C.2.1.2 Særligt for åben-lav og tæt-lav bebyggelse

Byggeretsværdiprincippet anvendes uanset ejerform. Samme princip skal derfor anvendes ved ansættelsen af grundværdien for såvel privatejet byggeri som for det støttede boligbyggeri (dvs. almennyttige boliger og private andelsboliger).

Når der er sket særskilt udstykning og matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, vil anvendelsen af byggeretsværdiprincippet ikke volde særlige vanskeligheder. Værdien af udlagte vej- og fællesarealer skal, i det omfang arealet tæller med i bebyggelsesprocenten, overføres til grundværdien for de enkelte huse og fremtræde i specifikationen for fællesarealet med værdien 0. Ved fastsættelsen af områdeprisen må man således sørge for, at fællesarealets værdi overføres til de enkelte huse.

Det påses om den eksisterende bebyggelse er en lovlig anvendelse af grunden. Dette vil være tilfældet i så godt som alle nyere bebyggelser, der er opført i overensstemmelse med vedtagne lokalplaner, ældre byplaner eller bygningsvedtægter.

I ældre kvarterer med en central beliggenhed kan det i enkelte tilfælde forekomme, at områder med tæt-lav eller åben-lav boligbebyggelse efter at bebyggelsen er blevet opført har fået en ændret lovlig anvendelse. I disse tilfælde - der særligt kan tænkes i forbindelse med planlagt sanering eller byfornyelse - skal byggeretsværdiprincippet ikke anvendes. Der skal her tages udgangspunkt i værdien til den nye planlagte anvendelse.

Når der ikke er sket særskilt udstykning eller matrikulering af grunde til de enkelte husenheder, kan anvendelse af byggeretsværdiprincippet volde vanskeligheder. Dette gælder særlig i bebyggelser, der tilhører almennyttige boligselskaber og private andelsboligforeninger. Men også her gælder, at anvendelsen af byggeretsværdiprincippet er et hjælpemiddel til at ansætte grundens handelsværdi i ubebygget stand.

Anvendelsen af byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der på en grund kan opføres et hus af normal størrelse på grunden, hvilket i nyudstykninger betyder en gennemsnitlig boligstørrelse sædvanligvis ikke under 100 - 110 m². Hvor den gennemsnitlige boligstørrelse i en bebyggelse er mindre end hvad man efter dagens standard anser for en rimelig boligstørrelse, må SKAT skønne over antallet af byggeretter.

I de få tilfælde, hvor området ikke er fuldt udbygget (underbebygget), skal der ske en deling af arealet, og for den del af arealet, der kan henføres til de færdigopførte husenheder, anvendes som hovedregel det faktisk opførte antal husenheder.

Ved overbebyggelse skal der gås ud fra det antal husenheder, der med den valgte husstørrelse lovligt kan opføres på arealet.

I visse bebyggelser kan der forekomme husenheder, som rummer flere boligenheder. For eksempel kan 1. sal for nogle af husene være udskilt som selvstændige lejligheder, uden at det i øvrigt er hensigtsmæssigt at udskille en del af bebyggelsen som etagebebyggelse. I disse tilfælde anvendes - som i øvrigt for tofamiliehuse på en normalparcel - kun én byggeret pr. husenhed ved specifikation af grundværdien. Det må dog erindres, at grundværdien skal afspejle den ubebyggede grunds værdi. I disse særlige tilfælde kan det derfor være nødvendigt først at beregne, hvad grundværdien ville være ud fra antallet af byggeretter ved normal bebyggelse med én bolig pr. husenhed. Den således beregnede grundværdi fordeles herefter som en grundværdi pr. hus ved det faktiske antal husenheder.

I efterstående eksempel 1 er angivet, hvordan der kan beregnes en højere områdepris ud fra en gennemsnitlig grundværdi pr. hus. Denne højere områdepris anvendes i specifikationen af grundværdien for at tage højde for den atypiske udnyttelse af grunden.

Dette areal må ikke forveksles med det vurderingspligtige areal, der sammen med bebyggelsesprocenten danner grundlag for hvor mange etagemeter, der lovligt kan opføres på arealet. I de tilfælde, hvor der er knyttet fællesarealer til en bebyggelse, vil beregningsarealet således være mindre end det vurderingspligtige areal.

For etagebebebyggelsen skal etagearealprincippet anvendes og for den lave del af bebyggelsen skal byggeretsværdiprincippet anvendes.

I de tilfælde hvor det areal, der fremgår af grundværdispecifikationen er mindre end beregningsarealet - d.v.s. det areal, der er nødvendigt for at opfylde de planmæssige forskrifter - må der ske en overførsel af værdi fra fællesarealet til beregningsarealet. Den praktiske fremgangsmåde er vist i efterstående eksempel 3.

Da et støttet boligbyggeri i form af lav boligbebyggelse som oftest omfatter et betydeligt antal husenheder, er man ikke bundet af områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer, idet den aktuelle bebyggelse vil kunne berettige til fastsættelse af en selvstændig, og som oftest højere områdepris.

Endvidere gives der for fællesbebyggelser et nedslag som følge af arealstørrelsen. Nedslaget begrundes med, at det erfaringsmæssigt er billigere at erhverve en stor grund til fællesbebyggelse end selvstændigt udstykkede grunde til enkeltbebyggelser.

Det samlede nedslag sættes til 12,5 pct. af den værdi, der er beregnet efter de ovenfor nævnte retningslinier. Nedslaget gives normalt når grunden er 3.000 m² eller større.

I blandede etageboligbebyggelse og tæt-lav og åben-lav bebyggelse beregnes nedslaget alene af den grundværdi, der efter beregningen kan henføres til den tæt-lave og åben-lave bebyggelse.

Ved bedømmelsen af slutresultatet bør man beregne grundværdien pr. husenhed og sammenholde denne med grundværdiansættelserne for tilsvarende beliggende privatejede parcel- og rækkehuskvarterer.

For at sikre et ensartet vurderingsniveau bør man tillige påse, at grundværdien pr. etagemeter boligareal for bebyggelser, beliggende i sammenlignelige områder, er af nogenlunde samme størrelsesorden.

Den praktiske fremgangsmåde ved beregningen af grundværdierne er vist i efterstående 4 eksempler.

I de fleste tilfælde vil en del af fællesarealet skulle indgå i værdien af arealer med byggeretsværdi. Det vil ofte medføre, at arealpris og byggeretsværdi skal være højere for rækkehuse beliggende på en fælles grund end for eventuelle tilstødende parcelhusområder. I relation til grundværdisystemet kan det derfor være hensigtsmæssigt, at disse ejendomme med f.eks. støttet tæt-lav bebyggelse placeres i særskilte grundværdiområder, idet man så vil kunne indberette specielle - typisk højere - områdepriser for disse områder. Selvom det i nogle tilfælde forekommer mest hensigtsmæssigt at beregne grundværdien manuelt, kan det med henblik på efterfølgende vurderinger være en fordel at lade ejendommene omfatte af den maskinelle beregning. Det vil i de fleste tilfælde være mest hensigtsmæssigt at indberette specifikationen af grundværdien med byggeretter m.v. til grundværdisystemet, idet man så får specifikationen udskrevet.

I. AREALOPLYSNINGER

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

Det faktiske antal etagemeter på 2.250 svarer i eksemplet til den retlige udnyttelsesmulighed, idet det er forudsat, at der ikke vil kunne opføres yderligere 250 m² etageareal på ejendommen.

Områdepris for tilstødende parcelhusområder: 300 kr.

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN

Til en bebyggelse på 2.250 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 25 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 9.000 m² (2.250 m² : 0,25). Da det areal, der umiddelbart kan henføres til de enkelte huse (beregningsarealet) kun er på 6.000 m², er der overført byggeret fra 3.000 m² af fællesarealet, og værdien heraf skal - jf. bemærkningerne i tekstafsnittet - derfor overføres til beregningsarealet.

Da bebyggelsesprocenten for området er fastsat til 25, svarende til den sædvanlige bebyggelsesprocent i parcelhusområder, kan der umiddelbart ved beregningen af grundværdien tages udgangspunkt i områdeprisen for tilstødende parcelhuskvarterer.

Grundværdien kan herefter beregnes således:

Da en del af værdien fra fællesarealet skal overføres til beregningsarealet vil områdeprisen i dette eksempel blive højere end områdeprisen i de tilstødende parcelhusområder. I dette tilfælde vil områdeprisen (dvs. den områdepris der indberettes til grundværdisystemet) blive 330 kr.

IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

Kendes den gennemsnitlige grundværdi og den gennemsnitlige grundstørrelse, kan områdeprisen for den konkrete bebyggelse beregnes således:

Områdepris = 2 x (gnstl. grundværdi pr. hus)/(800 + gnstl. grundstørrelse pr. hus )

I eksemplet:

Områdepris = 2 x (174.000 kr. )/(800 + 240) = 335

Områdeprisen afrundes til 330 kr.

Specifikationen af grundværdien kan herefter foretages således:

V. KONTROL:

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

Da den gennemsnitlige husstørrelse er noget lavere end for en boligenhed af en sædvanlig størrelse, bør der i dette tilfælde regnes med mellem 45 og 50 byggeretter, alt efter hvad man i det lokale område anser for en rimelig boligstørrelse.

Tages der udgangspunkt i en boligstørrelse på 100 m², skal der i dette tilfælde regnes med 45 byggeretter.

III+IV. BEREGNING OG SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

V. KONTROL

I. AREALOPLYSNINGER

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDIEN

Til en bebyggelse på 3.000 etagemeter vil der med en bebyggelsesprocent på 30 kræves et "byggeteknisk beregningsareal" på 10.000 m² (3.000 m² : 0,30). Der skal således i dette tilfælde overføres værdi fra hele vej- og fællesarealet svarende til 5.200 m² à 150 kr. = 780.000 kr.

Som anført er der 40 boligenheder, der i gennemsnit har et etageareal på 75 m². Skønner SKAT i dette tilfælde, at en bolig af tidssvarende størrelse burde være på 90 m², skal der efter retningslinierne i eksempel 2, regnes med 33 byggeretter (3.000 etagem²: 90 = 33,33, der afrundes til 33.)

Grundværdien kan herefter beregnes således:

For bebyggelsen kan områdeprisen (dvs. den områdepris, der indberettes til grundværdisystemet) beregnes til 350 kr. [2 * 165.500 kr :( 800 + 4.800 : 33) = 350 kr.]

IV SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDIEN

V. KONTROL:

I. AREALOPLYSNINGER

II. OPLYSNINGER OM RETLIGE OG FAKTISKE FORHOLD

Bebyggelse bestående af tæt-lav boligbebyggelse og etagebebyggelse

a. tæt-lav bebyggelse

b. etagebebyggelse

For at kunne opføre en bebyggelse af det anførte omfang kræves med de givne bebyggelsesprocenter, et "byggeteknisk beregningsareal" for den tæt-lave bebyggelse på 8.572 m² (3.000 etagemeter : 0,35) og et "byggeteknisk beregningsareal" til etagebebyggelsen på 4.000 m².

III. BEREGNING AF GRUNDVÆRDI

Beregningen af den samlede grundværdi for ejendommen deles op i 2 beregninger, idet grundværdien, der kan henføres til tæt-lav bebyggelsen, og grundværdien, der kan henføres til etagebebyggelsen, beregnes hver for sig.

Told- og skatteforvaltningen skønner, at der skal regnes med 30 byggeretter for den tæt-lave del af bebyggelsen.

a. Beregning af grundværdi for etagebebyggelse

b. Beregning af grundværdien for tæt-lav boligbebyggelse

IV. SPECIFIKATION AF GRUNDVÆRDI

Ejendommens samlede grundværdi specificeres således, idet områdepriserne beregnes til 380 kr.:

V. KONTROL

Ved ansættelsen af grundværdien af koteletgrunde skal der tages hensyn til den længere adgangsvej m. v., men indvirkningen på værdiansættelsen kan i nogen grad være opvejet af, at ejendommen kan have færre gener af trafikken. Har to koteletgrunde fælles indkørsel, vurderes "koteletbenet" som fællesvej, som efter praksis ansættes til 0 kr.

Koteletgrunde ligger ofte i områder med relativt høje grundværdier. Dette har bl. a. medført en del klager og kritik af manglende ensartethed i ansættelserne, som har givet sig udslag i grundværdinedsættelser ved Landsskatteretten.

Det er ikke muligt på grundlag af salgsstatistikken at konstatere, om koteletgrunde rent faktisk handles til lavere priser end facadegrunde, og hvor stort et nedslag der i givet fald skal gives i ansættelserne af koteletgrunde i forhold til tilstødende facadegrunde.

De ulemper, der er forbundet med en koteletgrund, må dog i de fleste tilfælde antages at være større end de fordele, der vil være forbundet med en roligere beliggenhed i forhold til vejnettet. Det bør i denne forbindelse navnlig tages i betragtning, at der som oftest vil være flere grunde, der støder op til en koteletgrund, og at udgifter til stikledninger fra vejen og etablering af adgangsvej i de fleste tilfælde vil være noget større for en koteletgrund end for en facadegrund.

Der kan ikke fra grundværdisystemet indhentes oplysninger om, hvorvidt en bestemt grund er en koteletgrund eller en facadegrund. Af samme årsag er der heller ingen oplysninger om koteletbenets størrelse på de grunde, som vurderingsmyndighederne kan identificere som koteletgrunde.

Der er ved de forslag til ansættelse af grundværdierne, der udarbejdes i grundværdisystemet, således ikke taget hensyn til de enkelte grundes form.

I det omfang told- og skatteforvaltningen bliver opmærksom på, at en byggegrund er en såkaldt koteletgrund, bør der gives et værdinedslag.

Da der som anført ikke statistisk kan udledes noget om værdiforholdene mellem koteletgrunde og facadegrunde, må størrelsen af det nedslag, der fastsættes i de konkrete tilfælde, bero på et skøn.

En opmåling af de enkelte koteletben med det formål at ansætte et nedslag i forhold til koteletbenets længde eller areal, således at der kun gives nedslag, hvis koteletbenet har en bestemt længde eller areal, vil være administrativt besværligt og vil kunne føre til uensartethed i ansættelserne inden for samme grundværdiområde.

Efter praksis ansættes koteletgrundes grundværdi som udgangspunkt ved, at der fastsættes et "nedslag for uhensigtsmæssig form" for alle koteletgrunde, svarende til 10 pct. af grundens samlede arealværdi. Er der knyttet særlig herlighed til en koteletgrund, f. eks. fordi den ligger frit ud til et grønt område, skal tillægget ligeledes beregnes som en procent af arealværdien.

Det er af hensyn til ønsket om en informativ vurderingsmeddelelse vigtigt, at samtlige tillæg og fradrag i grundværdien fremgår af grundværdiberegningen.

En grundværdiberegning kan f. eks. have følgende indhold: