Under hvilke betingelser kan man sælge et sommerhus uden at skulle betale skat af fortjenesten?

C.H.2.1.15.2 Sommerhusreglen

Indhold

Dette afsnit beskriver personers mulighed for at sælge et sommerhus uden at skulle betale skat af fortjenesten.

Afsnittet indeholder:

• Definition
• Regel
• Hvem er omfattet af reglen?
• Ejendomme omfattet af reglen
• Betingelser
• Beliggenhed
• Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen
• Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse
• Hotelejerlejligheder, der anvendes som fritidsboliger
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Definition

Ved et "sommerhus" forstås i denne sammenhæng fritidsboliger af enhver art, fx traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse, hvor det gælder, at der ikke er tilladelse til helårsbeboelse.

Regel

Når personer sælger et sommerhus, vil fortjenesten ved salget som hovedregel være skattefri, hvis sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand, og hvis anvendelsen til fritidsformål har fundet sted, mens ejendommen opfylder betingelserne for at kunne sælges skattefrit. Se EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2.

Bemærk

Der gælder undtagelser til reglen, og undtagelserne er nærmere beskrevet i det følgende.

Hvem er omfattet af reglen?

Det er udelukkende fysiske personer, der er omfattet af reglen. Det skyldes, at skattefritagelsen forudsætter, at sommerhuset har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Ejendomme omfattet af reglen

Reglen gælder for traditionelle sommerhuse, fritidshuse og feriehuse.

Bemærk

Helårsboliger, der anvendes som fritidsboliger, er som udgangspunkt omfattet af parcelhusreglen. Se i afsnittet nedenfor om reglerne for disse ejendomme.

Betingelser

Når et sommerhus sælges, skal der ikke betales skat af en eventuel fortjeneste, hvis følgende to betingelser er opfyldte:

Første betingelse

Ejendommen skal være benyttet som en fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand i hele eller en del af ejertiden.

Bemærk

Det er ikke en betingelse for at anvende sommerhusreglen, at sommerhuset på salgstidspunktet benyttes til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand.

Anden betingelse

Arealet på den grund, hvor sommerhuset ligger, skal være under 1.400 m2. Har grunden et areal på 1.400 m2 eller mere, vil fortjenesten dog stadig være skattefri, hvis

1. der efter en offentlig myndigheds bestemmelse ikke kan udstykkes fra grunden, eller
2. hvis udstykning ifølge erklæring fra Vurderingsstyrelsen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Er hverken betingelse a) eller b) opfyldt, vil fortjenesten ved salget være skattepligtig.

Se afsnit (C.H.2.1.15.8 Arealreglerne) for en mere detaljeret gennemgang af arealbestemmelserne.

Bemærk

Ejendommen skal på salgstidspunktet have karakter af en fritidsbolig, der kan anvendes til fritidsformål.

Hvis ejendommen på et tidspunkt har ændret anvendelse fra fritidsformål til helårsbolig eller til erhverv, vil en fortjeneste ved salget af ejendommen som fritidsbolig kun være skattefri, hvis ejendommen efter den ændrede benyttelse på ny har været anvendt til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Beliggenhed

Sommerhusets beliggenhed har ikke betydning for, om fortjenesten ved salget er skattefri. Derimod kan afstanden mellem ejerens helårsbolig og fritidshus have betydning i bedømmelsen af, om ejendommen kan anses for at have været anvendt til fritidsformål.

I en konkret sag lagde landsretten vægt på, at et sommerhus kun var beliggende 800 m i luftlinje fra ejerens helårshus, at huset kun kunne have været benyttet 8-10 uger, og at den senere køber havde fået oplyst af ejeren, at det var planen at rive sommerhuset ned og bygge et helårshus. Da der samtidig havde været et beskedent elforbrug, var det landsrettens opfattelse, at ejendommen ikke havde været anvendt til private formål. Se SKM2007.276.ØLR.

Ejendomme, der ikke er omfattet af reglen

Anvendelsen af sommerhusreglen forudsætter, at der ligger en bygning på grunden, der er egnet til fritidsformål.

Det blev fastslået i en sag, at sommerhusreglen forudsætter, at der på grunden ligger en bygning, der er egnet som fritidsbolig. I sagen blev en større grund anvendt til fritidsformål. På grunden, der var vurderet som ubebygget, var der opført en 16 m2 stor bygning, der var uden sædvanlige installationer. Bygningen blev først overdraget efterfølgende, og allerede af den grund var overdragelsen ikke omfattet af sommerhusreglen. Fortjenesten var derfor skattepligtig. Se SKM2002.519.HR.

Se også

Se også LSRM 1994, 126 LSR, hvor en ubebygget grund var benyttet til fritidsformål, og ejeren og dennes husstand havde overnattet på grunden i telt. Sommerhusreglen kunne ikke anvendes, og fortjenesten var derfor skattepligtig.

Helårsboliger, der anvendes som fritidshuse

En helårsbolig, der anvendes som fritidsbolig af ejeren og/eller dennes husstand, er omfattet af skattefritagelsen under forudsætning af, at ejendommen oprindeligt blev anskaffet som fritidsbolig og udelukkende har været anvendt som fritidsbolig. Det er ejeren, der har bevisbyrden for at dokumentere, at betingelserne for skattefritagelsen er opfyldte. Se SKM2010.166.HR, hvor fortjenesten ved salget af en ejerlejlighed blev anset for skattepligtig.

I sagen fremgik det af Højesterets begrundelse, at en ejerlejlighed med bopælspligt ikke har karakter af en sommerhusejendom i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2 forstand. Skattefritagelsen er derfor ikke omfattet af denne lovbestemmelse, men er hjemlet i skattemyndighedernes praksis. Denne praksis forudsætter, at ejendommen blev anskaffet til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand samt, at ejendommen i hele ejerperioden udelukkende har været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand. I den konkrete sag havde ejerlejligheden i en periode været udlejet til beboelse, og derfor var betingelserne for skattefritagelsen ikke til stede, og fortjenesten var dermed skattepligtig.

Det er således en betingelse for at kunne sælge en helårsbolig skattefrit efter administrativ praksis, at ejendommen ikke i ejertiden har været anvendt til helårsbeboelse for andre samtidig med ejerens anvendelsen til fritidsformål, se tillige SKM2018.485.BR og SKM2018.605.LSR

Se også

Se også SKM2007.209.HR, hvor en person arvede en landbrugsejendom. Personen erklærede overfor jordbrugskommissionen, at han inden for en periode på 2 år ville flytte ind på ejendommen, men ejendommen blev i ejertiden udelukkende anvendt til fritidsformål. Højesteret fastslog, at ejendommens status på salgstidspunktet var afgørende for, om ejendommen blev omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1 eller stk. 2. Ejendommen blev anset for omfattet af stk. 1, men da den ikke havde tjent til bolig for ejeren og/eller dennes husstand, kunne parcelhusreglen ikke anvendes. Højesteret tog derefter stilling til, om fortjenesten var skattefri efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2. Højesteret konkluderede, at skønt ejendommen udelukkende havde været anvendt til fritidsformål for ejeren og/eller dennes husstand, var den ikke omfattet af bestemmelsen, fordi ejendommen ikke var anskaffet som fritidsejendom.

I  SKM2012.601.ØLR overtog ejeren og hans søskende en landbrugsejendom. På tidspunktet for overtagelsen var ejendommen registreret som en landbrugsejendom med bopælspligt. Denne bopælspligt erklærede ejeren at imødekomme indenfor 2 år. Af denne grund fik Skatteministeriet medhold i, at ejendommen ikke var blevet købt som et sommerhus, som det kræves efter administrativ praksis. Det var derfor underordnet, om ejeren havde anvendt ejendommen som sommerhus i ejertiden. Det var også underordnet, at ejeren påstod, at erklæringen om at ville opfylde bopælspligten alene var underskrevet proforma.

Bemærk

For ejendomme der er erhvervet ved arv og efterfølgende anvendes af arvingerne til fritidsbolig, er udgangspunktet, at arvingerne ikke kan succedere i den afdødes anvendelse af boligen, men selv skal opfylde betingelserne i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk., 1 eller stk. 2, eller administrativ praksis, for at kunne sælge en ejendom skattefrit.

Ved arv har arvingerne som udgangspunkt ikke erhvervet ejendommen med fritidsformål for øje, idet arven automatisk gør dem til ejere af ejendommen, hvis ejendommen ikke sælges i boet. Der vil derfor være en skærpet bevisbyrde for, at formålet med erhvervelsen af ejendommen er til private fritidsformål.

Eksempelvis kan en lang ejertid, hvor ejendommen udelukkende anvendes som fritidsbolig for arvingerne, være med til at løfte den skræpede bevisbyrde. Der kan herudover også lægges vægt på om afdøde ligeledes anvendte ejendommen som fritidsbolig, således at ejendommen i gennem en længere periode af familien har været anvendt som fritidsbolig. Se SKM2013.610.SR og SKM2014.3.SR.

I SKM2013.380.BR fandt byretten, at en helårsbolig erhvervet ved arv kunne sælges skattefrit. Retten lagde vægt på, at sagsøgeren sammen med hendes søskende iværksatte værgemål for moderen med den hensigt at købe ejendommen af moderen, således at ejendommen kunne blive i familiens eje som feriested, at værdien af ejendommen ved arveudlægget skete til den lavest mulige værdi, at salget af ejendommen alene var begrundet i broderens jobsituation, samt at alle tre søskende var og stadig er bosiddende i Københavnsområdet. Retten fandt herefter, at sagsøgeren i tilstrækkeligt omfang havde sandsynliggjort, at hensigten med erhvervelsen var, at anvende ejendommen som fritidsbolig.

Bemærk

De krav, der i øvrigt stilles for, at en helårsbolig skal kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, gælder tilsvarende for helårsboliger, der anvendes som fritidsbolig. Det vil sige, at bygningens indretning og stand skal være af en sådan karakter, at den er egnet til fritidsformål, og at arealreglerne er opfyldte. Se afsnit (C.H.2.1.15.7 Beboelseskravet og begrebet husstand) om beboelses- og husstandskravet og (C.H.2.1.15.8 Arealreglerne) om arealreglerne.

Hotelejerlejligheder, der anvendes som fritidsboliger

En hotelejerlejlighed har som udgangspunkt status af en helårsbolig.  Dette gælder også, selv om lejligheden er beliggende i et område, der efter lokalplanen skal anvendes til hotelbenyttelse.

Hotelejerlejlighed med udlejningsforpligtelse

Hvis der er knyttet en udlejningsforpligtelse til hotellejligheden på salgstidspunktet, vil lejligheden ikke kunne sælges skattefrit, selv om den i ejerperioden har været benyttet til fritidsformål af ejeren og/eller dennes husstand.

Dette spørgsmål tog Skatterådet taget stilling til i en konkret sag.  Skatterådet fandt, at fortjeneste ved afståelse af hotelejerlejligheder, hvor ejeren har en retslig forpligtelse - enten ved aftale eller ifølge vedtægter - til at stille lejligheden til disposition i større elle mindre omfang en del af året eller hele året for hotelvirksomhed, der er omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed, skal beskattes. Dette gælder uanset en eventuel privat benyttelse af lejligheden. Baggrunden for denne opfattelse var, at det primære formål med erhvervelse af en sådan ferielejlighed, der indgår i egentlig hotelvirksomhed, måtte antages at være det erhvervsmæssige formål, medens den eventuelle tilladte private benyttelse vil være af underordnet betydning for erhvervelsen. Se SKM2008.515.SR. Se også SKM2007.446.SR og SKM2014.360.SR.

Hotelejerlejlighed uden udlejningsforpligtelse

En tidligere hotelejerlejlighed, der anvendes af ejeren og/eller dennes husstand,  kan  - når nærmere betingelser er opfyldte - være omfattet af skattefritagelsen efter sommerhusreglen i EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2.

Når udlejningsforpligtelsen på en hotelejerlejlighed ophører i ejerperioden, kan det betyde, at lejligheden ændrer status og overgår til registrering under en anden benyttelseskode i vurderingssystemet, fx "øvrige ejerlejligheder". I BBR kan registreringen være ændret til "Sommer/fritidsbolig", og udlejningsforpligtelsen er anført som "ophørt".

Hvis lokalplanen for området ændres, så området skal anvendes til individuelle, rekreative  ferieboliger, med begrænset benyttelsesperiode, når udlejningsforpligtelsen ophører, vil ejerboligen skattemæssigt   kunne skifte status til en sommerhusejendom eller lignende.

En sådan sommerhusejendom vil kunne sælges skattefrit efter EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 2, når betingelserne heri er opfyldte. Dette gælder også, selv om ejeren efter statusændringen i et vist omfang vælger at udleje ejendommen til fritidsformål, samtidig med at lejligheden anvendes til private formål. Se SKM2011.837.SR.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: