Hvordan beregnes ejendomsværdiskatten?

C.H.3.5.5.1 Beregningsgrundlag, nedslag og satser

Indhold

Afsnittet indeholder:

• Beregning på basis af hele året
• Forskudt indkomstår
• Beregningsgrundlag for danske ejendomme
• Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme
• Satserne
• Nedslag
• Ejendomme, som ikke kan give nedslag
• Bortfald af nedslag ved ejerskifte
• Nedslag for folkepensionister
• Nedslag er afhængigt af indkomsten
• Udenlandske ejendomme, lempelse og nedslag
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Bemærk

Ved lov nr. 278 af 17. april 2018 er der bl.a. indført et forsigtighedsprincip ved fastsættelsen af beskatningsgrundlaget for bl.a. ejendomsværdiskat. Formålet ved forsigtighedsprincippet er, at den usikkerhed, der altid vil være ved en vurdering, skal komme ejendomsejere til gode, ved at beskatningsgrundlaget fastsættes lavere end selve vurderingen. Forsigtighedsprincippet er indarbejdet i teksten og gælder for ejendomme, der er vurderet efter §§ 5 eller 6 i EVL ( og ikke dem, der er vurderet efter EVL §§ 87 og 88, hvorved ejendomsvurderingen er videreført fra den sidste ansættelse).

Beregning på basis af hele året

Ejendomsværdiskatten for ejendommen opgøres på basis af hele året. Det er en forudsætning for beregning af ejendomsværdiskat, at ejendommen kan tjene til bolig for ejeren. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 11, 2. pkt., 1-2. led. Se afsnit C.H.3.5.4 om, hvornår der skal betales ejendomsværdiskat.

Den beregnede ejendomsværdiskat nedsættes forholdsmæssigt, hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for ejeren eller hans eller hendes husstand i hele indkomståret.

Forskudt indkomstår

Anvender ejeren et andet indkomstår end kalenderåret (forskudt indkomstår), er det den ejendomsværdi, der er ansat pr. 1. januar, jf. dog EVL §§ 87 og 88, i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som ejendomsværdien pr. 1. januar, jf. dog EVL §§ 87 og 88, i indkomståret, og som ejendomsværdiskatten bliver beregnet på grundlag af. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 5.

For udenlandske ejendomme kan det være handelsværdien pr. 1. januar i det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for, der bruges som handelsværdien pr. 1. januar i indkomståret, og som ejendomsværdiskatten kan blive beregnet på grundlag af. Det gælder, medmindre ejeren kan dokumentere en anden værdi. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 5.

Beregningsgrundlag for danske ejendomme

Ejendomsværdiskatten af danske ejendomme bliver beregnet på grundlag af den mindste af disse værdier:

• 80 pct. af ejendomsværdien i >året før< indkomståret
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2001 med tillæg af 5 pct.
• Ejendomsværdien pr. 1. januar 2002.

Hvis ejendommen er ombygget, eller der er opført nybygning, som ikke er omfattet af ejendomsværdien i året før indkomståret, men er omfattet af ejendomsværdien i indkomståret, anvendes ejendomsværdien i året før indkomståret fratrukket 20 pct. (forsigtighedsprincippet) i stedet for ejendomsværdien i indkomståret. Det gælder fra og med det første indkomstår, hvor beregningsgrundlaget for ejendomsværdiskatten er ejendomsværdien ansat i henhold til §§ 5 eller 6 i EVL.

Det gælder for disse ejendomme:

• Enfamiliehuse
• Ejerboliger med to selvstændige boligenheder
• Ejerlejligheder
• Sommerhuse
• Stuehuse til landbrugsejendomme
• Skovbrugsejendomme
• Blandet benyttede ejendomme
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor højst én lejlighed er beboet af en eller flere ejere
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme, hvor ejere bor i mere end én lejlighed den 27. april 1994
• Lejligheder i visse udlejningsejendomme med boligsamejer, boliginteressentskaber og lignende
• Landejendomme over 5000 m2 i landzone
• Ejendomme med vindmølle.

Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 2.

Reglerne for omberegning af ansættelserne af 2001-vurderingen og 2002-vurderingen som følge af ombygning mv. fremgår af EVL § 38. >Beregningsgrundlaget for ansættelserne ansat efter EVL § 38 udgør 80 pct. af ejendomsværdien (forsigtighedsprincippet). Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a, stk. 3, 2.pkt.<

Beregningsgrundlag for udenlandske ejendomme

For ejendomme, der ligger i udlandet, på Færøerne eller i Grønland gælder det beregningsgrundlag, der vises i skemaet. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 1 og 2.

Handelsværdien fastsættes på en af disse måder:

• 1. Hvis der findes et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks for ejendomme af den samme type, og hvis dette indeks kan godkendes af Skattestyrelsen, så fastsættes handelsværdien på grundlag af den faktiske anskaffelsespris reguleret efter et sådant prisindeks. Skattestyrelsen kan bestemme, at et udenlandsk, færøsk eller grønlandsk prisindeks skal anvendes med fremadrettet virkning.
  2. Hvis der ikke findes et prisindeks som nævnt under nr. 1, så anvendes dansk prisindeks for ejendomme af den samme type.
  3. Hvis der findes anden dokumentation, der giver en mere retvisende fastsættelse af handelsværdien end den dokumentation, der er nævnt under nr. 1 og 2, så lægges den dokumentation til grund for værdifastsættelsen. Beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af den >fastsatte handelsværdi<. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 5 og 6 for ombygninger og nybygninger på udenlandske ejendomme.

Hvis der ikke findes prisindeks som nævnt i nr. 1 og 2, og hvis nr. 3 heller ikke kan anvendes, så ansættes handelsværdien skønsmæssigt. Tilsvarende gælder, hvis indeksering af en faktisk anskaffelsespris medfører et resultat, som står i åbenbart misforhold til ejendommens reelle handelsværdi. Beregningsgrundlaget udgør 80 pct. af den skønsmæssigt ansatte handelsværdi i disse to situationer. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 b, stk. 4, nr. 4, 3. pkt.

Skattestyrelsen fastsætter hvert år et ejendomsværdiskattegrundlag, der kan bruges for ejendomme, der ligger i udlandet. Det bliver ajourført med oplysninger om salg af fast ejendom i de enkelte lande.

Det drejer sig om:

• Det svenske indeks for fritidshuse
• Indekstal fra OECD
• Danmarks Statistiks prisindeks for sommerhuse
• Afstandsprocenten, dvs. forskellen mellem ejendomsværdier og handelsværdier.

Se SKM2019.288.SKTST om fastsættelse af grundlaget for ejendomsværdiskat for ejendomme beliggende i udlandet for indkomståret 2018. >Grundlaget for indkomståret 2019 forventes offentliggjort i slutningen af 2. kvartal 2020, og medtages derfor i den juridiske vejledning 2020-2.<

Se SKM2008.274.SR om fastsættelse af ejendomsværdiskattegrundlaget for en svensk ejendom.

Se SKM2008.530.SKAT om fritagelse for ejendomsværdiskat af franske ejendomme erhvervet før 29. november 2007 i særlige tilfælde. I henhold til denne meddelelse er personer, som den 28. november 2007 var fuldt skattepligtig til Danmark og som på dette tidspunkt ejede fast ejendom i Frankrig, fritaget for ejendomsværdibeskatning i Danmark af denne ejendom, så længe personen forbliver fuldt skattepligtig til Danmark og ejer den pågældende ejendom. Tilsvarende gælder, hvis der er indgået aftale om erhvervelse af ejendommen senest den 28. november 2007.

Satserne

Ejendomsværdiskattesatsen er 10 promille af den del af beregningsgrundlaget efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4 a og § 4 b, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 30 promille af resten. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 5, 1. pkt.

Grundbeløbet opgøres pr. ejendom og ikke pr. ejer. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 5, 2. pkt.

Nedslag

For ejere, der senest den 1. juli 1998 har erhvervet ret til deres ejendom, gælder to overgangsordninger, der giver nedslag i ejendomsværdiskatten.

Afgørende for, om en køber har erhvervet ret til ejendommen den 1. juli 1998, er, at både køber og sælger har underskrevet en købsaftale senest denne dato. For ejere, der ejer en byggegrund, gælder, at de er omfattet af overgangsordningerne, hvis de har indgået en bindende aftale med fx en entreprenør eller lignende om at opføre en bolig på grunden senest den 1. juli 1998. Se TfS 1998, 579 SKM.

For det første får ejerne en nedsættelse i den beregnede ejendomsværdiskat på et beløb, der svarer til 2 promille af beregningsgrundlaget. Det betyder, at ejerne kun skal betale 8 promille i ejendomsværdiskat af den del af ejendomsværdien, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 28 promille af resten.

For det andet får ejerne af visse ejendomme et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat. Det drejer sig om ejerne af ejendomme, som er nævnt i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, nr. 1-5, og 9-11, nemlig:

• Enfamiliehuse
• Ejerboliger med to selvstændige boligenheder
• Sommerhuse
• Stuehuse til landbrugsejendomme
• Skovbrugsejendomme
• Blandet benyttede ejendomme
• Landejendomme over 5000 m2 i landzone
• Ejendomme med vindmølle.

Nedslaget beregnes af den samlede ejendomsværdi. Nedslaget er 4 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1.200 kr. pr. selvstændig lejlighed.

Der kunne kun godkendes ét nedslag efter EVSL § 7 for en ejendom, som bestod af et enfamiliehus og et sommerhus, men som var vurderet som en ejendom med en selvstændig lejlighed. Se SKM2002.387.LSR.

For tofamiliehuse bliver nedslaget beregnet for hver selvstændig lejlighed.

Hvis en ejendom, som er anskaffet før den 1. juli 1998, er brændt og genopført, har ejeren stadig ret til nedslag efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 6 og § 7. Det gælder fx ejendomme, som er genopført efter Seest-fyrværkerikatastrofen. Bemærk, at nedslaget kun opretholdes, når ejendommen genopføres efter at være ødelagt ved en uforudsigelig skade.

Ejendomme, som ikke kan give nedslag

Ejere af ejerlejligheder er ikke omfattet af nedslaget på 4 promille af ejendomsværdien, dog maksimalt 1200 kr.

Ejere af fredede ejendomme, der kan få fradrag efter LL § 15 K, er heller ikke omfattet.

Bortfald af nedslag ved ejerskifte

Begge typer af nedslag efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 6 og § 7 bortfalder ved senere ejerskifte.

Ejerskifte mellem ægtefæller medfører ikke, at nedslagene bortfalder. Det gælder både ved ejerskifte, mens ægtefællerne er gift, og ved skilsmisse. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 6 og § 7.

En længstlevende ægtefælle, der bliver boende i en ejendom, der har tilhørt den afdøde ægtefælle, kan succedere i nedslagene, også selv om ægtefællen ikke selv var ejer den 1. juli 1998. Det vil sige, at selv om den ægtefælle, der overtager ejendommen, ikke stod som ejer af ejendommen den 1. juli 1998, får han eller hun nedsat ejendomsværdiskatten efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 6 og § 7.

Der kan også succederes i nedslagene ved ægtefællens død, selvom ægtefællerne var separerede inden dødsfaldet. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 6, stk. 2, og § 7, stk. 2, 4. pkt. Selv om den længstlevende ægtefælle indgår nyt ægteskab, ophører retten til at succedere i nedslagene ikke.

I andre ejerskiftesituationer bortfalder nedslaget, medmindre der er tale om ejerskifte mellem medejere.

Nedslag for folkepensionister

Udgangspunktet er, at alle betaler ejendomsværdiskat på samme vilkår, eventuelt med nedslag. Dog er der et særligt nedslag for folkepensionister. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 8.

En ejer, der inden udgangen af indkomståret xhar nået folkepensionsalderenx, får et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. pr. bolig for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Maksimumsgrænsen på 6.000 kr. gælder også sommerhuse, der med tilladelse anvendes som helårsbolig.

Hvis den ægtefælle, der er ejer og folkepensionist, dør, succederer den anden ægtefælle i nedslaget, selv om han eller hun ikke selv opfylder betingelserne for at være pensionist. Hvis den længstlevende ægtefælle gifter sig igen, bortfalder retten til at succedere i nedslaget. Retten ophører i det første indkomstår efter ægteskabets indgåelse.

Nedslaget for folkepensionister er afhængigt af indkomsten.

Ved § 4 i lov nr. 1347 af 3. december 2013 er EVSL § 8 blevet ændret, så nedslaget kan gives til alle, der har nået folkepensionsalderen, eller hvis samlevende ægtefælle har nået folkepensionsalderen, uanset om de pågældende er hjemmehørende her i landet eller ej, når de betaler ejendomsværdiskat af fast ejendom i Danmark. Ændringen har virkning fra og med indkomståret 2013.

En ejer, der inden udgangen af indkomståret xhar nået folkepensionsalderenx, får som tidligere nævnt et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på 4 promille af beregningsgrundlaget, dog maksimalt 6.000 kr. for helårshuse og 2.000 kr. for sommerhuse. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 8.

Nedslaget reduceres, hvis ejeren har en indkomst over en vis størrelse. Indkomsten opgøres som summen af:

• Ejerens personlige indkomst, opgjort efter PSL (personskatteloven) § 3
• Positiv nettokapitalindkomst
• Positiv aktieindkomst, bortset fra udbytteindkomst op til 5.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der for en ugift person overstiger et grundbeløb på >199.600 kr. for 2020 (195.300 kr. for 2019).<

For samlevende ægtefæller opgøres indkomsten som summen af ægtefællernes samlede:

• personlige indkomst, opgjort efter PSL (personskatteloven) § 3
• positive nettokapitalindkomst
• positive aktieindkomst, bortset fra udbytteskat op til 10.000 kr., hvori der er indeholdt endelig udbytteskat. Der er tale om et bundfradrag.

Nedslaget reduceres med 5 pct. af den del af den opgjorte indkomst, der overstiger et grundbeløb på >307.100 kr. for 2020 (300.300 kr. for 2019).<

Reduktionen sker efter, at der er beregnet begrænsning for, hvor meget ejendomsværdiskatten kan stige efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 9.

Det betyder, at der til den ejendomsværdiskat, som er opgjort efter reglerne i EVSL (ejendomsværdiskatteloven) §§ 5-9, skal lægges et beløb, der svarer til 5 pct. af den del af indkomsten i indkomståret, der overstiger >199.600 kr. for enlige (2020) (195.300 kr. for 2019)< og >307.100 kr. for ægtepar (2020) (300.300 kr. for 2019).<

Det beløb, der skal tillægges, må dog aldrig være større end det nedslagsbeløb, som pensionisten har fået efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 8.

Grundbeløbene reguleres årligt efter PSL (personskatteloven) § 20.

Eksempel

Eksemplet drejer sig om et ægtepar, hvor den ene eller begge >har nået folkepensionsalderen<. Helårsboligen er købt senest 1. juli 1998. Ejendomsværdien er 1.000.000 kr.

Bemærk

Skattepligtige med forskudt indkomstår kan få pensionistnedslag, hvis aldersbetingelsen for nedslaget er opfyldt inden udløbet af det kalenderår, som det forskudte indkomstår træder i stedet for. Se SKM2007.164.LSR.

Bemærk

For personer, der ikke er fuldt skattepligtige til Danmark, eller som efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst anses for hjemmehørende i udlandet, på Færøerne eller i Grønland, er nedslaget betinget af, at personen meddeler xSkattestyrelsenx de oplysninger om den årlige indkomst, som er nødvendige for at kunne beregne nedslaget. For samlevende ægtefæller skal der meddeles oplysninger om den samlede årlige indkomst for ægtefællerne. Beregningsgrundlaget skal ligesom for hjemmehørende personer opgøres efter de danske skatteregler. Ved beregningen af nedslaget medtages samtlige personens eller ægtefællernes danske og udenlandske indkomster. Indkomsterne opgøres, som om alle indkomster havde været danske. Se § 4 i ændringslov nr. 1347 af 3. december 2013 vedrørende den nye bestemmelse i § 8, stk. 2.

Det er desuden en betingelse for at få nedslaget, at det er muligt for SKAT at verificere oplysningerne om indkomsten gennem administrativt samarbejde med andre landes skattemyndigheder. Det kan være via EU's direktiv om administrativt samarbejde på beskatningsområdet, bestemmelser om udveksling af oplysninger i en dobbeltbeskatningsoverenskomst eller i særlige aftaler herom, eller det kan være andre internationale aftaler eller konventioner om administrativ bistand i skattesager.

Udenlandske ejendomme, lempelse og nedslag

Det er muligt at få lempelse for den danske ejendomsværdiskat, når der også skal betales udenlandsk skat af ejendomme, der ligger i udlandet.

Lempelse efter dobbeltbeskatningsoverenskomst

Udenlandske ejendomme er omfattet af ejendomsværdiskatteloven, når de er ejet af fuldt skattepligtige personer. Se afsnit C.H.3.5.2 om, hvem der skal betale ejendomsværdiskat.

Ejendomsværdiskatten har status af en formueskat set i forhold til dobbeltbeskatningsoverenskomster. Det betyder, at hvis Danmark har indgået en dobbeltbeskatningsoverenskomst med en anden stat, som omfatter formueskatter, så vil ejendomsværdiskatten enten helt bortfalde (eksemptionmetoden) eller blive reduceret med den eventuelle udenlandske skat (creditmetoden).

Nedslag efter EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 12

Hvis ejendommen ikke ligger i en af overenskomststaterne, så vil der kun kunne gives creditnedslag i ejendomsværdiskatten for de betalte udenlandske skatter, som bliver beregnet ud fra værdien af den udenlandske ejendom. Se EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 12.

Grundskatter, tinglysningsafgifter og andre skatter og afgifter i forbindelse med overdragelse og belåning eller anden disposition over fast ejendom er ikke omfattet af EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 12.

Det fremgår af forarbejderne til lov nr. 1340 af 19. december 2008, at den svenske fastighedsavgift er omfattet af disse nedslagsregler. Se desuden SKM2010.707.SKAT om nedslag i ejendomsværdiskatten for fransk og spansk skat på fast ejendom.

Er der flere ejendomme i udlandet, lempes der ejendom for ejendom.

Nedslagsbeløbet kan ikke overstige den opgjorte ejendomsværdiskat.

Bemærk

Hvis en udenlandsk stat opkræver indkomstskat af en bolig, fx i form af skat af lejeværdi af egen bolig eller af faktiske lejeindtægter, kan ejeren kun få nedslag for sådanne indkomstskatter i dansk indkomstskat af faktiske lejeindtægter. Ejeren kan få nedslag enten efter en dobbeltbeskatningsoverenskomst eller efter LL (ligningsloven) § 33.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: