H.A.2.2.1.2.3 Hoteller

Indhold

Dette afsnit handler om de forskellige metoder, der kan anvendes til at værdiansætte hoteller.

Afsnittet indeholder:

• Generelt om hoteller
• Lejefaktoren
• Ejerlejlighedsmodellen
• Tillempet erhvervsleje.

Generelt om hoteller

Hoteller, der er medlem af Horesta og har mindst 8 værelser, bliver klassificeret med fra 0 til 5 stjerner efter objektive kriterier, der omfatter en række fysiske faciliteter eller tjenesteydelser.

Klassifikationen inddrager ikke forhold som fx atmosfære, beliggenhed, udsigt eller madens kvalitet.

"Hotel Garni" kan forekomme på både skiltet ved hotellet og på hjemmesiden www.hotel.dk. "Garni" betyder, at hotellets restaurant normalt kun serverer morgenmad. Se også andre nyttige oplysninger på denne hjemmeside om hoteller, og hvad klassifikationen betyder.

Lejefaktoren

Ved ansættelsen af hotellers ejendomsværdi ses der i særlig grad på omsætningen og en eventuel forpagtningsaftale. I forpagtningsaftaler er forpagtningsafgiften sædvanligvis fastsat i forhold til hotellets omsætning.

Det er kutyme i branchen, at forpagtningsafgiften fastsættes som én procent af omsætningen ved værelsesudlejning og en anden procent af omsætningen i restaurant, selskabslokaler, kiosk etc. Er hotellet i særlig god drift forhøjes procentsatserne. Se nedenfor.

Betaler forpagteren imidlertid en fast årlig afgift, benyttes den betalte leje. Det kan være tilfældet, når et hotel har en stabil omsætning.

Hvis bygningsejeren selv står for driften af hotellet, fremskaffes de samme omsætningstal som i forpagtningssituationen til brug for vurderingen.

Hotelbranchen er meget konjunkturfølsom, og det kan derfor være nødvendigt at supplere oplysningerne med et skøn blandt andet over den belægningsprocent, hotellet kan forvente i fremtiden.

Som nævnt ovenfor tages sædvanligvis udgangspunkt i omsætningen og man beregner først en kunstig leje. I denne kunstige leje indgår sædvanligvis ca. 20 % af omsætning ekskl. moms for hotelværelser og  ca. 8 % af omsætningen ekskl. moms vedrørende restaurant, lokaleudleje, kiosk mv.

Den leje man kommer frem til, ganges herefter på sædvanlig vis med den faktor, SKAT finder passende for at nå frem til handelsværdien.

Ved valg af lejefaktoren tager man hensyn til:

• Hotellets drift
• Vedligeholdelsestilstand
• Bygningsmæssig standard
• Stabilitet i omsætningen.

For hoteller i særlig god drift, hvor der i denne forbindelse forstås hoteller med en belægningsprocent, der i væsentlig grad overstiger 70 pct., kan der til brug for lejeberegningen i de forskellige grene af hoteldriften som tommelfingerregel anvendes henholdsvis omkring 25 pct. af værelsesomsætningen og omkring 10 pct. af omsætningen i øvrigt.

For at finde frem til, om et hotel er i særlig god drift, er det nødvendigt at søge oplysning om belægningsprocenten.

Bemærk

Bemærk, at belægningsprocenten og dermed omsætningen er helt afhængig af et hotels mere eller mindre gunstige beliggenhed i forhold til den personkreds, man ønsker at tiltrække.

Foranstående vejledning retter sig hovedsagelig på hoteller med mindst 40 senge.

Samme fremgangsmåde kan anvendes for ejendomme med blandet hotel og kursusvirksomhed, der omfatter nyere og veludrustede ejendomme, eller ældre ejendomme, hvor der er gennemført udvidelse og modernisering.

Ejerlejlighedsmodellen

En anden og ofte anvendelig metode at ansætte hoteller efter, specielt når der ikke foreligger oplysning om omsætningstallene, kan være at benytte sig af en "ejerlejlighedsbetragtning".

Ved handler med hoteller i særlig god drift tages ofte udgangspunkt i værelsespriser, når der er tale om større nye eller helt moderniserede hoteller med en central beliggenhed, hvor omsætningen for hovedpartens vedkommende ligger på værelsesudlejningen.

For disse hotelejendomme vil prisen for et dobbeltværelse på 24-30 kvadratmeter i København erfaringsmæssigt være mellem 400.000 kr. og 1.500.000 kr. pr. værelse, inklusive udenomsarealer. Prisintervallet dækker over hoteller med 2 - 5 stjerner.

Uden for det københavnske område kan man ved at sammenholde det lokale prisniveau for ejerboliger og kontorejendomme med det københavnske nogenlunde finde frem til værdien af et hotelværelse og dermed for hele hotellet.

Tillempet erhvervsleje

Hvis det ikke er muligt at anvende hverken omsætnings- eller ejerlejlighedsmetoden er en tredje metode direkte at anslå en markedsværdi for bygningen.

Der tages her udgangspunkt i sædvanlige erhvervslejer i området omkring hotelejendommen tillempet et hotels mere specielle udformning.

Er man usikker på et hotels værdiansættelse, kan det være formålstjenligt at foretage en kontrol ved at sammenligne de tre forannævnte vurderingsmetoder for at konstatere, om de fører frem til et nogenlunde ensartet resultat.

Fællesnævneren vil her være en etagemeterpris. En efterfølgende kontrol af hoteller af samme standard (samme antal stjerner) vil føre frem til et sæt etagemeterpriser, der vil gøre det muligt at sammenligne hotelvurderinger over større områder og derved opnå større ensartethed i vurderingerne.

Ejendomme, hvor forudsætningerne for hoteldrift ikke længere er til stede, enten på grund af bygningsmæssig forældelse eller på grund af overkapacitet af hotelværelser i området, skal ansættes efter deres alternative anvendelsesmuligheder.

Dette vil typisk være udlejning til kontorformål, hvor man kan finde støtte i de kvadratmeterlejer, der gælder for kontorer i området.

I den situation skal man være opmærksom på de udgifter, der er forbundet med en sådan ombygning til alternativ anvendelse.

Specielt nye hoteller med alle moderne bekvemmeligheder kan være særdeles vanskelige og bekostelige at ombygge til alternative formål. En mulig køber vil i denne situation ikke være villig til at betale ekstra fx for særskilt bad og toilet til hvert kontor. Derfor må et nyt hotel forudsættes at blive genstand for et særdeles stort prisfald, hvis hoteldriften indstilles.

Sommerhoteller, der er opdelt i ejerlejligheder, og som udlejes en stor del af sæsonen af særlige administrationsselskaber, ansættes til de priser, der opnås for ejerlejlighederne.

De tilknyttede selskabs- og restaurationslokaler mv. ansættes, i det omfang de er selvstændigt opdelt i ejerlejligheder, efter en forpagtningsafgift (leje) eller efter en skønnet leje, og ellers vurderes arealerne som fællesarealer, der hører under de enkelte ejerlejligheder i henhold til fordelingstal.

Timeshare

Timeshare kan beskrives som en formaliseret deling af brugen af en fast ejendom, hvor den enkelte deltager får en eksklusiv brugsret til den pågældende ejendom - eller en del af denne - i en periode hvert år inden for en længere årrække eller på ubestemt tid.

Hovedvægten i udbuddet af timesharearrangementer ligger fortsat på hotelejendomme, men der er også eksempler på ferieboliger og helårsboliger.

Timesharearrangementer forekommer i tre hovedgrupper:

a)      Erhvervelser ved skøde på en andel af en ejendom, samt disposition over denne i en nærmere angivet periode.

b)      Erhvervelse af aktier i et ferielejlighedskompleks, hvor der er knyttet en forudbestillings-/brugsret til en lejlighed i     ejendommen.

c)      Køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække.

Ad a)

I denne situation er der tale om et egentligt ejendomskøb, og ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, der sælges i anparter på typisk 1/52 hver, svarende til 1 uge. Prisen er her betinget af ugens placering på året.

Ved afsætning af anparter som timeshare er det muligt at opnå en langt højere pris (5-7 gange højere) for den samlede ejendom/lejlighed end ved salg til ordinær hoteldrift eller sædvanligt ejerlejlighedssalg.

Ved ansættelsen af disse ejendomme er det ikke realistisk at tage udgangspunkt i den opnåelige pris for anparterne, hvorfor ejendommene ansættes som tilsvarende ejerlejligheder uden timeshare.

Ad b)

I dette tilfælde ejer et aktieselskab den faste ejendom, og selskabet udbyder kun aktier til interesserede købere.

Køberne opnår samtidigt som aktionærer en forudbestillingsret/brugsret til en ikke nærmere defineret lejlighed i ejendommen.

Det er derfor ikke en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom, der tilhører aktieselskabet.

Ad c)

Her foretages køb af en brugsret i en tidsbegrænset årrække.

De tidsbegrænsede timesharearrangementer med brugsret anses for lejeforhold, uanset at der er tale om en meget lang tidsbegrænset periode fx på 99 år, hvorimod de tidsubegrænsede arrangementer skattemæssigt behandles som overdragelse af fast ejendom.

Der er derfor ikke tale om en ejendomsoverdragelse, og ejendommen vurderes som en sædvanlig hotelejendom, der tilhører udbyderen af timeshareprojektet.