H.A.3.2.4 Særligt om forurenede ejendomme

Indhold

Dette afsnit handler om, hvilke særlige forhold der gælder for grundværdien for forskellige former for forurenede ejendomme.

Afsnittet indeholder:

• Diffus forurening
• Kildeforurening
• Kortlægning af forurenede arealer
• Vilkår efter jordforureningsloven
• Nuancering af kortlagte arealer
• Privat oprydning
• Påbud
• Værditabsordningen
• Affaldsdepoter
• Forureningsnedslag
• Betydning af konstateringstidspunktet.

Hvis der er påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan det påvirke værdien af det forurenede areal negativt.

En begrundet formodning om, at der forekommer sådanne stoffer i jorden, kan også nedsætte værdien af et areal. For eksempel ved behandling af klager over omvurdering tager SKAT hensyn til oplysninger om jordforurening i forbindelse med overvejelserne vedrørende ansættelsen af grundværdien.  

Hvis en jordforurening betyder, at ejendommens værdi som helhed er forringet, skal der også tages hensyn til det ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Diffus forurening

Ved diffus forurening forstås en forureningssituation, hvor forureningskoncentrationen er tilfældigt fordelt i jorden. Der er dermed ikke tale om, at forureningen befinder sig i et specielt "hot-spot" eller et bestemt jordlag.

Diffus forurening er kendetegnet ved at være langsomt nedbrydelige eller ikke nedbrydelige komponenter med et lavt damptryk og med en stærk binding til jordpartikler.

Diffus forurening kan være forårsaget af fx vejtrafik eller afkast fra en skorsten. Erfaringerne har vist, at der er en udbredt diffus forurening af jorden i og omkring de større byer.

Kildeforurening

Kan forureningens kilde fastslås, kaldes det kildeforurening. En kildeforurening kan fx stamme fra en nedlagt losseplads.

Hvis forureningen kommer fra en specifik kilde, kaldes det punktkildeforurening. En punktkildeforurening kan fx stamme fra et nedgravet bassin med kemisk affald.

Kortlægning af forurenede arealer

I lov om forurenet jord (jordforureningsloven), jf. LBK nr. 434 af 13. maj 2016, er det pålagt regionsrådene i samarbejde med kommunalbestyrelserne at kortlægge forurenede arealer i Danmark.

Kortlægningen omfatter ikke arealer, der kun er lettere forurenet jord, medmindre jorden kan have skadelig virkning på grundvand eller indeklima.

Kortlægningen på et af de to vidensniveauer, som jordforureningsloven arbejder med, er en forvaltningsakt og kræver derfor partshøring og individuel underretning af arealernes ejere.

En kortlægning omfatter som regel en matrikel ad gangen. Kortlægning skal ikke tinglyses, men indføres i matrikelregisteret. Se jordforureningslovens § 4 og udstykningslovens Kapitel 2.

Vidensniveau 1 kortlægning

Kortlægning af et areal på vidensniveau 1 skal ske, hvis der er kommet en faktisk viden frem om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet. Se jordforureningslovens § 4.

Vidensniveau 2 kortlægning

Kortlægning på vidensniveau 2 skal ske, hvis der er tilvejebragt dokumentation om jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Se jordforureningslovens § 5.

Kortlægning på vidensniveau 2 skal i almindelighed ske på grundlag af jordbundsprøver, men der kan have været aktiviteter på arealet, som uden videre indicerer forurening, fx et gasværk.

Et kortlagt areal skal udgå af kortlægningen, når regionsrådet finder det godtgjort, at der ikke er grundlag for at opretholde kortlægningen. Se jordforureningslovens § 13, stk.1.

Vilkår efter jordforureningsloven

På kortlagte arealer må der ikke påbegyndes fx boligbyggeri, børneinstitutionsbyggeri eller anlæg af offentlig legeplads uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen.

Et eksisterende byggeri eller anlæg må ikke ændres eller udvides uden tilladelse. Kommunalbestyrelsen kan knytte en tilladelse til bestemte vilkår, fx om gennemførelse af afværgeforanstaltninger.

Når en undersøgelses- og afværgeindsat, der er iværksat af det offentlige vedr. en boligejendom er afsluttet, kan regionsrådet udfærdige en erklæring om, at forureningen er uden betydning for grundens anvendelse til bolig. Det gælder selv om ejendommen fortsat er kortlagt. Se jordforureningslovens § 21, stk. 3.

Regionsrådet skal underrette SKAT om oprydning eller afværgeforanstaltninger, som rådet har udført på en ejendom. Se jordforureningslovens § 21, stk.2.

Nuancering af kortlagte arealer

Som et led i kortlægningen på vidensniveau 2 skal regionsrådene indplacere forureningen på boligejendomme i en forureningskategori.

Inddelingen er afhængig af risikoen ved forureningen i forhold til den aktuelle anvendelse af arealet. Systemet for nuancering af kortlægningen indeholder inddeling af kortlagte arealer i tre nuanceringskategorier:

FO: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse som bolig. Der vil derfor ikke kunne forventes en yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.

F1: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til boligformål, hvis simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves. Der vil derfor ikke kunne forventes en yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.

F2: Forureningen udgør eller kan udgøre en risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til bolig, eller der foreligger ikke viden nok til at nuancere forureningen. Der vil på disse arealer kunne forventes yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.

Arealer med boliganvendelse, som er kortlagt på vidensniveau 2 før nuanceringssystemets ikrafttrædelse 1. januar 2007 er omfattet af nuanceringen, hvis ejeren af boligejendommen skriftligt anmoder om det.

Regionsrådet skal underrette SKAT om en nuancering af kortlægningen. Grundlaget for nuanceringen af kortlægningen skal oplyses, herunder i hvilket omfang der kan forventes at ske en revision af nuanceringen.

Oplysning om nuancering af kortlægningen skal ikke indføres i matrikelregistreret, medmindre miljøministeren fastsætter regler herom.

Privat oprydning

Kommunalbestyrelsen skal udfærdige en erklæring, som indeholder en beskrivelse af et gennemført projekt eller en oprydning. Dette skal ske, hvis ejer eller en bruger anmoder om det, efter projektet eller oprydningen er afsluttet. Se jordforureningslovens § 11.

Erklæringen fra kommunalbestyrelsen skal indeholde

• en beskrivelse af det gennemførte projekt eller den gennemførte oprydning
• arealets kortlægningsmæssige status
• oplysninger om, hvorvidt kommunalbestyrelsen har ført tilsyn med projektet eller oprydningen.

Se jordforureningslovens § 11.

En oprydning kan være total. Regionsrådet sørger så for, at ejendommen udgår af kortlægningen og dermed af registreringen i matrikelregistret.

En oprydning kan kun ske op til det niveau, der er nødvendigt for en gennemførelse af det ønskede projekt. Der sker kun frigivelse til formålet. Denne type ejendomme vil fortsat være kortlagt på vidensniveau 1 eller 2, og registreringen i matrikelregistret dermed opretholdt.

SKAT bliver underrettet om ejendommenes registreringsmæssige status, og skal helt eller delvist fjerne et meddelt nedslag for forurening.

Påbud

For forureninger, der er sket den 1. januar 2001 eller senere, kan miljømyndighederne meddele forureneren påbud om at fjerne den konstaterede forurening og genoprette den hidtidige tilstand eller foretage tilsvarende afhjælpende foranstaltninger. Se jordforureningslovens § 41, stk. 1.

Påbud kan meddeles, uanset hvordan forureningen er sket, når bortses fra force majeure.

For ejere af olietanke til boligopvarmning er der ved jordforureningslovens § 49 indført forsikringspligt for at få dækket udgifterne ved at efterkomme miljømyndighedernes påbud om oprydning mv. i tilfælde af olieudslip.

Påbud for forureninger før den 1. januar 2001

For forureninger, der er sket før den 1. januar 2001, kan miljømyndighederne udstede påbud med støtte i miljøbeskyttelsesloven. Den, der har forårsaget forurening af jorden eller skabt risiko for, at en sådan forurening kan opstå, skal foretage de nødvendige foranstaltninger til at søge følgerne af forureningen effektivt forebygget eller afværget.

Hvor jordforureningsloven gør forureneren ubetinget ansvarlig for oprydning mv., hvilede ansvaret efter miljøbeskyttelsesloven på almindelige erstatningsretlige principper.

Værditabsordningen

Værditabsordningen giver en boligejer mulighed for at betale 40.000 kr. i grundbeløb pr. ejendom, dog mindst 7.000 kr. pr. lejlighed og dermed forpligte regionsrådet til at rydde op på ejendommen. Det kræver, at bestemte forudsætninger er til stede og at de nødvendige økonomiske midler er afsat på finansloven.

Værditabsordningen omfatter ejendomme, som blev anvendt til "ren" helårsbeboelse den 18. november 1992 og som var forurenede før den 1. september 1993. Se kapitel 4 i jordforureningsloven.

Ved forurenede ejendomme forstås i kapitel 4 ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 2 eller opfylder betingelserne herfor, jf. jordforureningslovens § 26, stk. 2.

SKAT bør derfor ved vurderingen af en forurenet beboelsesejendom være opmærksom på, om ejendommen er tilmeldt værditabsordningen og i bekræftende fald tidshorisonten for en oprydning.

Affaldsdepoter

Jordforureningsloven har ophævet affaldsdepotloven af 1990, men tinglysningen af affaldsdepoter, som er registreret under affaldsdepotloven, opretholdes, indtil depoterne er indført i matrikelregisteret.

Et areal, der er registreret som affaldsdepot, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre depotet bliver frigivet til det pågældende formål.

Afgørelser truffet efter affaldsdepotloven bevarer deres gyldighed, indtil der træffes afgørelse efter jordforureningsloven.

Forureningsnedslag

Ved vurderingen af en forurenet ejendom skal SKAT foretage en konkret bedømmelse af, om ejendommens forurenede tilstand påvirker grundværdien og ejendomsværdien.

Det er nødvendigt at have klarhed over, hvor på grunden forureningen er placeret.

Forureningens placering på grunden

Hvis forureningen fx er placeret i et hjørne af en grund og derfor ikke er til hinder for en effektiv udnyttelse, vil grundens handelsværdi måske ikke være påvirket i særlig høj grad. Det forurenede areal kan blot afskæres (asfalteres eller flisebelægges), så en mulig yderligere skadelig nedsivning undgås.

Modsat vil en forurening, der breder sig over større områder på grunden gøre en effektiv bebyggelse vanskelig. Dette kan påvirke grundens handelsværdi i negativ retning.

Ejendommen skal vurderes til, hvad en fornuftig køber må antages at ville betale i dens nuværende, forurenede tilstand.

Beregning af nedslag

Udgangspunktet for beregning af eventuelle nedslag som følge af forurening, er niveauet for ejendomme i området uden specifik forurening.

Nedslagene skal udmåles, så beregningerne af grundværdien og ejendomsværdien tilpasses grundens og ejendommens aktuelle handelsværdi.

Hvad kan give nedslag for forurening

Der er især tre forhold, som kan begrunde, at der gives nedslag for forurening:

• Ejendommens udnyttelsesmuligheder begrænses i forhold til andre ejendommes som følge af forureningen
• Der er udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren, fx om oprydning.
• Der kan i overskuelig fremtid forventes, at der bliver udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren.

Anvendelse af grunden

Ved bedømmelsen af, hvordan forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princippet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uændret. Derimod tages der hensyn til dette ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Jordforurening påvirker en ejendoms grundværdi forskelligt efter, hvilken anvendelse af grunden der ville være den økonomisk mest fordelagtige, hvis grunden var ubebygget.

Er den økonomisk fordelagtige anvendelse fabrik eller lager, vil der ofte ikke være tilstrækkelig anledning til at nedsætte grundværdien på grund af forureningen.

Hvis en ejendom derimod ligger i et område, der er udlagt til en form for boligbyggeri, og vil grunden i ubebygget stand ikke umiddelbart kunne bruges til det, undersøges det, hvordan begrænsningen i udnyttelsen må antages at påvirke grundens handelsværdi.

Hovedreglen er, at en ubebygget grund altid repræsenterer en værdi, selv om den ikke kan anvendes til det formål, som ville være mest fordelagtig efter grundens beskaffenhed.

Beliggenheden

Jordforurening påvirker også en ejendoms grundværdi forskelligt alt efter beliggenheden.

I udbyggede byområder med stor efterspørgsel efter byggegrunde har en forurening lille eller slet ingen betydning for prisfastsættelsen, medens det modsatte kan være tilfældet i tyndt befolkede områder med ringe efterspørgsel efter byggegrunde.

Forureningsnedslag - vidensniveau 1

I praksis gives der sjældent forureningsnedslag for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1.

Det skyldes

• at der alene er tale om en formodning om forurening
• at der som regel er tale om forurening af mindre alvorlig karakter.

SKAT anmoder derfor en ejer af en forurenet ejendom på vidensniveau 1 om at sandsynliggøre, at der er tale om en reel forurening. Alternativt kan ejeren sandsynliggøre, at registreringen har medført et fald i handelsværdien, som skyldes registreringen og ikke en almindelig afmatning af ejendomsmarkedet.

En sandsynliggørelse kan fx ske ved, at ejeren dokumenterer, at ejendommen har været til salg gennem længere tid, uden at det har været muligt at sælge, og at lignende ejendomme, der ikke er registrerede, sælges på sædvanlig tid.

Hertil kan SKAT finde ud af, hvornår registreringen på vidensniveau 1 har fundet sted, og om ejeren har anmodet regionsrådet om at gennemføre tekniske undersøgelser, der kan føre frem til en registrering på vidensniveau 2. Sådanne undersøgelser efter anmodning skal gennemføres inden for 1 år efter at en ejer af en grund med bolig har anmodet om det. Se jordforureningslovens § 7.

Forureningsnedslag - vidensniveau 2

En kortlægning på vidensniveau 2 eller tinglysning som affaldsdepot indebærer, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø.

SKAT bør efter en konkret bedømmelse ofte meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien. Dette gælder specielt, når der er tale om beboelsesejendomme.

For erhvervsejendomme er udviklingen i det professionelle marked sådan, at en registreret forurening og foretaget miljøteknisk undersøgelse af en ejendom fører til bedre priser end for de ejendomme, hvor der ikke er foretaget en tilsvarende undersøgelse.

Dette forhold skyldes en kombination af sikker viden om, hvad man har med at gøre og myndighedernes øgede fleksibilitet på området, hvor der i dag ikke kræves total oprensning ved registrering af forurening, og at man kan lade forurenet jord blive liggende på stedet, hvis man indkapsler det med ren jord ovenpå.

Den økonomiske usikkerhed ved at overtage en forurenet ejendom er dermed væsentligt mindre.

Hvis der er tale om en diffus forurening, hvor der ikke sker nogen registrering i matrikelregistret, vil forureningen ofte omfatte hele det grundværdiområde, som ejendommen ligger i. Forureningen skulle dermed afspejle sig i grundværdiniveauet, hvis den overhovedet påvirker prisdannelsen.

Bemærk

Højesteret har afgjort, at oprensning af en forurenet ejendom ikke kan sidestilles med en grundforbedring i den daværende VUL § 17`s forstand. En foretagen oprensning kan derfor ikke betinge et fradrag i grundværdien for forbedringer, da oprensningen ikke har medført en stigning i grundværdien, men kun bragt værdien tilbage til normaltilstanden. Se SKM2006.427.HR.

Betydning af konstateringstidspunkt

SKAT skal normalt kun tage hensyn til omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi.

Oplysninger om forhold, som er blevet konstateret efterfølgende, og som har medført, at vurderingen er sket på et fejlagtigt grundlag, kan efter omstændighederne begrunde genoptagelse af en vurdering. Se SKFL § 33, stk. 1 eller 3, og afsnit A.A.8.4.1 De fra 1. januar 2013 gældende regler

Det skal dog være sandsynligt, at forholdet gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet. Dette gælder således tilstande, der har karakter af mangler, som kunne udløse et mangelsansvar i tilfælde af et salg.

Det anførte synspunkt har fundet udtryk i Landsskatterettens praksis med hensyn til forurenede ejendomme. Landsskatteretten har herved henset til præmisserne i dommen i UfR 1987.47 (ØLD) (TfS 1986, 268).

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: