C.2.3 Særligt om forurenede ejendomme

Er der påvist forekomst af miljøskadelige stoffer i jorden, kan det påvirke værdien af det forurenede areal negativt. Også en begrundet formodning om, at der forekommer sådanne stoffer, kan eventuelt nedsætte værdien af et areal. SKAT må derfor tage oplysninger om jordforurening med i sine overvejelser ved ansættelsen af grundværdien.

Medfører en jordforurening, at ejendommens værdi som helhed er forringet, må der tillige tages hensyn hertil ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Kortlægningen på et af de to vidensniveauer, som jordforureningsloven arbejder med, er en forvaltningsakt og forudsætter derfor partshøring og individuel underretning af arealernes ejere. En kortlægning omfatter som regel en matrikel ad gangen. Kortlægning skal ikke tinglyses, men indføres i matrikelregisteret, jf. udstykningslovens kap. 2.

Kortlægning af et areal på vidensniveau 1 skal ske, hvis der er tilvejebragt viden om aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer, der kan have været kilde til jordforurening på arealet, jf. jordforureningslovens § 4.

Kortlægning på vidensniveau 2 skal ske, hvis der er tilvejebragt dokumenteret oplysning om jordforurening af en sådan art og koncentration, at den kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, jf. jordforureningslovens § 5. Kortlægning på vidensniveau 2 skal i almindelighed ske på grundlag af jordbundsprøver, men der kan dog have været aktiviteter på arealet, som uden videre indicerer forurening, fx et gasværk.

Et kortlagt areal skal udgå af kortlægningen, når regionsrådet finder det godtgjort, at der ikke er grundlag for at opretholde kortlægningen, jf. jordforureningslovens § 13, stk.1.

For boligejendommes vedkommende skal regionsrådet, når en af det offentlige iværksat undersøgelses- og afværgeindsats er afsluttet, uden at ejendommen har kunnet udgå af kortlægningen, udfærdige en erklæring om, at forureningen er uden betydning for grundens anvendelse til bolig, jf. jordforureningslovens § 21, stk. 3. Regionssrådet skal underrette SKAT om oprydning eller afværgeforanstaltninger, som regioinsrådet har udført på en ejendom, jf. jordforureningslovens § 21, stk.2.

• FO: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse som bolig. Der vil derfor ikke kunne forventes en yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.
• F1: Forureningen udgør ingen risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til boligformål, hvis simpel rådgivning om ejendommens anvendelse efterleves. Der vil derfor ikke kunne forventes en yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.
• F2: Forureningen udgør eller kan udgøre en risiko ved ejendommens aktuelle anvendelse til bolig, eller der foreligger ikke viden nok til at nuancere forureningen. Der vil på disse arealer kunne forventes yderligere offentlig indsats af hensyn til arealanvendelsen.

Arealer med boliganvendelse, som er kortlagt på vidensniveau 2 før nuanceringssystemets ikrafttrædelse 1. januar 2007 er omfattet af nuanceringen, hvis ejeren af boligejendommen skriftligt anmoder om det.

Regionsrådet skal underrette SKAT om en nuancering af kortlægningen. Grundlaget for nuanceringen af kortlægningen skal oplyses, herunder i hvilket omfang der kan forventes at ske en revision af nuanceringen. Oplysning om nuancering af kortlægningen skal ikke indføres i matrikelregistreret, medmindre miljøministeren fastsætter regler herom.

For ejere af olietanke til boligopvarmning er der ved jordforureningslovens § 49 indført forsikringspligt med henblik på dækning af udgifterne ved at efterkomme miljømyndighedernes påbud om oprydning m. v. i tilfælde af olieudslip.

For forureninger, der er sket før den 1. januar 2001, kan miljømyndighederne udstede påbud med støtte i miljøbeskyttelsesloven. Den, der har forårsaget forurening af jorden eller skabt risiko for, at en sådan forurening kan opstå, skal foretage de nødvendige foranstaltninger til at søge følgerne af forureningen effektivt forebygget eller afværget.

Medens jordforureningsloven gør forureneren ubetinget ansvarlig for oprydning m. v., hvilede ansvaret efter miljøbeskyttelsesloven på almindelige erstatningsretlige principper.

Et areal, der er registreret som affaldsdepot, må ikke bebygges eller overgå til anden anvendelse, medmindre depotet bliver frigivet til det pågældende formål. Afgørelser truffet efter affaldsdepotloven bevarer deres gyldighed, indtil der træffes afgørelse efter jordforureningsloven.

Udgangspunktet for udmåling af eventuelle nedslag som følge af forurening er niveauet for ejendomme i området uden specifik forurening. Nedslagene skal udmåles, så beregningerne af grundværdien og ejendomsværdien tilpasses grundens og ejendommens aktuelle handelsværdi.

Der er især to forhold, som kan begrunde, at der gives nedslag for forurening. Det ene er, at ejendommens udnyttelsesmuligheder begrænses i forhold til andre ejendommes som følge af forureningen. Det andet er, at der er udstedt eller i overskuelig fremtid kan forventes udstedt omkostningskrævende påbud til ejeren, fx om oprydning.

Ved bedømmelsen af, hvorledes en given forurening påvirker ejendommens grundværdi, ses der i princippet bort fra, om den hidtidige anvendelse af ejendommen kan fortsætte uantastet. Dette tages der derimod hensyn til ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Jordforurening påvirker en ejendoms grundværdi forskelligt efter, hvilken anvendelse af grunden, der ville være den økonomisk mest fordelagtige, hvis denne var ubebygget. Er den økonomisk fordelagtige anvendelse fabrik eller lager, vil der ofte ikke være tilstrækkelig anledning til at nedsætte grundværdien på grund af forureningen. Ligger ejendommen derimod i et område, der er udlagt til en eller anden form for boligbyggeri, og vil grunden i ubebygget stand ikke umiddelbart kunne anvendes hertil, undersøges det, hvorledes begrænsningen i udnyttelsen må antages at påvirke grundens handelsværdi. Som overvejende regel repræsenterer en ubebygget grund altid en eller anden værdi, selv om den ikke måtte kunne anvendes til det formål, som i øvrigt ville være mest fordelagtig efter grundens beskaffenhed.

Jordforurening påvirker også en ejendoms grundværdi forskelligt alt efter beliggenheden. I udbyggede byområder med stor efterspørgsel efter byggegrunde har en forurening mindre eller slet ingen betydning for prisfastsættelsen, medens det modsatte vil være tilfældet i tyndt befolkede områder med ringe efterspørgsel efter byggegrunde.

I praksis gives der sjældent forureningsnedslag for ejendomme, der er kortlagt på vidensniveau 1. Det skyldes for det første, at der alene er tale om en formodning om forurening, og for det andet at der som regel er tale om forurening af mindre alvorlig karakter. SKAT bør derfor anmode en ejer af en forurenet ejendom på vidensniveau 1 om at sandsynliggøre, at der er tale om en reel forurening eller at registreringen har medført et fald i handelsværdien, som vel at mærke kan tilskrives registreringen og ikke en almindelig afmatning af ejendomsmarkedet. En sandsynliggørelse kan fx ske med en dokumentation af, at ejendommen har været udbudt til salg gennem en længere periode, uden at det har været muligt at sælge netop denne ejendom, medens øvrige ikke registrerede ejendomme i området sælges med sædvanlig liggetid. Hertil bør SKAT søge opklaret, hvornår registreringen på vidensniveau 1 har fundet sted, og om ejeren har anmodet regionsrådet om at gennemføre tekniske undersøgelser, der kan føre frem til en registrering på vidensniveau 2, da sådanne undersøgelser efter anmodning skal gennemføres inden for 1 år efter at en ejer af en grund med bolig har fremsat anmodning derom, jf. jordforureningslovens § 7. En kortlægning på vidensniveau 2 eller tinglysning som affaldsdepot indebærer, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø, hvorfor SKAT efter en konkret bedømmelse som oftest bør meddele et nedslag i grundværdien og eventuelt også i ejendomsværdien, specielt når der er tale om beboelsesejendomme. For så vidt angår erhvervsejendomme er udviklingen i det professionelle marked den, at en registreret forurening og foretaget miljøteknisk undersøgelse af en ejendom fører til bedre priser end for de ejendomme, hvor der ikke er foretaget en tilsvarende undersøgelse. Dette forhold skyldes en kombination af sikker viden om, hvad man har med at gøre og myndighedernes øgede fleksibilitet på området, hvor der i dag ikke kræves total oprensning ved registrering af forurening, og at man kan lade forurenet jord blive liggende på stedet, hvis man indkapsler det med ren jord ovenpå. Med andre ord er den økonomiske usikkerhed ved at overtage en forurenet ejendom væsentligt reduceret i forhold til tidligere. Såfremt der er tale om en diffus forurening, hvor der ikke sker nogen registrering i matrikelregistret, vil denne typisk omfatte hele det grundværdiområde, hvor ejendommen ligger, og forureningen skulle dermed afspejle sig i grundværdiniveauet, hvis den i det hele taget påvirker prisdannelsen.

Højesteret har afgjort, at oprensning af en forurenet ejendom ikke kan sidestilles med en grundforbedring i VUL § 17`s forstand. En foretagen oprensning kan derfor ikke betinge et fradrag i grundværdien for forbedringer, da oprensningen ikke har medført en stigning i grundværdien, men alene bragt værdien tilbage til normaltilstanden. HR sag 155/2005

Det anførte synspunkt har fundet udtryk i Landsskatterettens praksis med hensyn til forurenede ejendomme. Landsskatteretten har herved henset til præmisserne i dommen i UfR 1987.47 (ØLD) (TfS 1986, 268).