Hvordan beskattes genvundne afskrivninger?

C.C.2.4.4.6 Genvundne afskrivninger og tab

Indhold

Dette afsnit omhandler beskatningen af genvundne afskrivninger og tab.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Generelt om genvundne afskrivninger og tab
• Afskrivninger foretaget før indkomståret 1999
• Eksempler på opgørelse af genvundne afskrivninger, tab og nedrivningsfradrag
• Lejers køb af ejendom
• Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Regel

Genvundne afskrivninger (eller tab) ved salg af bygninger eller installationer, som der er afskrevet på efter AL (afskrivningsloven) § 14 eller AL (afskrivningsloven) § 15, regnes med i den skattepligtige indkomst for salgsåret. Se AL (afskrivningsloven) § 21.

Andre former for afhændelse og afståelse sidestilles generelt med salg. Se AL (afskrivningsloven) § 47.

Forsikrings- og erstatningssummer, herunder ekspropriationserstatninger behandles som salgssummer. Se AL (afskrivningsloven) § 48.

Erhvervelse og afståelse af aktiver ved gave, arv eller arveforskud sidestilles med køb henholdsvis salg. Se AL (afskrivningsloven) § 49.

Generelt om genvundne afskrivninger og tab

Det udløser ikke beskatning af genvundne afskrivninger eller fradrag for tab, når en bygning overgår til anden anvendelse, herunder til et ikke-afskrivningsberettiget formål. Se LSRM 1968.124 og LSRM 1980.5.

Genvundne afskrivninger eller tab regnes først med i indkomsten i det indkomstår bygningen sælges, medmindre reglerne om genopførelse i AL (afskrivningsloven) § 24 finder anvendelse.

I tilfælde af salg af ejendomme på ekspropriationslignende vilkår kan der ske beskatning af genvundne afskrivninger efter AL (afskrivningsloven) § 21, jf. AL (afskrivningsloven) §§ 47 og 48, hvis de afskrivningsberettigede bygninger har økonomisk værdi for ejeren. Se SKM2006.508.VLR.

Ved overdragelse med succession efter KSL (kildeskatteloven) § 33 C, men hvor betingelserne for at succedere i afskrivninger ikke er opfyldte, er der ikke hjemmel til at beskatte genvundne afskrivninger ved erhververens senere salg af ejendommen. Se SKM2008.682.SR, hvor erhververen fejlagtigt havde anset sig for berettiget til at succedere i afskrivninger.

Fortjenesten opgøres for hver bygning eller installation for sig som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi.

Den nedskrevne værdi opgøres som den afskrivningsberettigede anskaffelsessum tillagt forbedringer mv. og med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger, men ikke straksfradrag (tidligere straksafskrivning).

Som genvundne afskrivninger kan højst beskattes de foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger. Se også SKM2012.516.BR.

Opgørelsen af genvundne afskrivninger skal ske i salgsåret. Det forhold, at der i tidligere indkomstår er anvendt et for stort afskrivningsgrundlag, medfører ikke, at Skattestyrelsen efter SFL (skatteforvaltningsloven) § 26 er afskåret fra at foretage korrektioner i salgsårene. Se SKM2012.516.BR.

Ifølge praksis efter den tidligere afskrivningslov skulle værdien af mælkekvoter regnes med ved opgørelsen af anskaffelsessummen for landbrugets driftsbygninger. Se SKM2001.440.VLR. Denne praksis har fortsat betydning for opgørelsen af genvundne afskrivninger for bygninger, der er anskaffet forud for indkomståret 1999, fordi værdien af mælkekvoten indgår i bygningens anskaffelsessum.

Der skal også ske opgørelse af genvundne afskrivninger eller tab for blandet benyttede bygninger. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, og AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 3.

For blandet benyttede bygninger skal der ske en opgørelse af den gennemsnitlige andel af den samlede anskaffelsessum, som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer udgør. Den andel, som de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedring mv. udgør af den samlede anskaffelsessum, er også den andel af den samlede salgssum, som skal regnes med. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, og AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 3.

Til illustration af reglerne henvises til nedenstående afsnit: "Eksempler på opgørelse af genvundne afskrivninger og tab".

Den gennemsnitlige andel af anskaffelsessummen kan dog altid fastsættes til mindst det beløb, der kunne være afskrevet, hvis der var foretaget maksimale afskrivninger på bygningen i den periode, hvor den har været afskrivningsberettiget. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2.

På denne måde sikres det, at der for blandet benyttede bygninger ikke sker beskatning af genvundne afskrivninger i tilfælde, hvor de genvundne afskrivninger overstiger salgssummen, fordi den nedskrevne værdi opgøres til et negativt beløb som følge af at metoden, med at den gennemsnitlige del af anskaffelsessummen danner grundlag for afskrivningerne, er anvendt.

AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, beskriver udtømmende, hvordan anskaffelsessummen skal fordeles mellem den afskrivningsberettigede og den ikke-afskrivningsberettigede del af en blandet benyttet bygning, når de genvundne afskrivninger skal opgøres. Se SKM2003.235.LSR.

AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, går således forud for AL (afskrivningsloven) § 45 om aftalt fordeling af overdragelsessummer, og der skal ikke foretages fordeling ud fra en eventuel ejendomsværdi af boligdelen ansat i medfør af AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 5.

Straksfradrag, forskudsafskrivning og forlods afskrivning indgår ikke ved opgørelsen af de afskrivninger, der kunne være foretaget efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2.

Ved salg af en blandet benyttet tidligere delvis afskrivningsberettiget bygning i 1999 selvangav en skatteyder et tab. Salgssummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen var opgjort ud fra ejendomsvurderingen pr. 1. januar 1998. Landsskatteretten fandt, at opgørelsen af de genvundne afskrivninger skulle foretages efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2:

• Den afskrivningsberettigede andel af den samlede anskaffelsessum opgøres efter en gennemsnitsmetode
• Den andel af den samlede salgssum, der skal henføres til den afskrivningsberettigede del af bygningen, udgøres af samme andel, som den afskrivningsberettigede andel af anskaffelsessummen udgør.

Landsskatteretten fastslog, at

• AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, går forud for AL (afskrivningsloven) § 45 om aftalt fordeling af overdragelsessummer
• der ikke skal foretages en fordeling ud fra en eventuel ejerboligværdi pr. 1. januar 1999 efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk.5.

Se SKM2003.235.LSR.

Tilsvarende udtaler Landsskatteretten i SKM2005.246.LSR, at særreglen i AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, 3.-5. pkt., er en fordelingsregel om, hvordan overdragelsessummen ved salg af en såkaldt blandet bygning skal fordeles. Reglens formål er at sikre, at genvundne afskrivninger bliver beskattet i tilfælde, hvor benyttelsen af den blandede bygning før salget fx er overgået til ren beboelse. Derimod har reglen ikke til formål at regulere bygningens samlede værdiansættelse. Reglerne for denne værdiansættelse findes i AL (afskrivningsloven) § 45.

Genvundne afskrivninger opgøres under ét for en bygning, dvs. inkl. ombygning og forbedring af bygningen. Derfor skal en eventuel positiv nedskreven værdi for afholdte udgifter til ombygning og forbedring modregnes i en negativ nedskreven værdi for den oprindelige bygning. Det vil sige, at den gennemsnitlige andel altid kan fastsættes til det beløb, der kunne være afskrevet, hvis der var foretaget maksimale afskrivninger på bygningen og forbedringer mv. i den periode, hvor bygningen og forbedringen mv. har været afskrivningsberettiget.

For bygninger, som nævnt i AL (afskrivningsloven) § 19, skal den andel af den samlede anskaffelsessum, som udgør de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse og forbedringer mv. opgøres. Andelen opgøres som et vægtet gennemsnit. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2.

For blandet benyttede installationer (dvs. installationer omfattet af AL (afskrivningsloven) § 15, stk. 3) skal fortjeneste eller tab opgøres som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi ved salgsårets begyndelse forhøjet med eventuelle forbedringsudgifter, der er afholdt i salgsåret. Når den nedskrevne værdi opgøres ved salgsårets begyndelse skal de afskrivninger, der er beregnet for de enkelte indkomstår, fragå. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 4.

Fortjeneste eller tab regnes med ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst for salgsåret med en så stor del, som svarer til forholdet mellem de afskrivninger, der i alt er fratrukket ved indkomstopgørelsen, og de samlede beregnede afskrivninger. Det er højst de foretagne afskrivninger, der skal regnes med som genvundne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger på den solgte installation.

Eksempel

Anskaffelsessummen for en blandet benyttet installation udgør 100.000 kr.

Der er afskrevet i fire år med 5 pct. årligt og i et år med 4 pct.

De beregnede afskrivninger udgør 24.000 kr.

75 pct. af installationen anvendes til et erhvervsmæssigt formål.

De skattemæssige afskrivninger udgør 18.000 kr.

I år 6 sælges installationen for 90.000 kr.

Den forholdsmæssige andel af fortjenesten regnes med som genvundne afskrivninger:

18.000/24.000 x 14.000 = 10.500 kr.

Hvis salgssummen i stedet er på 125.000 kr. ser opgørelsen sådan ud:

Som genvundne afskrivninger medregnes:

18.000/24.000 x 49.000 = 36.750 kr. (dog højst de genvundne afskrivninger på 18.000 kr.).

Der kan højst ske beskatning af et beløb svarende til de foretagne afskrivninger. Dermed skal der kun ske beskatning af 18.000 kr. svarende til de foretagne afskrivninger.

Tabsfradrag og bestemmende indflydelse

Uanset ordlyden af AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 1, er det ikke en forudsætning for at opnå tabsfradrag, at der er afskrevet på den pågældende bygning eller installation, fordi bestemmelsen også omfatter den situation, hvor en bygning har opfyldt betingelserne for at kunne afskrives, men hvor skatteyderen har valgt ikke at afskrive et positivt beløb. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 1, og SKM2003.440.LSR.

Bestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 20, hvorefter der ikke kan afskrives i det år, hvor en bygning eller installation sælges, er ikke til hinder for, at der kan foretages tabsfradrag, hvis en bygning købes og sælges i samme indkomstår. Se SKM2003.440.LSR.

I nogle nærmere bestemte situationer kan der ikke opnås tabsfradrag. Hvis en bygning eller installation ejet af en eller flere personer sælges til et selskab mv., og hvis sælgerne har bestemmende indflydelse på selskabets handlemåde på grund af

• aktiebesiddelse
• anden form for ejerskab
• vedtægtsbestemmelse
• aftale
• fælles ledelse,

kan der ikke opnås fradrag for tab på bygninger og installationer opgjort efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 3 og 4. Efter bestemmelsen afgrænses den personkreds, der ikke kan opnå tabsfradrag, på samme måde som i AL (afskrivningsloven) § 40, stk. 5, der vedrører nedsættelse af erhververens afskrivningsgrundlag for goodwill ved handel mellem interesseforbundne parter. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 5.

Ved bestemmende indflydelse på grund af aktiebesiddelse forstås ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder, så der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller rådes over mere end 50 pct. af stemmerne. I øvrige tilfælde vil der være tale om bestemmende indflydelse ved ejerskab, hvis der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. i ejerandel. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 5.

Der vil være tale om bestemmende indflydelse på grund af aktiebesiddelse ved salg mellem en gruppe af personer og et selskab mv., hvis der er sammenfald mellem aktionærer i selskabet og gruppen af personer, der opfylder kravet om bestemmende indflydelse.

Salg fra et interessentskab til et selskab, er tilsvarende omfattet af bestemmelsen, hvis den samme kreds af personer i forhold til både selskabet og interessentskabet besidder mere end 50 pct. i ejerandel/kapitalandel, eller er indehaver af mere end 50 pct. af stemmerne.

Eksempelvis vil følgende situation, hvor et interessentskab med tre interessenter, der hver ejer en andel på en tredjedel, sælger en bygning eller installation til et aktieselskab, hvor to af interessenterne ejer over 50 pct. af aktierne eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne, være omfattet af AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 5.

Indkomstopgørelsen

Før de genvundne afskrivninger kan opgøres, skal salgssummen fordeles på de aktiver, der er overdraget. Se AL (afskrivningsloven) § 45, stk. 2-4.

Hvis en ejendom har været benyttet til både afskrivningsberettigede og ikke-afskrivningsberettigede formål, skal både anskaffelsessummer og salgssummer opdeles, så kun den del, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede andel af bygningen, indgår i opgørelsen. Se TfS 1988, 181 LSR.

For indkomstår før 2010 medregnes genvundne afskrivninger for personer med 90 pct. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. den nu ophævede AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 6. Beløbet indgår i den personlige indkomst efter PSL (personskatteloven) § 3.

Med virkning fra og med indkomståret 2010 regnes genvundne afskrivninger for personer fuldt ud med ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Selskaber, der er stiftet før indkomståret 2010 ved skattefri virksomhedsomdannelse, og som efterfølgende sælger en afskrivningsberettiget ejendom, der er erhvervet i omdannelsen, skal medregne genvundne afskrivninger med 100 pct. Se SKM2006.70.LSR.

Et eventuelt tab opgøres som forskellen mellem den nedskrevne værdi og salgssummen, fordi der kun opstår et tab, når salgssummen er lavere end den nedskrevne værdi. Tab trækkes fra med 100 pct. Se AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 3.

Afskrivninger foretaget før indkomståret 1999

Samtlige afskrivninger, inkl. forskudsafskrivninger og forlods afskrivninger, der er foretaget til og med indkomståret 1998, skal indgå i opgørelsen af afskrivninger, der er foretaget før indkomståret 1999. Se overgangsbestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 56, stk. 1.

Det er således de faktisk foretagne afskrivninger for indkomståret 1998 og tidligere indkomstår, der skal indgå i opgørelsen af foretagne afskrivninger og opgørelsen af genvundne afskrivninger, jf. dog AL (afskrivningsloven) § 56, stk. 2, der omtales nedenfor.

Der skal derfor ikke ske nogen regulering af de afskrivninger mv., der er foretaget før indkomståret 1999. Hvis der for aktiver anskaffet i indkomståret 1998 eller tidligere indkomstår har været andre satser eller afskrivningsforløb gældende end efter den gældende afskrivningslov, er det de faktisk foretagne afskrivninger mv., der fremkommer ved anvendelsen af disse regler, der ved begyndelsen af indkomståret 1999 skal anses for at være foretaget.

I perioden fra den 1. januar 1982 til og med indkomståret 1990 skulle der ske pristalsregulering af afskrivningsgrundlaget mv. for bl.a. bygninger og installationer anskaffet i perioden, inkl. afholdte udgifter til ombygning og forbedring af bygninger og installationer.

Fortjenesten skulle efter de dagældede regler opgøres som forskellen mellem på den ene side salgssum og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse mv. pristalsreguleret indtil afståelsesåret med fradrag af de skattemæssige pristalsregulerede afskrivninger.

De pristalsreguleringer af anskaffelsessummen, der er foretaget i perioden den 1. januar 1982 til indkomståret 1990, indgår dermed ved opgørelsen af fortjeneste eller tab efter AL (afskrivningsloven) § 21.

Ved opgørelsen af fortjeneste eller tab på en bygning eller installation efter AL (afskrivningsloven) § 21, skal der ske pristalsregulering til og med indkomståret 1990 af de afskrivninger, der er foretaget på det pristalsregulerede afskrivningsgrundlag i perioden fra den 1. januar 1982 til og med indkomståret 1990. Eventuelle forlods afskrivninger og forskudsafskrivninger pristalsreguleres fra året efter forlodsafskrivningen eller anskaffelsen til og med indkomståret 1990. Se AL (afskrivningsloven) § 56, stk. 3.

I praksis kan de pristalsregulerede afskrivninger beregnes som en procentdel af det beløb, som der kunne afskrives med i året før afståelsesåret, da dette beløb udgør det til og med indkomståret 1990 pristalsregulerede afskrivningsgrundlag. Den nævnte procentdel kan findes ved at tælle de afskrivningsprocenter sammen, som blev brugt efter anskaffelsen (den akkumulerede afskrivningsprocent).

Da der ikke er indført særlige overgangsbestemmelser, indebærer reglerne om beskatning af genvundne afskrivninger, at der også skal ske beskatning af ordinære bygningsafskrivninger, som er foretaget før 1968, selv om der efter de dagældende regler kun skulle ske beskatning af genvundne afskrivninger for foretagne ekstraordinære afskrivninger og forlods afskrivninger.

Bestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 21 finder også anvendelse på bygninger og installationer, som der er afskrevet på efter afsnit IV i den tidligere afskrivningslov eller efter SL (statsskatteloven) § 6, stk. 1, litra a.

Bemærk

Det er højest det, der er afskrevet, der beskattes som genvundne afskrivninger på bygninger mv. (eventuelt pristalsregulerede afskrivninger), inklusive forskudsafskrivninger og forlods afskrivninger. Se AL (afskrivningsloven) § 21.

Det er kun beløb, der tidligere er trukket fra som skattemæssige afskrivninger ved indkomstopgørelsen, der kan genvindes og beskattes efter afskrivningsloven. Dette gælder også afskrivninger, der er foretaget med urette, og som på grund af fristreglerne i SFL (skatteforvaltningsloven) §§ 26 og 27 ikke efterfølgende er mulige at ændre. Se SKM2012.516.BR hvor afskrivningsgrundlaget fejlagtigt indeholdt et udbyderhonorar.

Eksempler på opgørelse af genvundne afskrivninger, tab og nedrivningsfradrag

I dette afsnit illustreres reglerne om genvundne afskrivninger, tab og nedrivningsfradrag ved en række eksempler:

Eksempel 1

En bygning, der er anskaffet for en kontantomregnet anskaffelsessum på 1.500.000 kr., afstås for en kontantomregnet salgssum på 2.000.000 kr.

Ved udgangen af indkomståret forud for salgsåret er bygningen nedskrevet til 900.000 kr.

Ved salget opnås følgende fortjeneste:

2.000.000 kr. - 900.000 kr. = 1.100.000 kr.

Heraf beskattes 600.000 kr. som genvundne afskrivninger, da der højest kan ske beskatning af et beløb svarende til de foretagne afskrivninger (1.500.000 - 900.000).

Eksempel 1a

Hvis bygningen i stedet var blevet solgt for en kontantomregnet salgssum på 800.000 kr., var der et tab på 100.000 kr. (800.000 kr. - 900.000 kr.).

Dette tab trækkes fuldt ud fra ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Eksempel 2

En bygning er i 1997 anskaffet for en kontantomregnet købesum på 1.500.000 kr.

Bygningen tages i brug i anskaffelsesåret til et afskrivningsberettiget formål.

I indkomståret 1998 straksafskrives forbedringsudgifter på 20.000 kr. efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2, i den tidligere afskrivningslov, mens der i indkomståret 2000 sker straksfradrag af forbedringsudgifter på 15.000 kr.

I indkomstårene 1998-2008 inkl. foretages ordinære afskrivninger på bygningen på 630.000 kr.

Bygningen sælges i år 2009 for en kontantomregnet salgssum på 1.200.000 kr.

De genvundne afskrivninger opgøres som salgssummen fratrukket det beløb, som bygningen er nedskrevet til, da der ses bort fra de foretagne straksfradrag (straksafskrivninger).

Bygningen er i salgsåret nedskrevet til 870.000 kr. (1.500.000 kr. - 630.000 kr.).

Genvundne afskrivninger ved salget udgør 330.000 kr. (1.200.000 kr. - 870.000 kr.).

Eksempel 3

En bygning, der for 60 pct.'s vedkommende er afskrivningsberettiget, anskaffes i indkomståret 1995 for en kontantomregnet anskaffelsessum på 2.000.000 kr.

I indkomståret 1997 afholdes en forbedringsudgift på bygningen på 200.000 kr., fordi der lægges nyt tag på bygningen. 80.000 kr. af denne udgift afskrives forlods ved frigivelse af investeringsfondsmidler.

I indkomståret 1999 afholdes en ny forbedringsudgift på 50.000 kr., hvoraf 10.000 kr. straksfradrages efter AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 2. Denne forbedringsudgift vedrører udelukkende den erhvervsmæssigt benyttede del af bygningen.

I år 2009 sælges bygningen for 2.500.000 kr.

Der er tale om en bygning, der var omfattet af den tidligere AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 1, litra a, og derfor kunne der til og med indkomståret 1998 afskrives med 6 pct. om året på den afskrivningsberettigede del af bygningen.

I perioden 1999-2007 kunne der afskrives med 5 pct. årligt på den afskrivningsberettigede del af bygningen.

Fra og med indkomståret 2008 kan den afskrivningsberettigede del af bygningen afskrives med 4 pct. årligt. Se AL (afskrivningsloven) § 17, stk. 1.

Der er ikke foretaget ejerboligfordeling.

I alle indkomstår foretages maksimale afskrivninger, således:

Afskrivningsgrundlaget for den forbedringsudgift, der blev afholdt i indkomståret 1997, udgør 60 pct. af den samlede forbedringsudgift eller 120.000 kr., fordi der efter den tidligere afskrivningslov kunne afskrives på den del af forbedringsudgiften, der svarede til den erhvervsmæssigt benyttede del af ejendommen.

Da forlods afskrivninger fragår i grundlaget for de ordinære afskrivninger, udgør afskrivningsgrundlaget for forbedringsudgiften 40.000 kr.

Der er i indkomstårene 1997 til og med 2008 foretaget følgende ordinære afskrivninger på forbedringsudgiften:

2 x 6 pct. x 40.000 kr. + 9 x 5 pct. x 40.000 kr. + 1 x 4 pct. x 40.000 = 24.400 kr.

Da der også er forlods afskrevet 80.000 kr., er der på denne forbedringsudgift i alt afskrevet:

24.400 kr. + 80.000 kr. = 104.400 kr.

Den forbedringsudgift, der afholdes i indkomståret 1999, er fuldt ud afskrivningsberettiget, fordi den udelukkende vedrører den afskrivningsberettigede del af bygningen. Der er på denne forbedringsudgift foretaget følgende afskrivninger, da straksfradraget fragår i afskrivningsgrundlaget:

9 x 5 pct. x (50.000 kr. - 10.000 kr.) + 1 x 4 pct. x (50.000 kr. - 10.000 kr.) = 19.600 kr.

Der er i alt foretaget følgende afskrivninger på bygningen inkl. forbedringer:

288.000 kr. + 540.000 kr. + 48.000 kr. + 104.400 kr. + 19.600 kr.= 1.000.000 kr.

Bemærk, at det straksafskrevne beløb på 10.000 kr. ikke indgår i opgørelsen af samlede afskrivninger. Se AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 4.

Anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen og forbedringsudgifterne udgør i alt:

60 pct. af 2.200.000 (2.000.000 + 200.000) + 40.000 = 1.360.000 kr.,

da det straksafskrevne beløb på 10.000 kr. efter AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 4, ikke indgår i anskaffelsessummen ved beregningen af genvundne afskrivninger.

Da salgssummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen udgør samme andel af salgssummen, som anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del udgør af den samlede anskaffelsessum, kan salgssummen for den afskrivningsberettigede del beregnes til følgende:

1.360.000 x 2.500.000/2.240.000 = 1.517.857 kr.

Ved salget opnås følgende fortjeneste:

1.517.857 kr. - (1.360.000 kr. - 1.000.000 kr.) = 1.157.857 kr.,

hvoraf 1.000.000 kr., svarende til de i alt foretagne afskrivninger, beskattes som genvundne afskrivninger.

Eksempel 4

En bygning er i indkomståret 1994 anskaffet for en kontantomregnet købesum på 2.000.000 kr.

I indkomstårene 1994 og 1995 anvendes 60 pct. af bygningen til afskrivningsberettigede formål.

I 1996 ændres den afskrivningsberettigede del af bygningen til 75 pct.

I indkomståret 2009 sælges bygningen for en kontantomregnet salgssum på 3.000.000 kr.

Der er tale om en bygning, der var omfattet af bestemmelsen i AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 1, litra a, i den tidligere afskrivningslov, hvorfor der til og med indkomståret 1998 kunne afskrives på bygningen med 6 pct. om året. I perioden 1999-2007 kunne der afskrives med 5 pct. årligt, og med virkning for indkomståret 2008 og senere kan der afskrives med 4 pct. årligt.

På intervallet 0-1.200.000 kr. (60 pct. af 2.000.000 kr. = 1.200.000 kr.) foretages følgende afskrivninger i indkomstårene 1994-2008:

5 x 6 pct. x 1.200.000 kr. + 9 x 5 pct. x 1.200.000 kr. + 1 x 4 pct. x 1.200.000 kr. = 948.000 kr.

I indkomstårene 1996-2008 afskrives på det nye interval på 300.000 (75/100 x 2.000.000 - 1.200.000) eller intervallet fra 1.200.000 kr. til 1.500.000 kr.:

3 x 6 pct. x 300.000 kr. + 9 x 5 pct. x 300.000 kr. + 1 x 4 pct. x 300.000 kr. = 201.000 kr.

Summen af de samlede afskrivninger udgør 1.149.000 kr.

Da den afskrivningsberettigede del af bygningen i 15 indkomstår (intervallet 0-1.200.000 kr.) har udgjort 60 pct. og i 13 indkomstår (intervallet 1.200.000 kr.-1.500.000 kr.) har udgjort 15 pct., har den afskrivningsberettigede del af bygningen i de 15 indkomstår, hvor der har kunnet afskrives, i gennemsnit udgjort: 15 x 60/15 + 13 x 15/15 = 73 pct.

Da den afskrivningsberettigede del af bygningen i gennemsnit har udgjort 73 pct., kan anskaffelsessummen for denne del af bygningen opgøres til: 73 pct. x 2.000.000 kr. = 1.460.000 kr.

Tilsvarende kan salgssummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen opgøres som 73 pct. af den samlede salgssum: 73 pct. x 3.000.000 kr. = 2.190.000 kr.

Ved salget af den afskrivningsberettigede del af ejendommen opnås følgende fortjeneste:

2.190.000 kr. - (1.460.000 kr. - 1.149.000 kr.) = 1.879.000 kr.

Heraf beskattes 1.149.000 kr. som genvundne afskrivninger, da der højst kan ske beskatning af et beløb svarende til de foretagne afskrivninger.

Eksempel 5

I indkomståret 1992 anskaffes en bygning på 200 m² for en kontantomregnet anskaffelsessum på 2.000.000 kr.

I indkomstårene 1992-1994 anvendes 40 procent af bygningens areal eller 80 m² til afskrivningsberettigede formål, mens 60 pct. af arealet eller 120 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål fra og med indkomståret 1995.

Der er i indkomståret 1994 afholdt forbedringsudgifter på den afskrivningsberettigede del af bygningen på 200.000 kr.

I år 1999 foretages en tilbygning på 20 m², hvorved bygningens afskrivningsberettigede areal forøges til 140 m². Udgifterne til tilbygningen udgør 250.000 kr.

Der er ikke foretaget ejerboligfordeling.

I år 2009 sælges bygningen for en kontantomregnet salgssum på 3.000.000 kr.

Der er tale om en bygning, der var omfattet af den tidligere AL (afskrivningsloven) § 18, stk. 1, litra b, og der kan frem til det indkomstår, hvor de samlede afskrivninger overskrider 40 pct., afskrives med 4 pct. om året på bygningen.

I perioden 1999-2007 afskrives med 5 pct. om året.

Fra og med indkomståret 2008 afskrives med 4 pct. om året.

På intervallet 0 til 800.000 kr. (40 pct. af 2.000.000 kr. = 800.000 kr.) afskrives i indkomstårene 1992-2007:

7 x 4 pct. x 800.000 kr. + 9 x 5 pct. x 800.000 kr. + 1 x 4 pct. x 800.000 kr. = 616.000 kr.

I indkomstårene 1995-2008 foretages følgende afskrivninger på intervallet 800.000 kr. til 1.200.000 kr. = 400.000 kr. (60 pct. - 40 pct. = 20 pct. og 20 pct. af 2.000.000 = 400.000 kr.):

4 x 4 pct. x 400.000 kr. + 9 x 5 pct. x 400.000 kr.+ 1 x 4 pct. x 400.000 kr. = 260.000 kr.

Da tilbygningen afskrives særskilt, påvirker opførelsen af denne ikke anskaffelsessummen for den oprindelige bygning.

På den forbedringsudgift, der er afholdt i indkomståret 1994, foretages i indkomstårene 1994-2008 følgende afskrivning på intervallet 0 til 80.000 kr. (40 pct. af 200.000 kr. = 80.000 kr.):

5 x 4 pct. x 80.000 kr. + 9 x 5 pct. x 80.000 kr. + 1 x 4 pct. x 80.000 kr.= 55.200 kr.

I indkomstårene 1995-2008 foretages følgende afskrivning på intervallet 80.000 kr. til 120.000 kr.= 40.000 kr. (60 pct. - 40 pct.= 20 pct., og 20 pct. af 200.000 kr. = 40.000 kr.):

4 x 4 pct. x 40.000 kr. + 9 x 5 pct. x 40.000 kr.+ 1 x 4 pct. x 40.000 kr.= 26.000 kr.

Endelig foretages i indkomstårene 1999-2008 følgende afskrivning på intervallet 120.000 kr. til 200.000 kr. = 80.000 kr. (100 pct. - 60 pct. = 40 pct., og 40 pct. af 200.000 kr. = 80.000 kr.):

9 x 5 pct. x 80.000 kr. + 1 x 4 pct. x 80.000 kr.= 36.000 kr.

Intervallet 120.000 kr. til 200.000 kr. opstår, fordi ombygnings- og forbedringsudgifter, der direkte kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af bygningen, fra og med indkomståret 1999 fuldt ud er afskrivningsberettigede efter AL (afskrivningsloven) § 19, stk. 2. Efter den tidligere afskrivningslov var der derimod kun adgang til at afskrive den del af afholdte ombygnings- og forbedringsudgifter, der svarede til det afskrivningsberettigede etageareals andel af det samlede etageareal.

På den forbedringsudgift (arealudvidelse), der er afholdt i 1999, er der i indkomstårene 1999-2008 afskrevet:

9 x 5 pct. x 250.000 kr. + 1 x 4 pct. x 250.000 kr.= 122.500 kr.

Summen af de samlede afskrivninger udgør 1.115.700 kr.

Da den afskrivningsberettigede del af bygningen i 17 indkomstår (intervallet 0 til 800.000 kr.) har udgjort 40 pct. og i 14 indkomstår (intervallet 800.000 kr. til 1.200.000 kr.) har udgjort 60 pct., udgør den gennemsnitlige anskaffelsessum for den afskrivningsberettigede del af bygningen:

17 x 40 + 14 x 20 x 2.000.000/17 = 1.129.412 kr.

Den afskrivningsberettigede del af den forbedringsudgift, der blev afholdt i indkomståret 1994, har for de 15 indkomstår, hvor udgiften har kunnet afskrives, i gennemsnit udgjort:

15 x 40 + 14 x 20 + 10 x 40 x 200.000/15 = 170.667 kr.

Den arealudvidelse, der blev foretaget i indkomståret 1999, er fuldt ud afskrivningsberettiget, hvorfor afskrivningsgrundlaget har udgjort 250.000 kr.

Det samlede afskrivningsgrundlag for anskaffelsessum og forbedringer har i alt udgjort:

1.129.412 kr. + 170.667 kr. + 250.000 kr. = 1.550.079 kr.

Da den samlede anskaffelsessum for bygningen og forbedringerne udgør 2.000.000 kr. + 200.000 kr. + 250.000 kr. = 2.450.000 kr., beregnes den del af salgssummen på 3.000.000 kr., der kan knyttes til bygningen og forbedringerne, således:

1.550.079 x 3.000.000/2.450.000 = 1.898.056 kr.

Fortjenesten ved salget kan herefter opgøres således:

1.898.056 kr. - (1.550.079 kr. - 1.115.700 kr.) = 1.463.677 kr.

Heraf beskattes dog kun 1.115.700 kr. som genvundne afskrivninger, da der højst kan ske beskatning af et beløb svarende til de foretagne afskrivninger.

Eksempel 6

En bygning bliver anskaffet i indkomståret 1999 for 2.000.000 kr.

I indkomståret 1999 og indkomståret 2000 bliver 60 pct. af bygningen brugt til et afskrivningsberettiget formål.

I indkomståret 2001 bliver den afskrivningsberettigede del af bygningen ændret til 75 pct., og der bliver lavet en ombygning til 300.000 kr., der for 80 pct.'s vedkommende vedrører den afskrivningsberettigede del af bygningen.

I indkomståret 2009 sælges bygningen for 2.500.000 kr.

Bygningen kan i perioden 1999-2007 afskrives med 5 pct. årligt.

Fra og med indkomståret 2008 kan bygningen kun afskrives med 4 pct. årligt.

I indkomstårene 1999-2008 foretages følgende afskrivninger på bygningen på intervallet 0 til 1.200.000 kr. (60 pct. af 2.000.000 kr.= 1.200.000 kr.):

9 x 5 pct. x 1.200.000 kr. + 1 x 4 pct. x 1.200.000 kr. = 588.000 kr.

I indkomstårene 2001-2008 bliver afskrivningsgrundlaget øget til 75 pct. af 2.000.000 kr., eller 1.500.000 kr., og på intervallet 1.200.000 kr. til 1.500.000 kr. bliver følgende afskrevet:

7 x 5 pct. x 300.000 kr. + 1 x 4 pct. x 300.000 kr. = 117.000 kr.

På ombygningsudgiften er der i årene 2001 - 2008 afskrevet følgende:

7 x 5 pct. x 80 pct. x 300.000 kr. + 1 x 4 pct. x 80 pct. x 300.000 kr. = 93.600 kr.

Summen af de samlede afskrivninger udgør 798.600kr.

Anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen har for de ti indkomstår, hvor der har kunnet afskrives på bygningen, gennemsnitligt udgjort:

2.000.000/10 x (10 x 60 + 8 x 15)/100 = 1.440.000 kr.

Anskaffelsessummen for ombygningsudgiften har for de otte indkomstår, hvor der har kunnet afskrives på den, gennemsnitligt udgjort:

8 x 80/8 x 300.000/100 = 240.000 kr.

Det samlede afskrivningsgrundlag for bygningen og forbedringen opgjort som et gennemsnit har udgjort: 1.440.000 kr. + 240.000 kr. = 1.680.000 kr.

Summen af den fulde anskaffelsessum for den oprindelige bygning på 2.000.000 kr. og den samlede ombygningsudgift på 300.000 kr. udgør 2.300.000 kr.

Herefter opgøres hvor stor en del af salgssummen på 2.500.000 kr., der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af bygningen inkl. ombygningen:

1.680.000 x 2.500.000/2.300.000 = 1.826.087 kr.

Beløbet på 1.826.087 kr. udgør den del af den samlede salgssum for bygningen, der vedrører den afskrivningsberettigede del.

Fortjenesten ved salget af bygningen kan nu opgøres til:

1.826.087 kr. - (1.680.000 kr. - 798.600 kr.) = 944.687 kr.

Heraf er det dog kun 798.600 kr., der bliver beskattet som genvundne afskrivninger, da der højst kan ske beskatning af et beløb svarende til de foretagne afskrivninger.

Eksempel 7

En bygning bliver erhvervet for 1.000.000 kr.

I år 1 - 10 anvendes 50 pct. af bygningen til et afskrivningsberettiget formål.

I år 11 - 30 anvendes 25 pct. af bygningen til et afskrivningsberettiget formål.

Der afskrives maksimalt på bygningen, dvs. der afskrives i alt 375.000 kr., fordi der afskrives 250.000 kr. på intervallet mellem 0 til 250.000 kr. og 125.000 kr. i ti år på intervallet mellem 250.000 kr. og 500.000 kr.

I år 21 til år 30 afskrives ikke på bygningen.

Anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen har, opgjort som et gennemsnit, udgjort:

30 x 25/100 x 1.000.000/30 + 10 x 25/100 x 1.000.000/30 = 333.333 kr.

Bygningen sælges for 50.000 kr.

Den del af salgssummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af bygningen, udgør:

50.000 x 375.000/1.000.000 = 18.750 kr.

Da den gennemsnitlige anskaffelsessum ansættes til samme beløb som det, der kunne have været afskrevet, hvis der var foretaget maksimale afskrivninger, er den nedskrevne værdi 0 kr.

De genvundne afskrivninger opgøres som den gennemsnitlige salgssum fratrukket den nedskrevne værdi, dvs. 18.750 kr.

Eksempel 7a

Hvis bygningen sælges for 800.000 kr., opgøres den del af salgssummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af bygningen, til:

800.000 x 375.000/1.000.000 = 300.000 kr.

Dette beløb beskattes som genvundne afskrivninger.

Eksempel 7b

Hvis forudsætningerne i eksemplet ændres, så der ikke afskrives i år 8 og 9, men til gengæld i år 21 og 22, vil de foretagne afskrivninger udgøre 350.000 kr.

Den del af anskaffelsessummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af bygningen, udgør fortsat 375.000 kr.

Differencen på 25.000 kr. svarer til, at der ikke er afskrevet med 5 pct. årligt i to år på intervallet mellem 250.000 kr. og 500.000 kr.

Den nedskrevne værdi udgør 375.000 kr. - 350.000 = 25.000 kr.

Hvis bygningen rives ned, og salgssummen for de nedrevne bygningsmaterialer er 0 kr., kan der opnås et nedrivningsfradrag på 25.000 kr.

Når de genvundne afskrivninger på bygningen opgøres, kan den gennemsnitlige andel af anskaffelsessummen altid sættes til mindst det beløb, der kunne have været afskrevet, hvis der havde været foretaget maksimale afskrivninger på bygningen, dvs. til 375.000 kr. efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 2.

Eksempel 8

En bygning bliver erhvervet for 1.000.000 kr.

I år 1 - 10 anvendes 50 pct. af bygningen til et afskrivningsberettiget formål og i år 11 - 30 anvendes 75 pct. af den til et afskrivningsberettiget formål.

Der er afskrevet maksimalt på bygningen, dvs. der i alt er afskrevet 750.000 kr., fordi der over 20 år afskrives 500.000 kr. på intervallet 0 - 500.000 kr., mens der over 20 år afskrives 250.000 kr. på intervallet mellem 500.000 kr. og 750.000 kr.

Anskaffelsessummen for den afskrivningsberettigede del af bygningen har, opgjort som et gennemsnit, udgjort:

30 x 50/100 x 1.000.000/30 + 20 x 25/100 x 1.000.000/30 = 666.667 kr.

Når de genvundne afskrivninger på bygningen opgøres, kan den gennemsnitlige andel af anskaffelsessummen altid sættes til mindst det beløb, der kunne være afskrevet, hvis der havde været foretaget maksimale afskrivninger på bygningen.

Den gennemsnitlige andel af anskaffelsessummen kan således sættes til 750.000 kr.

Hvis bygningen sælges for 200.000 kr., kan den del af salgssummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del, derfor opgøres til:

200.000 x 750.000/1.000.000 = 150.000 kr.

Da den gennemsnitlige anskaffelsessum sættes til samme beløb som de afskrivninger, der i alt kunne have været foretaget, er den nedskrevne værdi 0 kr.

De genvundne afskrivninger opgøres som den gennemsnitlige salgssum fratrukket den nedskrevne værdi og opgøres til 150.000 kr.

Eksempel 8a

Hvis bygningen i stedet for at blive solgt for 200.000 kr. sælges for 800.000 kr., kan den del af salgssummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del, derfor opgøres til:

800.000 x 750.000/1.000.000 = 600.000 kr.

Dette beløb beskattes som genvundne afskrivninger.

Eksempel 8b

Hvis bygningen i stedet for sælges for 1.000.000 kr., opgøres den del af salgssummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del, til:

1.000.000 x 750.000/1.000.000 = 750.000 kr.

Dette beløb beskattes som genvundne afskrivninger.

I dette tilfælde genbeskattes de foretagne afskrivninger fuldt ud.

Eksempel 8c

Hvis bygningen i stedet for at blive solgt rives ned, og salgssummen for de nedrevne bygningsmaterialer er 0 kr., vil der ikke kunne opnås nedrivningsfradrag.

Eksempel 8d

Hvis der ikke afskrives i år 14 og 15, udgør de foretagne afskrivninger 725.000 kr.

De afskrivninger, som den skattepligtige kunne have foretaget i år 14 og 15, udgør i alt 75.000 kr. (1.000.000 x 75/100 x 5/100 x 2).

I år 21 og 22 kunne der dog som følge af de undladte afskrivninger i år 14 og 15 fortsat afskrives på intervallet 0 til 500.000 kr. Herved "indhentes" 50.000 kr. af de undladte afskrivninger på 75.000 kr.

Den del af anskaffelsessummen, der kan knyttes til den afskrivningsberettigede del af anskaffelsessummen, udgør fortsat 750.000 kr.

Den nedskrevne værdi udgør 750.000 kr. - 725.000 kr. = 25.000 kr.

De 25.000 kr. svarer til, at der ikke er afskrevet i to år med 5 pct. på intervallet mellem 500.000 kr. og 750.000 kr.

Hvis bygningen rives ned, og salgssummen for materialerne udgør 0 kr., kan der opnås et nedrivningsfradrag på 25.000 kr.

Lejers køb af ejendom

Hvis en lejer af lejede lokaler erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler er, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af de lejede lokaler lægges til anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de satser, der er nævnt i AL (afskrivningsloven) § 17. Det er en forudsætning, at udgiften ikke indgår i købesummen for bygningen. Se AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 5.

Den uafskrevne restsaldo, der lægges til afskrivningsgrundlaget efter AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 5, indgår i opgørelsen af fortjeneste og tab efter AL (afskrivningsloven) § 21, fordi beløbet lægges til anskaffelsessummen for bygningen.

De afskrivninger, der herefter foretages på restsaldoen, indgår også i denne opgørelse.

Den del af ombygningsudgifterne, der er afskrevet efter AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 1 og 2, skal efter AL (afskrivningsloven) § 21, stk. 7, også lægges til anskaffelsessummen og således principielt behandles, som om der var tale om forbedringsudgifter afholdt i ejertiden, ligesom afskrivningerne efter AL (afskrivningsloven) § 39, stk. 1 og 2, regnes med ved opgørelsen af samtlige foretagne afskrivninger efter AL (afskrivningsloven) § 21.

Afskrivningerne på ombygningsudgifterne beskattes først ved et senere salg af bygningen.

Oversigt over domme, kendelser, afgørelser, SKM-meddelelser mv.

Skemaet viser relevante afgørelser på området: