lov om kommunal ejendomsskat § 1, stk. 2, nr. 2, må forstås således, at loftet angår stigninger i ejendommens samlede grundværdi, og at der ikke for landbrugsejendomme er et yderligere loft særligt for værdien af den del af ejendommen, der vedrører stuehusgrunden. Der er ikke ved indførelsen i 2002 af loftet over stigninger i den afgiftspligtige grundværdi fastsat regler, der afskærer skattemyndighederne fra at lade hele værdistigningen på stuehusgrunden indgå i beskatningsgrundlaget, når loftet over ejendommens afgiftspligtige grundværdi ikke derved overskrides. Stuehus ikke omfattet af selvstændigt grundskatteloft.
|
Stadfæstelse af SKM2013.430.ØLR |
| Landsretsdomme |
| SKM2016.303.ØLR |
Ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 blev der foretaget en yderligere ansættelse af grundværdien, som følge af udstykning af grunde fra en ejendom. Ansættelsen blev foretaget med 2008 som basisår i henhold til VUL § 33, stk. 18, 2. pkt.
Det blev af sagsøgerne gjort gældende, at ansættelsen i stedet skulle ske med basisår 2001, da anvendelsen af basisår 2008 ville medføre en højere grundskyld end for andre ejendomme i området og stride mod det forvaltningsretlige lighedsprincip. Endvidere blev en udtalelse fra SKAT om anvendelse af basisår 2001 gjort gældende.
Landsretten fandt, at det var i overensstemmelse med VUL § 33, stk. 18, 2. pkt., at basisår 2008 var anvendt uanset den umiddelbare og væsentlige forskel i forhold til grundskylden af sammenlignelige ejendomme i området. Der var dermed ikke grundlag for at vælge et andet basisår.
Karakteren og indholdet af SKATs udtalelse kunne ikke føre til at sagsøgerne fik medhold.
>Senere stadfæstet af Højesteret i SKM2017.286.HR (som refereret ovenfor) med den ændring, at 2009 skulle anvendes som basisår.<
|
|
| SKM2014.522.ØLR |
Der var vedtaget en ny lokalplan i december 2001 for det område, som appellantens ejendom lå i. Til brug for opkrævning af grundskyld for 2003 havde vurderingsmyndigheden derfor foretaget en omberegning af grundværdien for 2001 med hjemmel i vurderingslovens § 33, stk. 17. Appellanten gjorde gældende, at omberegningen var udtryk for en myndighedsfejl, da lokalplanen efter appellantens opfattelse ikke gav grundlag for at foretage en omberegning. Øster Landsret stadfæstede byrettens dom, hvor Skatteministeriet blev frifundet, idet landsretten var enig i byrettens begrundelse, hvori det var anført, at vurderingsmyndighederne som følge af den ændrede lokalplan med rette havde foretaget en omberegning af appellantens ejendom, hvor vurderingsmyndighederne var overgået til at anvende etagearealprincippet. Omberegning. |
|
| Landsskatteretskendelser |
| SKM2016.458.LSR |
Landsskatteretten fandt ikke, at der ved omberegning af grundværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 17, om ændrede planforhold og anvendelse, var hjemmel til at inddrage forhold om forurening og manglende byggemodning, idet disse forhold allerede var til stede på grunden og ikke er en del af den ændrede anvendelse.
|
>Se også SKM2017.382.LSR< |
| SKM2012.695.LSR |
Ejendommens omberegnede grundværdi var ved omvurderingen pr. 1. oktober 2005 ansat med 2004 som basisår. Landsskatteretten ændrede denne afgørelse og ansatte ejendommens omberegnede grundværdi med 2003 som basisår. Landsskatteretten fandt, at ejendommens omberegnede grundværdi skulle ansættes med 2003 som basisår, svarende til det basisår, som var gældende for den ejendom, hvorfra den var udstykket.
|
|
| SKAT |
| SKM2015.155.SR |
Der var tale om en ejendom, som blev vurderet første gang pr. 1/10 2005. Der var i den forbindelse ansat en omberegnet grundværdi i 2004-niveau.
Landsskatteretten nedsatte vurderingsmyndighedens ansættelse af 2004-grundværdien. En nyopstået ejendom har jf. vurderingslovens § 33 stk. 18 samme grundværdiniveau i basisåret som den udstykkende ejendom.
Det er en fejl, som må tilskrives vurderingsmyndigheden, at den omberegnede grundværdi var ansat med for høj områdepris.
Skatterådet genoptog ekstraordinært vurderingen pr. 1/10 2005 og ændrede den omberegnede grundværdi med basisår 2004.
Omberegning
|
|
| SKM2015.4.SR |
Skatterådet genoptog ekstraordinært 2005-vurderingen og ændrede ejendommens basisår, den omberegnede grundværdi og grundværdien i genoptagelsesåret.
|
H.A.3 |
|
