Hvad forstås ved en væsentlig forringelse af restarealet?

C.H.2.1.15.8 Arealreglerne

Indhold

I dette afsnit redegøres der nærmere for de arealbestemmelser, der er nævnt i afsnit (C.H.2.1.15.1 Parcelhusreglen), og som har betydning for, hvorvidt parcelhusreglen kan anvendes.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Dokumentationskrav om den manglende udstykningsmulighed til selvstændig bebyggelse
• Erklæring om væsentlig værdiforringelse
• Udmålingen af arealet
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Hvis en beboelsesejendom ligger på en grund, der er under 1.400 m2, er ejendommen med hensyn til arealbestemmelserne omfattet af parcelhusreglen.

Har grunden et areal på 1.400 m2 eller mere, er fortjenesten dog stadig skattefri, hvis:

1. der efter en offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra grunden kan udstykkes til selvstændig bebyggelse, eller
2. hvis udstykning ifølge en erklæring fra Vurderingstyrelsen vil medføre værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Er hverken betingelse a) eller b) opfyldt, er fortjenesten ved salget skattepligtig.

Bemærk

Arealreglerne gælder ikke for ejerlejligheder, der er omfattet af EBL (ejendomsavancebeskatningsloven) § 8, stk. 1.

Eksempel: Udstykning ikke mulig

Som eksempel kan nævnes et enfamiliehus, der ligger på en grund med et areal på 2.000 m2. Huset har tjent som bolig for ejeren og/eller dennes husstand i ejertiden, men som følge af grundens størrelse, er fortjenesten ved salget som udgangspunkt skattepligtig.

Det står imidlertid i en lokalplan, der omfatter det område, hvor grunden ligger, at der ikke kan udstykkes, medmindre der vedtages en supplerende lokalplan.

På det tidspunkt, hvor ejendommen sælges, kan ejeren som følge af bestemmelsen i lokalplanen ikke udstykke til selvstændig bebyggelse fra grunden, og fortjenesten ved salget er derfor skattefri. Se nedenfor om dokumentationskravet.

Eksempel: Væsentlig værdiforringelse af restarealet og bebyggelsen

Giver de gældende lokalplaner mulighed for at udstykke til selvstændig bebyggelse fra grunden på salgstidspunktet, kan ejeren anmode Vurderingsstyrelsen om at foretage en vurdering af grunden. Medfører udstykningen en værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse, er fortjenesten ved salget af ejendommen skattefri.

Dokumentationskrav om den manglende udstykningsmulighed til selvstændig bebyggelse

Det skal dokumenteres, at der ikke kan udstykkes til selvstændig bebyggelse fra en grund, og dokumentationen skal indhentes hos kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ejendommen ligger. Se planloven, lovbekendtgørelse nr. 1529 af 23. november 2015.

Der er ikke formkrav til dokumentationen. Det vil sige, at dokumentationskravet eksempelvis er opfyldt ved at fremlægge et afslag på en ansøgning om udstykning eller ved en udtalelse fra kommunalbestyrelsen om, at der ikke kan forventes dispensation fra et generelt forbud mod udstykning.

Dokumentationskravet gælder også i de tilfælde, hvor ejendommen ligger i landzone, selv om planloven indeholder et forbud mod udstykning til selvstændig bebyggelse. Begrundelsen er, at det efter planloven er muligt at opnå dispensation for forbuddet.

Ligningsrådet godkendte i en sag, at et jordareal på 7.350 m2 kunne sælges skattefrit efter reglerne om arealoverførsel. Kommunen havde oplyst, at den ikke ville give tilladelse til udstykning til selvstændig bebyggelse efter landzonebestemmelserne, medmindre der var særlige omstændigheder. Da et salg af den samlede ejendom ville være omfattet af parcelhusreglen, var fortjenesten ved salget af jordarealet ikke skattepligtig. Se TfS 2000,829 LR.

I en konkret sag kunne dokumentationskravet udelukkende anses for opfyldt, hvis en kompetent offentlig myndighed erklærede, at der ikke kunne udstykkes et areal til selvstændig bebyggelse fra ejendommen. Se skd. 1973.23.15.

En privatretlig servitut, der forbyder udstykning, kan kun danne grundlag for skattefritagelsen, hvis servitutten helt eller delvist er underlagt offentlig påtaleret, og den offentlige myndighed benytter sig af påtaleretten. Se også SKM2015.460.LSR.

Erklæring om væsentlig værdiforringelse

Muligheden for skattefritagelse ved salg af en ejendom med et grundareal på 1.400 m2 eller derover er til stede, hvis der er indhentet en erklæring fra Vurderingsstyrelsen om, at en udstykning af et areal fra grunden til selvstændig bebyggelse vil medføre en værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Formuleringen af reglen er således ændret fra at være "en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse" til "en værdiforringelse på mere end 20 pct. af restarealet eller den bestående bebyggelse" ved Lov nr. 278 af 17. april 2018.

Ændringen har til formål at normere, at der ikke skal kunne udstedes værdiforringelseserklæringer, hvis en udstykning ikke vurderes at ville medføre en værdiforringelse, der skønsmæssigt overstiger 20 pct. Det vil således uændret skulle bero på vurderingsmyndighedens, ultimativt klageinstansens og domstolenes, skøn ud fra en samlet vurdering af alle relevante oplysninger, om en værdiforringelse skønnes at overstige 20 pct. eller ej, og der skal ved udøvelsen af dette skøn tages hensyn til samme forhold som efter gældende ret.

Ændringen skal ses i lyset af, at det ved værdiansættelse af en fast  ejendom altid er et grundvilkår, at der er usikkerhed forbundet med værdiansættelsen. Baggrunden for spændet på 20 pct. er efter bemærkningerne til forslaget til ejendomsvurderingsloven, jf. Folketingstidende 2016-17, A, L 211, at det forventes, at hovedparten af ejerboligerne med de bedst mulige statistiske beregningsmodeller kan vurderes inden for dette spænd.

Den beskrevne usikkerhed, der er et grundvilkår ved værdiansættelsen af fast ejendom, bør tillige komme til udtryk i relation til vurderingen af, om en udstykning af en ejendom kan anses for at medføre en væsentlig værdiforringelse.

Erklæringen vil normalt først blive udstedt, når det er fastslået, at udstykning til selvstændig bebyggelse kan finde sted.

Vurderingsstyrelsens afgørelse kan klages til Vurderingsankenævnet og derefter til Landsskatteretten. Se SFL (skatteforvaltningsloven) § 8 og § 11.

Ved restarealet forstås den del af grundarealet, der resterer efter en eventuel udstykning. Hvis det er muligt at udstykke flere grunde fra én ejendom, kan der ikke udstedes en værdiforringelseserklæring, hvis blot én af grundene kan udstykkes uden væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. De øvrige grunde, som det er muligt at udstykke, anses i denne sammenhæng for at udgøre en del af restarealet.

Det er et konkret skøn, om en værdiforringelse kan anses for væsentlig. Bedømmelsen er udtryk for en samlet afvejning af disse faktorer:

• Grundarealets størrelse og form, eksempelvis mindre og smalle grunde, kan medføre vanskeligheder ved udstykningen og dermed udløse værdiforringelse af restarealet og/eller bebyggelsen

• Matrikulære forhold. Består en ejendom af flere matrikelnumre, er det kun det bebyggede matrikelnummer, der kan være omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen. Samnoterede matrikelnumre og ejendomme, der er bebygget over matrikelskel, betragtes som én ejendom

• Områdets og bebyggelses karakter. I byer og landsbyer, hvor grundene normalt har et mindre areal end i landområder, kan restarealet efter en udstykning vise sig at være i overensstemmelse med det aktuelle områdes karakter. I disse tilfælde kan værdiforringelsen af restejendommen og/eller bebyggelsen være af begrænset omfang. Patriciervillaer, stuehuse og ejendomme med udsigt vil som regel kræve større udenoms arealer, og en udstykning fra sådanne ejendomme kan derfor virke værdiforringende på både restarealet og bebyggelsen

• Bebyggelsens placering. En udstykning kan medføre, at afstanden fra det nye skel til den bestående bebyggelse bliver meget begrænset. I nogle situationer vil en udstykning medføre, at dele af den bestående bebyggelse skal nedrives for at opfylde afstandskravene til skel

• Haveanlæg og beplantning. Specielle haveanlæg og/eller beplantning kan være en integreret del af ejendommen og dermed blive ødelagt ved en udstykning. Eksisterende beplantning kan dog også ses som en naturlig opdeling af et grundareal

• Adgangsmuligheder. Anvendelsen af den mulige adgangsvej til den udstykkede grund kan virke generende ved benyttelsen af restarealet og den bestående bebyggelse

• Udsigtsforhold. Nogle bebyggelser er anlagt specielt for at opnå optimale udsigtsforhold til skov, vand og landskaber. Der er tale om en værdiforringelse, hvis udsigten ved en udstykning begrænses i væsentligt omfang. Desuden kan der til en ejendom være knyttet særlige herlighedsværdier i form af direkte adgang til strand og skov. Overgår sådanne herlighedsværdier til det udstykkede areal, vil der tilsvarende være tale om en værdiforringelse af restarealet og den bestående bebyggelse.

Andre forhold, fx beskyttelseslinjer for vej, strand, skov, sø og å samt øvrige byggeregulativer og bestemmelser kan resultere i, at en bygning på den udstykkede grund vil blive uhensigtsmæssigt placeret i forhold til restarealet og den bestående bebyggelse. Med hensyn til spørgsmålet om, hvorvidt en værdiforringelse kan anses for væsentlig, skønnede Vestre Landsret i en sag på grundlag af en syns- og skønserklæring, at en udstykning ikke ville være værdiforringende. Se SKM2004.135.VLR.

I to andre sager lagde både Vestre Landsret og Højesteret vægt på differencen mellem ejendommens værdi før en eventuel udstykning og den samlede værdi af restarealet, den bestående bebyggelse og den eventuelt udstykkede grund efter udstykning. Se SKM2005.101.VLR og Højesteret i SKM2006.640.HR, der er en stadfæstelse af SKM2005.317.VLR.

Ved henvisning til dommene SKM2005.101.VLR og SKM2006.640.HR skal det bemærkes, at en sammenligning af værdierne før og efter en udstykning i nogle tilfælde kan føre til et uhensigtsmæssigt resultat. Det kan ske, hvor en væsentlig værdinedgang på restarealet og/eller bebyggelsen er kombineret med en tilsvarende værdiforøgelse på det eventuelt udstykkede areal. Den situation forekommer i de tilfælde, hvor herlighedsværdier fragår restarealet med den bestående bebyggelse og tilgår det udstykkede areal. Selv om summen af værdierne før og efter udstykningen er uændret, bliver der tale om en væsentlig værdiforringelse af restarealet og/eller den bestående bebyggelse.

Det fremgår af Lov nr. 278 af 17-04-2018, at den skønsmæssige vurdering af, om forudsætningen for udstedelse af værdiansættelseserklæring er opfyldt, således fortsat ikke kan foretages ud fra en sammenligning af foreliggende før og efter-værdier, men vil bero på en samlet skønsmæssig vurdering af værdiforringelsen.

Udmålingen af arealet

Når det samlede grundareal udmåles, medregnes kun arealer, der ved vurderingen er ansat til en værdi, der er over 0 kr. Det indebærer, at vejarealer, der hører til den faste ejendom, ikke skal medregnes.

Selv om arealer betragtes som ubrugelige, skal de medregnes ved udmålingen, hvis de er vurderet til at have en værdi.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet omfatter afgørelser, der omfatter både udstykningsmuligheden og vurderingen af værdiforringelsen af restarealet og den bestående bebyggelse.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: