H.A.3.2.6 Grundværdi af skovejendomme

Indhold

Dette afsnit handler om vurdering af skovejendommes grundværdi.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Normalværdien
• Nyplantninger
• Særlige indtægter
• Natura 2000 - skovlovens § 18
• Boliger og tjenestesteder
• Kommunefordeling.

Regel

Ved skovbrugsejendomme skal skovens grund ansættes til den værdi, som jorden antages at have, når ejendommen anvendes til almindelig god skovdrift. Se VUL § 15, stk. 1.

Ved den enkelte ansættelse skal der ikke tages hensyn til, om der er tale om en yngre eller ældre bevoksning, og om skoven er særlig velplejet eller mindre godt vedligeholdt.

Der sker stort set ikke salg af ubevoksede skovarealer, bortset fra at staten har opkøbt en del landbrugsarealer for at rejse skov.

Derfor er det ikke muligt at bestemme direkte ud fra salgsoplysninger, hvor stor en del af en skovs handelsværdi der kan henføres til skovens grundareal.

Normalværdien

Værdien af skovens grund og af eventuelle midlertidigt ubevoksede arealer, der hører til skoven, ansættes med udgangspunkt i en såkaldt normalværdi.

Ved skovens normalværdi forstås den værdi, som skoven ville have, når der tages udgangspunkt i følgende forudsætninger:

• Den foreliggende træartsfordeling under hensyn til mulighederne for overgang til bevoksning med de træsorter, som jorden efter alle foreliggende forhold må anses for egnet til at frembringe.
• At aldersklasseforholdet er regelmæssigt.
• At jorden er forsynet med de fornødne hegn, veje og grøfter, der hører til almindelig god skovdrift.
• At skoven er almindeligt godt plejet og behandlet og som følge heraf har den træmasse, som de anførte forudsætninger betinger.

Se VUL § 15, stk. 2.

Normalværdibegrebet skal sikre, at grundværdien for en skov ansættes ud fra, at skoven er i normal god drift og uafhængig af, om skoven er bevokset med ældre træer, eller der er tale om en yngre bevoksning.

Der skal i et vist omfang ses bort fra individuelle forhold, der er knyttet til ejendommen, ligesom det sker ved ansættelsen af grundværdien for landbrugsejendomme.

Som hovedregel beregnes normalværdien ved, at der for hver enkelt træart, aldersgruppe, jordens kvalitet og egnethed til dyrkning, og om driftsalder, beregnes en tabelværdi efter samme retningslinjer, som omtalt i afsnit H.A.2.2.1.5 Skovejendomme om ejendomsværdien af skovejendomme.

Ved beregningen anvendes samme rentefod, som ved beregningen af skovens ejendomsværdi. De beregnede værdier i de enkelte aldersgrupper lægges sammen.

Som ovenfor anført, skal skovens grund ansættes til den værdi, som jorden antages at have. Se VUL § 15, stk. 1.

Da grundværdien for en skov ikke umiddelbart kan sandsynliggøres, men hviler på en opfunden opgørelsesmåde, har Dansk Skovforening over for Skatterådet argumenteret for, at der ved begrebet "den værdi" skal forstås skovens eventuelle fremtidige indtjeningsmuligheder, så der ved beregningen af normalværdien ses bort fra værdier, der ikke er direkte knyttet til driften, som fx særlige liebhaverinteresser.

Skatterådet har på et møde i marts 2004 tiltrådt SKATs indstilling om, at der ikke i vurderingsloven er grundlag for en sådan fortolkning.

Landsskatteretten har den 3. marts 2009 afsagt en ikke offentliggjort kendelse, som betyder, at det ikke længere er muligt at give et tillæg for herlighed/merværdi mv. til skoves og plantagers grundværdi efter VUL § 15.

For at opnå den rigtige grundværdi er det derfor vigtigt, at SKAT sikrer sig, at den beregnede normalværdi svarer til normalskovens handelsværdi.

Er det ikke tilfældet, skal SKAT give et tillæg til den beregnede normalværdi inden grundværdien beregnes.

Problemet vil hovedsagelig være aktuelt for plantager med lav jordkvalitet og egnethed til dyrkning.

Når normalværdien er beregnet, sættes grundværdien til den procent af normalværdien, der er fastsat af Skatterådet. Se VUL § 15, stk. 3, 1. pkt.

Skatterådet fastsætter grundværdiprocenten for skove hvert fjerde år. Procenten ved vurderingen pr. 1. oktober 2010 er fastsat til 25.

Grundværdien for skove ansættes så efter, hvad der betegnes som et formaliseret skøn.

På grundlag af Skatterådets vedtagelse beregner SKAT forslag til ansættelse af skovenes grundværdier.

Forslagene omfatter ikke grundværdien for eventuelle boliger eller af arealer, der udnyttes landbrugsmæssigt, se nedenfor.

Bemærk

Er der tale om en ældre godt plejet skov, vil normalværdien være lavere end forslaget til skovens ejendomsværdi.

Er der omvendt tale om en meget ung skov, vil normalværdien være højere end forslaget til skovens ejendomsværdi.

Nyplantninger

Ved hede- og klitplantager samt andre lignende nyplantninger skal grundværdien ansættes til samme procent af ejendomsværdien, så længe ejendomsværdien for plantagen mv. bortset fra bygningsværdier og andre værdier, der er nævnt i stk. 4, ikke har nået eller ved normal drift kunne have nået normalværdien. Se VUL § 15, stk. 3, 2. pkt.

Når bevoksningerne ikke er fredskovpligtige, må grundværdien ikke ansættes lavere end for omgivende jord af tilsvarende beskaffenhed.

For hede- og klitplantager samt andre lignende nyplantninger ville en grundværdi, der er ansat med udgangspunkt i normalværdien, kunne komme til at overstige ejendomsværdien.

For sådanne ejendomme ansættes grundværdien derfor til en procentdel af ejendomsværdien i stedet for af normalværdien indtil det tidspunkt, hvor ejendomsværdien er større end normalværdien. Bestemmelsen er i første række møntet på nye plantager. Den omfatter ikke ældre, genplantede skove.

På samme måde som ejendomsværdien vil normalværdien pr. ha være højere for en lille skov end for en stor skov.

Der er ikke som for landbrugsejendomme en bestemmelse om, at jorden skal ansættes til samme beløb pr. ha, uanset om den tilhører en lille eller en stor ejendom.

Små skove sælges gennemgående til højere priser pr. ha end tilsvarende store skove.

Grundværdien for en skov må ikke forveksles med begrebet "jordværdi", der anvendes af skovejere i forbindelse med planlægning af ny skov, fordi begrebet udtrykker værdien af et bestemt stykke jord umiddelbart før tilplantning med en bestemt træart og under forudsætning af en bestemt intern forrentning af investeringen.

For urørt skov samt lyst- og værnskov, heder, søer og mosearealer skal grundværdien ansættes til et relativt lavt beløb pr. ha, og SKAT vejleder om beløbenes størrelse.

Særlige indtægter

Hvis der til et skovareal knytter der sig særlige værdier ud over de egentlige skovbrugsmæssige fx, særlige indtægter

• ved udlejning til sommerbeboelse
• restaurant
• forlystelsesetablissement eller lignende,

skal disse værdier tillægges skovens grundværdi.

Det samme gælder værdier af arealer under ejendommen, der ikke indgår under skovdrift i egentlig forstand, fx

• jord til tjenestesteder
• ager, eng, tørvemoser mv.

Disse arealer skal ansættes efter de regler, der er angivet i VUL § 14 eller 16, dog under særlig hensyn til påhvilende fredskovpligt. Se VUL § 15, stk. 4.

Er der i forbindelse med skoven arealer, der dyrkes landbrugsmæssigt, skal grundværdien for disse arealer ansættes som tilsvarende landbrugsmæssigt udnyttede arealer efter VUL § 14.

Natura 2000 - Skovlovens § 18

Miljøministeren kan indgå aftale med ejeren eller brugeren af en ejendom i et internationalt naturbeskyttelsesområde om driften eller andre foranstaltninger med henblik på at realisere Nature 2000-skovplanens bevaringsmålsætninger.

Landsskatteretten har den 20. marts 2009 afsagt en ikke offentliggjort kendelse, som betyder, at en sådan aftale må anses for en byrde af offentligretlig karakter, der skal tages hensyn til. Se VUL § 13, stk. 2.

Boliger og tjenestesteder

Forslaget til ansættelse af grundværdien omfatter som nævnt ikke grundværdien for eventuelle boliger på skovejendommen.

Grundværdien for ejerboligen og andre boliger må ansættes ud fra et skøn over, hvad værdien af en byggegrund til et enfamiliehus ville være på det pågældende sted.

Kommunefordeling

Strækker en skovbrugsejendom sig over flere kommuner, skal SKAT foretage en fordeling af grundværdien mellem de berørte kommuner. Se KESL ( kommunal ejendomsskattelov) § 22, stk. 1.