F.1 Omberegning af ejendomsværdi

I forbindelse med den almindelige vurdering skal SKAT efter VUL § 33, stk. 12, 13, 14 og 15, foretage en ansættelse af ejendomsværdi eller ejerboligværdi i 2001- og 2002-niveau. Ansættelsen træder ikke i stedet for de tidligere ansatte værdier, men er en omberegning af ejendoms- eller ejerboligværdien til brug for ejendomsværdibeskatningen og foretages efter ejendommens tilstand på omberegningstidspunktet. Der er klageadgang over den omberegnede værdi.

Kredsen af ejendomme, som skal have foretaget omberegning af ejendomsværdien er afgrænset til ejendomme, hvoraf der skal betales ejendomsværdiskat. Ejendomme med boligfordeling efter f. eks. § 33, stk. 5, 2. pkt., er således ikke omfattet og skal ikke have foretaget omberegning.

Der vil for langt de fleste omberegningers vedkommende være tale om rent beregningsmæssige forhold, der ikke indebærer noget egentligt vurderingsskøn. Her skal man udelukkende foretage en ny beregning og afrunde på normal vis. Dette vil f. eks. være tilfældet for alle arealændringer, hvad enten det er bygningsarealer eller grundarealer.

Andre tilfælde vil indebære et skøn, hvor der f. eks. skal tages stilling til, hvilken værdi, elementer i en byggesag, der ikke indgår som parameter i vurderingsforslagsmodellen, tilfører ejendommen.

Hvorvidt der skal foretages en omberegning, må afhænge af skønsusikkerheden ved vurderingen af den enkelte ejendom. Beløbsmæssigt kan der ved overvejelserne herom f. eks. henses til nedrundingsreglerne, jf. afsnit A7.

SKAT må ved afgørelsen af, om der skal foretages en omberegning til ugunst for ejeren, også anlægge en væsentlighedsbetragtning på samme måde som ved arbejdet med de almindelige vurderinger.

Hvis SKAT vælger ikke at foretage en omberegning, som der i givet fald ville have været hjemmel til at foretage, kan SKAT undlade at meddele dette til ejeren. Undtaget er dog de tilfælde, hvor en omberegning af ejendomsværdien ville have været til gunst for ejeren, men hvor den ikke bliver foretaget ud fra en betragtning om, at den er beløbsmæssigt for lille.

Hvis SKAT opdager, at en ejendom har været vurderet på et forkert grundlag, fejlagtigt har været forbigået eller der har været anlagt et forkert skøn, skal disse ændringer ikke slå igennem på eventuelle omberegninger. Ejendomsværdiskattestoppet hviler på 2001- og 2002-vurderingerne. Vurderingsmæssige fejl, der har været begået ved disse vurderinger kan derfor ikke rettes ved senere omberegninger af værdierne. Sådanne fejl og mangler må evt. rettes inden for rammerne af bestemmelserne om ordinær eller ekstraordinær genoptagelse.

Byggetilladelse kræves i forbindelse med mange forskellige typer af om- og tilbygninger. Der er ingen entydig sammenhæng mellem størrelsen af om- eller tilbygningen og kravet om byggetilladelse. Det er således ikke sikkert, at den om- eller tilbygning, der foretages på grundlag af byggetilladelsen, vil medføre en omberegning.

Styringen af, hvilke ejendomme der skal have omberegnet ejendomsværdiskattestoppet som følge af en byggesag, vil basere sig på den registrering af byggesagerne, der sker i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Om- eller tilbygning kan også foretages uden byggetilladelse f. eks. generel vedligeholdelse og modernisering. Dette rejser imidlertid spørgsmål om, hvor meget der skal tages med i omberegningen. Hvis der f. eks. foretages ændringer, der kræver byggetilladelse, som led i en større modernisering, skal omberegningen så tage hensyn til hele moderniseringen eller kun til den del af den samlede om- og tilbygning, der vedrører byggesagen?

Skatteministeren har i svaret på Skatteudvalgets spørgsmål 22 (L 100 - Folketinget 2001-02, bilag 29) anført, at stoppet først og fremmest vil blive omberegnet ved nybygninger og ændringer, der kræver byggetilladelse, mens vedligeholdelse og forbedringer herudover ikke medfører en forhøjelse af stoppet.

Eksempel:

Ved beregningen af, hvad ansættelsen af ejendomsværdien skal ændres til, anvendes den beregningsmodel, ejendommen var ansat ved hjælp af, ved den vurdering, der skal omberegnes. Der kan her let opstå tvivl om, hvorvidt der i omberegningsåret skal indsættes et "ombygningsår" i beregningsmodellen. Det generelle tillæg for ombygningsår indeholder også andre elementer end ændringer, der følger af ombygninger, der kræver byggetilladelse. Problematikken opstår, når en ombygning i henhold til en byggetilladelse vedrører forhold, som ikke er direkte elementer i beregningsmodellen, som f.eks. generel modernisering af ejendommen i forbindelse med en udvidelse af boligarealet.

Ombygningsår skal opsættes i BBR, når bygningsværdien ændrer sig mindst 15 pct. som følge af ombygningen. Dette kan altså også ske i forbindelse med generelle moderniseringer, som ikke kræver byggetilladelse.

Der kan ikke opstilles generelle retningslinier for, om der skal indsættes ombygningsår ved en omberegning. SKAT må afveje dette i forhold til det resultat, der skønnes passende for at indarbejde de værdier i omberegningen, som følger af byggesagen. Alternativet til at indsætte et ombygningsår i modellen vil være at give et konkret tillæg, hvorved værdierne som følger af byggesagen medtages i omberegningen.

Eksempel:

Omberegning af ejendomsværdien skal derfor ske i de tilfælde, hvor der siden sidste vurdering er afsluttet en byggesag på ejendommen. Omberegningen skal kun medtage den del af om- eller tilbygningen, der vedrører selve byggesagen. Øvrige forbedringer og moderniseringer, der måtte være foretaget tidligere eller samtidig, medtages ikke. Tillæg og nedslag skal som udgangspunkt også forblive uændrede, hvis de ikke direkte relaterer sig til ændringerne i henhold til byggesagen. Hvis ejendommen f. eks. har et nedslag for dårlig vedligeholdelse og der sker en genopretning af vedligeholdelsestilstanden i forbindelse med en byggesag, skal ejendommen fortsat have dette nedslag ved omberegningen, hvorimod det selvfølgelig skal slettes i forbindelse med den aktuelle vurdering.

Ansættelserne skal foretages på samme BBR-grundlag som den aktuelle vurdering, men med udgangspunkt i niveauet i 2001 henholdsvis 2002 vurderingen.

Efter bemærkningerne til ændringsloven, der indførte skattestoppet, skal den forslagsmodel, der blev anvendt ved 2001 hhv 2002 vurderingen for tilsvarende ejendomme og områdeinddelinger, anvendes.

Hvis tilsvarende ejendomme i den stand og med den anvendelse, som ejendommen har ved den aktuelle vurdering, ville have været givet et nedslag eller tillæg ved 2001/2002 vurderingen, skal nedslag/tillæg også gives til denne ejendom ved 2001/2002 ansættelsen.

Det betragtes ikke som en nybygning, når en bygning genopføres efter at den er blevet ødelagt som følge af en brand, storm eller anden ulykke. I disse tilfælde vil der ikke ske omberegning. Der er dog 2 betingelser, der skal være opfyldt:

• at bygningen, der er genopført på ejendommen i vidt omfang må anses for at være identisk med den nu ødelagte bygning, og
• at der er tale om en situation, som boligejeren ikke selv har foranlediget, og som har været uforudsigelig.

Det er ligeledes en forudsætning, at byggeriet er færdigmeldt over for kommunen/byggemyndigheden inden 5 år efter at hændelsen, der beskadigede ejendommen, indtraf.

Hvis den genopførte bygnings areal overstiger den ødelagte bygnings, vil den del af bygningen, der overstiger den tidligere bygnings areal, blive betragtet som en tilbygning og blive behandlet efter lovens § 33, stk. 12. Forholdet har været behandlet i afgørelsen SKM2007.893.LSR og i styresignalet SKM2010.519.SKAT.

Arealændringer Omberegning skal ske i de tilfælde, hvor der sker arealændringer på en ejendom, der er ejendomsværdiskattepligtig og hvor grundværdien indgår som en del af ejendomsvædiberegningen. Der skal således ikke ske omberegning af ejerlejligheder selvom der sker arealændringer af grunden, da grundværdien for ejerlejligheder ikke indgår direkte i vurderingsforslagsmodellen for ejerlejligheder.

Grundværdispecifikationen ved den aktuelle vurdering anvendes på niveauerne for 2001 og 2002. Dette vil i de fleste tilfælde være ukompliceret, idet planforholdene og niveauforholdene vil være kendte både i 2001 og 2002.

Ved små arealændringer kan SKAT ud fra en beløbsmæssig betragtning undlade at omberegne ejendomsværdien, selv om der sker omberegning af grundværdien.

Omberegning efter VUL § 33, stk. 15, kan derfor deles op i to forskellige situationer:

Første situation er den, hvor den omberegnede værdi skal have skattemæssige virkning året efter der er ændret anvendelse eller planforhold, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 2. Det omfatter bl.a. følgende situationer:

• hvor en udlejet ejerlejlighed sælges
• hvor ejeren af en udlejet ejerlejlighed flytter ind i denne
• hvor en ejendom udstykkes i ejerlejligeheder og sælges
• hvor størstedelen af jorden til en landbrugsejendom frasælges

Vedrørende sidstnævnte punkt bemærkes, at efter frasalget af størstedelen af jorden, vil restejendommen (bygningsparcellen) typisk bestå af det hidtidige stuehus og driftsbygninger samt nogle få hektar jord. I den situation er det SKATs opfattelse, at restejendommen overgår fra landbrugsejendom til beboelsesejendom på det tidspunkt, hvor salget af bygningsparcellen finder sted, hvorefter ejendommen normalt vil blive vurderet som beboelsesejendom ved den førstkommende 1. oktober. Hvis en sådan restejendom sælges, er der tale om salg af en beboelsesejendom og ikke en landsbrugsejendom, også selv om omkodningen fra 05 til 01 først finder sted efter salget. Den omberegnede værdi skal derfor have skattemæssig virkning for en ny ejer, jf. EVSL (ejendomsværdiskatteloven) § 4, stk. 2. Såfremt den hidtidige ejer, der foretog frasalget af jorden, fortsat ejer og bebor restejendommen, bevares det oprindelige ejdendomsværdiskattestop dog for denne ejer.

Anden situation er den, hvor den omberegnede værdi først skal have skattemæssige virkning for en ny ejer efter ejerskifte, se SKM2007.626.LSR. Det drejer sig f.eks. om de situationer, hvor SKAT som resultat af en konkret bedømmelse ændrer benyttelsen fra landbrugsejendom til beboelse. Ejeren på det vurderingstidspunkt, hvor benyttelsen ændres, fortsætter med at have den oprindelige ansættelse som en del af ejendomsværdiskattestoppet, uanset ejerperiodens længde. hvis denne ejer f.eks. foretager en ombygning, der kræver byggetilladelse, skal der ske en omberegning af såvel det oprindelige stop som det nye stop (som venter på at træde i kraft, til det kommer et ejerskifte). Det omfatter bl.a. følgende situationer:

• en landbrugsejendom ændres til beboelse
• en blandet benyttet ejendom ændres til ren beboelse
• en ejendom med to lejligheder ændres til en ejendom med én lejlighed. Der er én eje, som oprindeligt bor i den ene lejlighed, men efter ændringen bebor hele ejendommen
• hvor ejendomsværdien ændrer sig som følge af ændrede planmæssige forhold. Der kan f.eks. være tale om inddragelse af arealer i byzone eller overflyttelse af arealer fra et erhvervsområde til boligområde.

Det bemærkes, at det at et sommerhus eller kolonihavehus på fremmed grund, som er forbigået ved vurdering (kode 78), overgår til at blive vurderet (kode 48), ikke i sig selv betragtes som en ændret anvendelse.

Det er SKAT, der i første omgang i forbindelse med ansættelsen afgør, om en omberegning først skal have skattemæssig virkning for en ny ejer. Årsagen hertil er, at der i forbindelse med ejendomsværdiskatteberegningen sker en direkte anvendelse af vurderingerne. Finder man ved ligningen ud af, at en ansættelse mangler eller er overflødig, må grundlaget rettes inden for rammerne af bestemmelserne om ordinær eller ekstraordinær genoptagelse.